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中汇易家(北京)房地产经纪有限公司与北京中环恺业房地产经纪有限责任公司企业出售合同纠纷案

结案日期:2009年3月16日 案由:企业出售合同纠纷 当事人:北京中环恺业房地产经纪有限责任公司 中汇易家(北京)房地产经纪有限公司 案号:(2009)二中民终字第05938号 经办法院:北京市第二中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)中汇易家(北京)房地产经纪有限公司,住所地北京市丰台区看丹路6号院1号楼1层1号。

法定代表人芦建平,总经理。

委托代理人祝鹏,男,汉族,1971年1月20日出生,中汇易家(北京)房地产经纪有限公司法律顾问。

委托代理人叶灼,女,汉族,1984年10月21日出生,中汇易家(北京)房地产经纪有限公司职员。

被上诉人(原审原告)北京中环恺业房地产经纪有限责任公司,住所地北京市朝阳区广渠门外大街北侧富力城富力家园A3幢(住宅楼)1507室。

法定代表人刘人恺,总经理。

委托代理人赫英强,北京市宝鼎律师事务所律师。

诉讼记录

上诉人中汇易家(北京)房地产经纪有限公司(以下简称中汇易家公司)因与被上诉人北京中环恺业房地产经纪有限责任公司(以下简称中环恺业公司)企业出售合同纠纷一案,不服北京市丰台区人民法院(2008)丰民初字第15660号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年2月23日受理后,依法组成由法官曹欣担任审判长,法官郭菁、周岩参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

案件基本情况

中环恺业公司在一审中起诉称:2008年3月5日,中环恺业公司与中汇易家公司经友好协商,签订了《店铺转让合同》。该合同约定,中环恺业公司将分别位于朝阳区富力城、丰台区景泰东里和通州区北苑南路的三家店铺转让给中汇易家公司使用,转让后三家店铺内现有的装修装饰及办公设施归中汇易家公司所有。合同约定转让费共计人民币35万元(以下金额币种均为人民币)。合同签订后,中环恺业公司即按照合同约定于2008年3月10日将三家店铺交接给中汇易家公司,办理了办公设施和人员交接手续,提交给中汇易家公司全部文件资料。中汇易家公司分别接收后已经开始营业。但中汇易家公司进行接收工作后,严重背离诚信原则,没有按照合同约定支付转让费,无理要求将转让费价款降低到10万元。中环恺业公司就支付转让费事宜与中汇易家公司协商无法达成一致,为维护自身合法权益,故诉至法院,请依法判令中汇易家公司继续履行《店铺转让合同》,向中环恺业公司支付转让费35万元;判令中汇易家公司支付计算至起诉前的逾期付款违约金18000元;判令中汇易家公司按每日1050元的标准支付逾期付款违约金,自起诉之日起算至全部付清转让费之日止。

中汇易家公司在一审中答辩称:不同意中环恺业公司的诉讼请求。虽然双方签订转让合同后进行了交接,但不构成中汇易家公司付款的条件,按照合同约定中汇易家公司确认无误后,才支付转让费。因中环恺业公司未提供房源信息,后中汇易家公司把办公设备还给了中环恺业公司,有交接手续为证,证明合同已经解除了。

查明:

刘人恺系中环恺业公司的法定代表人。2008年3月5日,刘人恺作为转让方、中汇易家公司作为受让方签订《店铺转让合同》,约定的主要内容如下:刘人恺自愿将以下3处物业转让与中汇易家公司使用,1.朝阳区富力城A3东塔1507室(以下简称富力城店)2.丰台区景泰东里1号楼3.通州区北苑南路28号院(以下简称通州店);转让后店铺内现有的装修、装饰及办公设施归中汇易家公司所有;中汇易家公司向刘人恺支付转让费为35万元,包括刘人恺已向产权人交纳的租金、押金、房源信息、装修装饰设施等所有费用;签订本合同时,刘人恺应向中汇易家公司提交租赁合同原件及复印件、人员情况汇总、房源信息情况、资产清单原件等资料,经双方确认无误,中汇易家公司向刘人恺支付15万元,并在7月5日前支付剩余费用20万元;刘人恺本人及21名业务人员即办理入职手续;刘人恺应于签订合同之日起4个月内,将富力城店注册的中环恺业公司迁至朝阳区观湖国际写字楼S1栋601室,并将富力城店撤销;上述转让店铺的注销期限为一个月。

上述合同签订后,中环恺业公司向中汇易家公司提交了3家店铺的租赁合同原件及复印件。2008年3月10日,中环恺业公司向中汇易家公司办理了3家店铺办公设施的交接手续。2008年3月13日,中环恺业公司向中汇易家公司提交了人员登记表。2008年4月1日、5月14日,中环恺业公司分别注销了方庄店和通州店。中汇易家公司在方庄店地址上注册新公司,并营业至今。中汇易家公司在通州店地址注册成立中汇易家(北京)房地产经纪有限公司果园店,后于2008年9月3日申请注销该店。

