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温坤耀、李红映与林鸿瑜居间合同纠纷二审民事判决书

结案日期:2014年3月13日 案由:房地产咨询合同纠纷 当事人:林鸿瑜 温坤耀 李红映 案号:(2014)肇中法民三终字第49号 经办法院:广东省肇庆市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告):温坤耀。

上诉人(原审被告):李红映。

被上诉人(原审原告):林鸿瑜(德庆县德城镇家天下房产信息咨询服务部经营者)。

诉讼记录

上诉人温坤耀、李红映因与被上诉人林鸿瑜房地产咨询合同纠纷一案,不服德庆县人民法院(2013)肇德法民一初字第253号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

案件基本情况

原审法院经审理查明:2012年12月初,温坤耀、李红映因要购买房屋,找到林鸿瑜经营的德庆县德城镇家天下房产信息咨询服务部商谈购买房屋事宜,但林鸿瑜、温坤耀、李红映间没有签订书面房屋中介服务合同。后林鸿瑜带领温坤耀、李红映介绍了业主为江东林所有的位于X县X镇X街建筑面积为396.19平方米的四层房屋给温坤耀、李红映,告知该房屋售价为68万元,并带温坤耀、李红映到现场看了该房屋。事后温坤耀、李红映找到在业主开办的龙江实业公司做施工工作的徐伟强,叫其介绍与业主相识协商购房事宜。徐伟强便带温坤耀、李红映到业主的办公室与业主直接商议房屋价格,最终以65万元价格成交,并已办理了房屋过户登记给温坤耀、李红映名下的手续。事后业主向林鸿瑜支付了中介服务费3000元。林鸿瑜知道温坤耀、李红映私自与业主成交了房屋,于是向温坤耀、李红映追讨房屋成交价2%的房屋中介费13000元,温坤耀、李红映则认为林鸿瑜未能帮其与业主谈妥其接受的房价,并已明确终止了此次房屋买卖,后来是其亲戚徐伟强与业主谈妥房价,房屋成交与林鸿瑜无关,故拒绝支付房屋中介费13000元。为此,双方发生纠纷,林鸿瑜遂于2013年6月17日向原审法院提起诉讼,请求法院判令:1、温坤耀、李红映向林鸿瑜支付房屋中介费13000元。2、本案诉讼费由温坤耀、李红映承担。

原审法院认为:本案是居间合同纠纷。依照《房地产经纪管理办法》第十六条:“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容:(一)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;(二)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;(三)服务费用及其支付方式;(四)合同当事人的权利和义务;(五)违约责任和纠纷解决方式。”林鸿瑜、温坤耀、李红映是否达成房屋中介服务的合意是本案的争议焦点。首先,林鸿瑜、温坤耀、李红映虽未订立书面房屋中介服务合同,但双方明确确认林鸿瑜介绍了业主的房屋信息并带温坤耀、李红映看过房。林鸿瑜、温坤耀、李红映间已口头达成了房屋中介服务合同。温坤耀、李红映通过林鸿瑜掌握了房源信息后,绕过中介单独与业主协商达成交易,有违诚实信用原则,但温坤耀、李红映仍应向林鸿瑜支付中介服务费。鉴于双方对中介服务费支付标准没有明确约定,中介服务费可参照本地的市场价格,结合林鸿瑜对促成该次房屋交易中的作用和付出的劳务进行确定,由于委托卖房的业主已支付了林鸿瑜中介服务费3000元,故本案可参照业主支付的中介服务费标准确定温坤耀、李红映应当支付的中介服务费。林鸿瑜主张要求温坤耀、李红映支付房屋中介费诉讼请求,理据充分,原审法院支持,但支付的金额由原审法院确定的为准。

据此,原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第(二)项、第四百二十六条的规定,判决:一、温坤耀、李红映在该判决发生法律效力之日起15日内支付林鸿瑜中介服务费用3000元。二、驳回林鸿瑜的其他诉讼请求。如果温坤耀、李红映未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费62.5元,由林鸿瑜负担50元,温坤耀、李红映负担12.5元。

