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赤峰五甲万京置业有限公司管理人与于波请求确认债务人行为无效纠纷一审民事判决书

结案日期:2015年9月30日 案由:请求确认债务人行为无效纠纷 当事人:赤峰五甲万京置业有限公司管理人 于波 案号:(2015)松民初字第4357号 经办法院:赤峰市松山区人民法院

当事人信息

原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人,内蒙古大川律师事务所。住所地:赤峰市松山区。

负责人王洪柱,内蒙古大川律师事务所主任。

委托代理人马云帆,内蒙古大川律师事务所律师。

委托代理人于彬彬,内蒙古大川律师事务所律师。

被告于波,男,汉族,职业不详,现住赤峰市元宝山区。

诉讼记录

原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告于波请求确认债务人行为无效纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告赤峰五甲万京置业有限公司(以下简称五甲置业公司)管理人的委托代理人马云帆、于彬彬到庭参加诉讼,被告于波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议,现已缺席审理终结。

案件基本情况

原告诉称,赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出(2014)赤民破字第1-1号民事裁定书,裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请,并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。

原告接管五甲置业公司后发现,该公司为了解决资金问题,于2014年8月8日向被告于波借款200万元,但双方没有签订借款合同,而是签订了合同编号为2013-0034731号、2013-0034818号、2013-0034826号、2013-0034825号、2013-0034833号、2013-0034834号、2013-0034841号2013-0034842号、2013-0034849号的《内蒙古商品房买卖合同》9份和《商品房回购协议书》1份,约定将坐落在赤峰市松山区五甲万京(赤峰)信息科技产业园B区13-1-1-104、13-1-1-1203、13-1-1-1302、13-1-1-1303、13-1-1-1402、13-1-1-1403、13-1-1-1502、13-1-1-1503、13-1-1-1602房屋九套,以市场价折价35.2%的价格预售给被告,即房屋单价为每平方米3050.81元,总价款为200万元。双方还约定,五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋,自协议签订起每3个月支付利息15万元。同日,被告向五甲置业公司汇入200万元,五甲置业公司为被告出具了200万元的收据,并向被告支付了2014年8月8日至11月8日的利息15万元。

原告认为,五甲置业公司与被告虽然签订了商品房买卖合同,但双方的真正意图并非进行商品房买卖交易,而是以签订买卖合同的方式进行担保借款。由于签订《内蒙古商品房买卖合同》并非出于当事人的真实意思表示,且房屋销售价格明显低于市场售价,该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则,故原告根据法律规定提起诉讼,请法院依法查明事实,确认上述《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》无效,并由被告协助原告解除上述房屋的的网签备案手续。

被告于波未作答辩。

原告为支持其诉讼请求提交了如下证据: 1、《内蒙古商品房买卖合同》9份,证明2014年8月8日,被告于波与五甲置业公司签订《内蒙古商品房买卖合同》九份,约定五甲置业公司将其开发的五甲万京(赤峰)信息科技产业园B区13号楼13-1-1-104、13-1-1-1203、13-1-1-1302、13-1-1-1303、13-1-1-1402、13-1-1-1403、13-1-1-1502、13-1-1-1503、13-1-1-1602房屋九处,以总价合计200万元低价预售给被告于波。其中,13-1-1-104号房屋单价为每平方米3050.81元、其余八处房屋单价均为每平方米3050.83元。 2、被告于波与五甲置业公司于2014年8月8日签订的《商品房回购协议书》及附表1份,证明五甲置业公司将其开发的五甲万京(赤峰)信息科技产业园B区13-1-1-104、13-1-1-1203、13-1-1-1302、13-1-1-1303、13-1-1-1402、13-1-1-1403、13-1-1-1502、13-1-1-1503、13-1-1-1602房屋九处,按现行商品房售价折价出售给被告于波,折价率为35.20%,折后单价为每平方米3050.81元、其余八处房屋折后单价均为每平方米3050.83元。双方约定五甲置业公司按原预售价回购上述房屋,如五甲置业公司不回购,双方执行《商品房买卖合同》,并自协议签订起每3个月向被告于波支付利息15万元。 3、收据1枚,证明五甲置业公司收取于波借款200万元并为其出具收款收据。 4、收据、付款审批单、转账回单、记账凭证各1枚,证明2014年8月8日,五甲置业公司向被告于波支付2014年8月8日至2014年11月8日借款利息15万元。 5、赤正合审字(2015)第56号《审计报告》复印件1份,证明2012年至2014年期间,五甲置业公司销售的房屋单价均价为每平方米7623.11元,最高单价为每平方米10350.00元,最低单价为每平方米6100.00元,于波与五甲置业公司签订的《商品房买卖合同》的房屋单价明显低于上述价格。