一审法院判决认定:刘人恺与中汇易家公司签订的《店铺转让合同》的标的是中环恺业公司的店铺,合同约定的交接义务内容中人员情况汇总、房源信息情况等也是中环恺业公司的业务及人员范畴,合同虽以刘人恺个人名义签订,但合同转让标的是中环恺业公司的资产及业务范围,故合同的义务相对方应是中环恺业公司,刘人恺在合同上签字的行为应是其作为中环恺业公司法定代表人履行职务。《店铺转让合同》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同,双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。中汇易家公司主张中环恺业公司未将房源信息交接,但其已将三家店铺的办公设备、人员情况等接收,亦进行了注册及经营等行为,应视为合同履行完毕,应当支付转让费。中环恺业公司主张违约金,但其在履行合同过程中存在一定瑕疵,该院对此不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定,判决如下:一、中汇易家公司于判决生效之日起10日内给付中环恺业公司转让费35万元。二、驳回中环恺业公司的其他诉讼请求。

中汇易家公司不服一审法院上述民事判决,向本院提起上诉。其主要上诉理由是:首先,在中环恺业公司未履行合同义务的情况下,一审法院判决中汇易家公司支付转让费用,是不符合合同约定的。因中环恺业公司未按照合同约定将房源信息交付给中汇易家公司,中汇易家公司已将交接的办公设备交回给了中环恺业公司。此种情况下,双方签订的转让合同实际上已经终止。其次,一审法院不确认中汇易家公司提交的交回设备清单的证明效力,不符合证据规则。因中环恺业公司提交的交付清单与中汇易家公司提交的交回清单中,代表中环恺业公司签字的都是同一人。如果中环恺业公司否认清单上的签字,必须申请鉴定,但中环恺业公司并没有提出申请。此种情况下,一审法院只认可中环恺业公司的证据而不认可中汇易家公司的证据,是不符合证据规则的。最后,一审法院既认定合同已经履行完毕,又认定中环恺业公司在履行过程中存在一定瑕疵,属于自相矛盾。一审法院在不说明瑕疵的具体内容、程度的情况下,不支持中环恺业公司主张的违约金,属于主观臆断。而且一审法院认定中环恺业公司已履行完毕合同是错误的。综上,中汇易家公司上诉请求撤销一审判决,改判驳回中环恺业公司的诉讼请求。

中环恺业公司服从一审法院判决,其针对中汇易家公司的上诉理由答辩称:中环恺业公司已按照合同约定将3家店铺移交给了中汇易家公司,中汇易家公司应向中环恺业支付转让费。综上,请求驳回中汇易家公司的上诉请求。

上述事实有《店铺转让合同》、交接清单、收条、注销核准通知书、工商档案材料和当事人陈述意见在案佐证。

裁判分析过程

本院认为:第一,《店铺转让合同》是否已解除。首先,从中汇易家公司提交的设备交回清单上的物品来看,并非中环恺业公司向其交接的全部设备,因此,中汇易家公司并未将其接收的全部设备交回给中环恺业公司。其次,中汇易家公司在其主张交回设备后,又签收了中环恺业公司向其移交的人员登记表。最后,中汇易家公司在《店铺转让合同》中约定转让的通州店和方庄店已注册成立了新公司。以上事实表明,中环恺业公司与中汇易家公司签订的《店铺转让合同》已实际履行,双方的权利义务并未终止。第二,中汇易家公司是否应向中环恺业公司支付转让费。首先,《店铺转让合同》中约定中环恺业公司应向中汇易家公司提交房源信息情况等相关资料后,经双方确认无误,中汇易家公司即向中环恺业公司支付转让费15万元,并在7月5日前支付剩余20万元。中汇易家公司承认其除了房源信息情况外已收到合同约定的其他移交资料。且中汇易家公司在接收了相关移交资料后,即在所受让的两家店铺(通州店和方庄店)相继注册成立了新公司。而富力城店虽未成立新公司,但中汇易家公司已接收了有关该店租赁合同的资料。其次,双方未明确约定如何移交房源信息情况,中环恺业公司称其向中汇易家公司移交的电脑设备中存储有房源信息情况,而中汇易家公司并未提交证据证明其曾向中环恺业公司提出有关移交房源信息情况的异议,因此,中环恺业公司的移交方式符合交易习惯,并有利于实现合同目的。综上,从中汇易家公司的接收情况以及后续的经营情况来看,可以认定中环恺业公司已履行完毕合同所约定的移交义务。中汇易家公司应依约向中环恺业公司支付转让费35万元。最后,中环恺业公司未依约履行注销富力城店的义务,故中环恺业公司在履行过程中存在一定瑕疵,一审法院对此认定正确。综上所述,中汇易家公司提出的上诉理由均不能成立,其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费六千八百二十元,由北京中环恺业房地产经纪有限责任公司负担二百七十元(已交纳),由中汇易家(北京)房地产经纪有限公司负担六千五百五十元(于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费六千五百五十元,由中汇易家(北京)房地产经纪有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  曹 欣

代理审判员  郭 菁

代理审判员  周 岩

二OO九年三月十六日

书 记 员  宋云燕

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第一款第(一)项