温坤耀、李红映不服原审判决,向本院提起上诉称:(一)双方并无合同关系,也不存在口头达成的事实合同关系。1、双方并没有签订任何居间合同或房产中介合同,也无签订任何类似的约定双方权利义务的书面合同文件,这个事实在一审期间双方已确认。2、双方也未达成任何口头协议,一审法院认为“林鸿瑜与温坤耀、李红映间已口头达成了房屋中介服务合同”是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,双方当事人未签任何约定双方权利义务的书面合同,若要认定双方存在口头或事实的合同关系,首先就要求林鸿瑜已经履行主要义务,而居间人的主要义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,如实向委托人报告有关订立合同的事项。林鸿瑜只是带温坤耀、李红映去现场看了房屋,不能因此而认定林鸿瑜履行了居间人的主要义务;何况温坤耀、李红映对林鸿瑜提供的房屋交易信息并不接受,不接受林鸿瑜的房屋售价68万。合同的成立,还要就合同主要的条款达成一致,在本案中,双方并没有就服务费用及支付方式达成一致,即双方并未就中介费的支付取得一致。因此,林鸿瑜既未履行居间人的主要义务,双方也未就合同的主要内容达成共识,根本就谈不上成立口头或事实的合同。3、退一步讲,即使双方成立口头协议,也已经解除。林鸿瑜在一审提交的证据,短信息中显示“68万我就不要,其实已经话你知我们的交易就断了”,这已经证明温坤耀、李红映已经发出了终止双方关系的表示。(二)林鸿瑜的行为有违诚信,隐瞒重要交易信息。1、依据《房地产经纪管理办法》的规定,房地产经纪机构,是指依法设立,从事房地产经纪活动的中介服务机构。《广东省房地产经纪管理暂行办法》第五条规定,从事房地产的经纪人,必须持有房地产经纪主管部门核发的经纪人证并隶属具备法人资格的经纪机构,方可进行经纪活动。而德庆县德城镇家天下房产信息咨询服务部属个体工商户,其经营范围只是二手房信息咨询服务,并无从事房产中介的资质。2、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定,居间人有就订立合同的有关事项如实报告的义务,居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。林鸿瑜在一审提交的证据,短信息显示“我同你讲68万已经是最低价了,不赚你差价就收成交价2个点”,而原业主江东林当时的委托价为65万元,可知林鸿瑜隐瞒房屋交易的真实价格,赚取差价,扰乱中介市场秩序,并损害温坤耀、李红映的利益。因此,有违诚实信用的是林鸿瑜,而不是温坤耀、李红映。(三)林鸿瑜并没有促成本次房屋交易,也就没权利要求温坤耀、李红映向其支付任何费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。2012年12月初,双方是有一起去现场看过该房屋,但因林鸿瑜当时提供的卖价为68万元,温坤耀、李红映于之后的几日内已明确答复林鸿瑜价格未达成一致,交易无法达成,温坤耀、李红映与林鸿瑜双方的关系亦告终止(这时,温坤耀、李红映根本不知道原业主为何人,林鸿瑜亦从未曾提供原业主的信息)。约半个月后,温坤耀、李红映的亲戚徐伟强(在原业主开办的龙江实业做施工工作)得知原业主江东林要将本案所涉房屋卖出,即将信息告知温坤耀、李红映。在徐伟强的牵线周旋下,最终以65万元的价格成交。因此,林鸿瑜并没有促成本次的房屋交易,促成本次房屋交易的是徐伟强,换而言之,林鸿瑜不得向温坤耀、李红映要求支付报酬。而一审法院认为“温坤耀、李红映通过林鸿瑜掌握了房源信息,绕过中介单独与业主协商达成交易”是错误的。(四)一审法院作出本案判决的法律依据错误。1、一审法院以《房地产经纪管理办法》第十六条的规定来认定双方已达成口头的房屋中介服务合同是错误的,该条规定只是列举房产经纪提供的服务及指导房地产经纪服务合同应当包含哪些内容,并未包含可以据此推导成立口头协议的内涵。本案应以《中华人民共和国合同法》作为根本去认定双方的关系。2、一审法院既以《房地产经纪管理办法》第十六条的规定为依据去认定双方的关系,但却以《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、四百二十六条来判决温坤耀、李红映向林鸿瑜支付中介服务费3000元。这种做法甚是不妥。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。适用本条的前提是居间人促成交易,但本案中,林鸿瑜并没有促成交易。以《房地产经纪管理办法》第十六条去认定双方的关系,却未以《房地产经纪管理办法》的第十八条的规定去阐述房地产经纪服务收费实行明码标价制度,房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。一审法院认为:“由于委托房屋的业主已支付了原告中介服务费3000元,故本案可参照业主支付的中介服务费的标准确定温坤耀、李红映应当支付的中介服务费。”可见,一审法院判决的理由是不充分的。综上,一审法院认定的事实不清,作出判决的依据不足,且逻辑错误,据此,温坤耀、李红映请求本院:1、撤销一审判决;2、依法改判;3、本案的一、二审诉讼费用全部由林鸿瑜承担。