被告未向本院提交证据。

结合原告的陈述,本院对原告所举证据综合认证如下:原告提交的5组证据,能够证明五甲置业公司与被告之间系借款合同关系,双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为商品房买卖实为借贷提供担保,故本院对原告提交的上述证据予以采信。

根据上述有效证据,本院确认以下案件事实:

五甲置业公司为解决资金问题,于2014年8月8日向被告于波借款200万元,但双方并未签订借款合同,而是签订了合同编号为2013-0034731号、2013-0034818号、2013-0034826号、2013-0034825号、2013-0034833号、2013-0034834号、2013-0034841号2013-0034842号、2013-0034849号的《内蒙古商品房买卖合同》,约定将坐落在赤峰市松山区五甲万京(赤峰)信息科技产业园B区13-1-1-104、13-1-1-1203、13-1-1-1302、13-1-1-1303、13-1-1-1402、13-1-1-1403、13-1-1-1502、13-1-1-1503、13-1-1-1602房屋九套出售给被告,房屋单价为每平方米3050.81元,总价款为200万元。被告于波于同日向五甲置业公司账户汇入200万元,双方为上述房屋办理了网签合同备案手续。上述合同签订当日,双方又签订《商品房回购协议书》1份,约定五甲置业公司应自协议签订起每3个月向被告支付利息15万元,并被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋;如不回购,双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》,并由五甲置业公司向被告支付房屋总价款10%的违约金。五甲置业公司已向被告支付了2014年8月8日至11月8日的利息15万元。

赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出(2014)赤民破字第1-1号民事裁定书,裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日,原告诉至本院,要求确认五甲置业公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效;由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。

裁判分析过程

本院认为,综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实,本案的争议焦点是五甲置业公司与被告于波之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告于波与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中,双方对于回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息15万元的事实,应确认五甲置业公司与被告于波的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖,五甲置业公司从被告处借款200万元,双方之间形成了借贷关系。被告于波与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》,是名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋提供的抵押担保进行借款,即五甲置业公司为抵押人,被告于波为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋,如不回购,双方执行商品房买卖合同,实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告于波与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约,该合同违反了法律的强制性规定,因此,被告于波与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告于波与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋产权管理部门办理了网签备案登记手续,原告要求被告于波协助办理解除对上述房屋的网签手续,实际是要求注销上述房屋的网签合同,故原告的该项请求符合法律规定,本院予以支持。五甲置业公司应偿还被告于波借款200万元,但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请,因此被告于波的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述,对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

裁判结果

被告于波与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月8日签订的合同编号为2013-0034731号、2013-0034818号、2013-0034826号、2013-0034825号、2013-0034833号、2013-0034834号、2013-0034841号2013-0034842号、2013-0034849号《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效;被告于波于本判决生效后三日内协助原告注销上述房屋的网签合同。

案件受理费100元,由被告于波负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于赤峰市中级人民法院。

文尾

审 判 长  郝文杰

审 判 员  何 滨

代理审判员  张莹莹

二〇一五年九月三十日

书 记 员  何茂欣

法条

《中华人民共和国合同法》

第五十八条第五十二条第五款

《中华人民共和国物权法》

第一百八十六条

《中华人民共和国担保法》

第四十条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条