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郑立群、江西荣泰房地产开发有限公司别除权纠纷二审民事裁定书

结案日期:2018年1月22日 案由:别除权纠纷 当事人:江西荣泰房地产开发有限公司 郑立群 案号:(2017)赣02民终759号 经办法院:江西省景德镇市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审原告):郑立群,男,1963年9月25日出生,汉族,住景德镇市。

被上诉人(原审被告):江西荣泰房地产开发有限公司,住所地江西省浮梁县滨江小区南苑1栋。

诉讼代表人:雷进华,江西荣泰房地产开发有限公司破产管理人组长。

委托诉讼代理人:吴安平,江西晨天律师事务所律师。

委托诉讼代理人:付颖,江西晨天律师事务所律师。

诉讼记录

上诉人郑立群因与被上诉人江西荣泰房地产开发有限公司别除权纠纷一案,不服江西省浮梁县人民法院(2017)赣0222民初246号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。

裁判分析过程

本院认为,本案的核心争议焦点在于本案商品房买卖合同的效力,即第5栋架空层2、3、4、5号(储藏间)是否可以交易。

一审判决对风险代理合同和商品房买卖合同的效力均作出了肯定的评价,但认为“原告未能提供证据证明诉争房产处于符合交付所有权的状态,亦未能提供证据证明其已取得诉争房产的所有权。”据此驳回了原告郑立群的诉讼请求。

建筑物区分所有权是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,具备“具有构造上的独立性,能够明确区分”、“具有利用上的独立性,能够排他使用”两个实质性要件可以认定为专有部分。建筑物的专有部分是不限制交易的。即第5栋架空层2、3、4、5号(储藏间)是可以交易的。

如对商品房买卖合同的效力作出了肯定的评价,合同指向的标的物可以进行交易,合同不能履行的原因排除了客观不能的情形,合同是否继续履行取决于合同当事人的意志。一审原告主张商品房买卖合同标的物的所有权,表明了其要求继续履行合同的意愿,一审被告否定一审原告享有商品房买卖合同标的物的所有权,表明其对标的物是否可以交易存在疑义,如果明确标的物是可以交易的,一审被告仍然否定一审原告享有商品房买卖合同标的物的所有权,表明其主观上不愿继续履行合同。一审判决该主要事实不清。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一项规定,人民法院受理破产申请后因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务,为共益债务。本案商品房买卖合同成立并生效,内容不违反法律规定,郑立群已按合同约定支付全部对价,其主张取得标的物所有权,是按合同全面履行后的状态,在标的物交付前合同仍属于未完全履行的合同,郑立群并不当然取得标的物所有权。管理人有权决定解除或者继续履行,管理人决定解除合同的,郑立群因此享有的债权为共益债务。因此,一审法院应当查明管理人对合同履行的明确意愿,管理人决定解除合同的,应当向郑立群释明,告知其变更诉讼请求。诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求,一审法院在主要事实不清,未行使释明权的情况下,迳行驳回郑立群诉讼请求不当。

综上所述,一审判决主要事实不清,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定,裁定如下:

裁判结果

一、撤销江西省浮梁县人民法院(2017)赣0222民初246号民事判决;

二、发回江西省浮梁县人民法院重新审理。

上诉人郑立群预交的二审案件受理费6273元予以退回。

文尾

审 判长  胡纯华

审 判员  舒振亚

审 判员  徐文生二O一八年元月二十二日

代书记员  徐彩霞

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(三)项

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条

《中华人民共和国企业破产法》

第十八条第四十二条第(一)项