林鸿瑜答辩称:(一)一审判决认定在本案中林鸿瑜与温坤耀、李红映存在居间合同关系的事实清楚、正确。理由如下:一是林鸿瑜与温坤耀、李红映达成了口头协议;二是在一审庭审中林鸿瑜与温坤耀、李红映双方都已经明确确认林鸿瑜介绍了业主江东林的房屋信息并带温坤耀、李红映看过江东林的房屋;三是温坤耀、李红映如果不通过林鸿瑜获得业主江东林的房屋信息,那么,温坤耀、李红映也不可能与业主江东林达成买卖合同。四是业主江东林与温坤耀、李红映买卖成交后,已经给了林鸿瑜中介服务费3000元。这一事实印证了林鸿瑜与温坤耀、李红映及业主江东林之间存在居间合同关系的事实。(二)一审判决温坤耀、李红映支付林鸿瑜中介服务费3000元公平合理。综上,一审判决认定事实清楚、正确,判决公平合理,请二审法院予以维持一审判决。

被上诉人林鸿瑜在二审诉讼期间经本院合法传唤未到庭参加诉讼。

二审诉讼期间双方当事人均没有新的证据提交。

本院经审理查明,原审法院查明的事实属实,本院予以确认。

裁判分析过程

本院认为,温坤耀、李红映来到林鸿瑜经营的德庆县德城镇家天下房地产信息咨询服务部请求林鸿瑜提供房屋信息以准备购房,温坤耀、李红映从林鸿瑜处获取了房屋信息,并与业主达成交易,林鸿瑜请求其支付中介服务费用,双方由此引发纠纷,故本案为房地产咨询合同纠纷,原审法院认定本案为居间合同纠纷不当,本院予以纠正。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩,本案争议焦点是:(一)双方当事人之间是否订立了房地产中介服务合同。(二)温坤耀、李红映是否应支付中介服务费用给林鸿瑜;如应支付,数额是多少。

关于双方当事人之间是否订立了房地产中介服务合同的问题。本案中林鸿瑜经营的是德庆县德城镇家天下房地产信息咨询服务部,并非一家房地产经纪机构,其无资格承接房地产经纪业务。原审法院适用《房地产经纪管理办法》第十六条的规定来认定温坤耀、李红映与林鸿瑜之间的合同关系不妥,本院予以纠正。温坤耀、李红映认为其与林鸿瑜之间并无居间合同关系的主张理据充分,本院予以采纳。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”的规定,房地产中介服务包括房地产咨询机构、房地产价格评估、房地产经纪等形式,林鸿瑜经营德庆县德城镇家天下房地产信息咨询服务部,其从事的是房地产咨询,林鸿瑜与温坤耀、李红映虽未订立书面房地产咨询合同,但双方明确确认温坤耀、李红映委托林鸿瑜为其寻找所需房源,林鸿瑜遂为温坤耀、李红映提供和介绍房屋信息并带温坤耀、李红映看房,故温坤耀、李红映与林鸿瑜之间已口头达成了房地产咨询合同。原审法院认定温坤耀、李红映与林鸿瑜之间已口头达成了房屋中介服务合同并无不当,本院予以维持。温坤耀、李红映认为其与林鸿瑜之间并无存在任何合同关系理据不足,本院不予支持。

关于温坤耀、李红映是否应支付中介服务费用给林鸿瑜的问题。本案中林鸿瑜为温坤耀、李红映介绍房屋信息并带其看房,林鸿瑜已为温坤耀、李红映提供房屋咨询服务,根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定,温坤耀、李红映应向林鸿瑜支付中介服务费用。温坤耀、李红映认为其不应向林鸿瑜支付中介服务费用的主张理据不足,本院不予支持。至于中介服务费用的数额问题,由于双方对中介服务费支付标准没有明确约定,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。”的规定,原审法院参照当地的市场价格,并结合林鸿瑜对促成该次房屋交易中的作用和付出的劳务,参照业主支付的中介服务费标准确定温坤耀、李红映应当支付3000元中介服务费并无不妥,本院予以维持。

综上所述,原审判决认定事实清楚,程序合法,实体处理结果恰当,本院予以维持。温坤耀、李红映上诉认为其不应向林鸿瑜支付中介服务费用的主张理据不足,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费50元,由上诉人温坤耀、李红映负担。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  李升文

审 判 员  徐俭玲

代理审判员  黄春歌

二〇一四年三月十三日

书 记 员  陈智君

法条

《中华人民共和国合同法》

第六十二条第(二)项第六十条第一款第六十一条

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第五十七条

《房地产经纪管理办法》

第十六条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项