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上海A公司诉顾a居间合同纠纷案

结案日期: 案由:居间合同纠纷 当事人:顾a 上海A公司 案号:(2010)闵民三(民)初字第923号 经办法院:上海市闵行区人民法院

当事人信息

原告上海A公司,住所地上海市××区××路×弄×号×室。

法定代表人徐a,董事长。

委托代理人吴a,A律师集团(上海)事务所律师。

委托代理人潘a,A律师集团(上海)事务所律师。

被告顾a,男,汉族,住上海市××区××路×号×室。

委托代理人陈a,上海市B律师事务所律师。

诉讼记录

原告上海A公司与被告顾a居间合同纠纷一案,本院于2010年4月23日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴a,被告委托代理人陈a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告上海A公司诉称:2010年3月初,被告通过电话委托原告出售上海市××区××路×弄×号×室房屋(以下简称系争房屋)。经原告居间介绍,案外人阎a同意按照被告的出售条件购买系争房屋。2010年3月21日,被告委托代理人王a与买受方阎a签订了《购房定金协议》,案外人阎a支付被告20,000元定金。合同还约定了系争房屋的座落、面积、总价、支付方式、违约责任等,同时约定双方于2010年4月5日前,被告与买方到原告处签订正式的《上海市房地产买卖合同》。同年3月24日,原告致电被告,要求被告确定签约时间,被告表示因个人原因不想继续履行合同,承认违约,但希望能以10,000元补偿买方及原告的损失,双方协商未果。原告认为,原告作为居间方已经促成了买卖双方的交易,应当获得全额佣金,被告单方违约,导致合同无法履行,根据《购房定金协议》第4条第3款的约定,应当按照总房价的2%向原告支付佣金,原告故诉诸法院要求判令被告支付原告佣金19,200元。

被告顾a辩称:不同意原告诉讼请求。《购房定金协议》约定,双方于2010年4月5日前共同前往原告处签订房屋买卖合同。因当日是清明节,系法定假日,原告无法打印合同,买卖双方因原告的失职导致无法下载和打印并签订正式的房地产买卖合同。被告担心房地产政策有变,急于抛售房屋,签约当日,买方提出因银行贷款政策有变,导致其无法办理贷款,应当延长其付款期限,被告未同意。当日洽谈未成,被告回去后通过原告向买方发函要求其于4月6日前来签约,买方未到。4月8日,被告又同时向原告及通过原告向买方发函,要求买方于4月11日前来签约,买方要求降低价格,被告未同意,双方协商未果,故未签约。

经审理查明:2010年3月21日,经原告上海A公司居间介绍,被告顾a(签约甲方,委托代理人王a)与案外人阎a(签约乙方)签订《购房定金协议》1份,约定乙方购买甲方位于上海市××区××路×弄×号×室房屋一套,房价960,000元;建筑面积59.71平方米,乙方支付给甲方购房定金20,000元;甲乙双方于2010年4月5日前共同前往××路×号签订上海市正式房屋买卖合同;签约当日,乙方一次性支付甲方首期房价款370,000元;甲方同意乙方向银行贷款560,000元,贷款金额由乙方的贷款银行划入甲方指定的银行帐户,贷款额不足未付款的房款,乙方须以现金的形式在交易过户当天补足;甲方逾期或拒绝签订上海市正式房屋买卖合同或不遵守上述约定的,甲方需双倍返还乙方已支付的购房定金计40,000元;乙方逾期或拒绝签订上海市房屋买卖合同或不遵守上述约定的,甲方有权没收乙方所付定金20,000元,甲乙双方同时约定,由于任何一方违约致使该协议无法履行的,由违约方以总房价的2%作为佣金支付给居间方等内容。另外,合同补充约定960,000元为甲方到手价,在交易中产生的税费由乙方承担。

签约当日,买方阎a向被告委托代理人支付了20,000元购房定金。同时,原告与买方阎a签订《佣金确认单》1份,确认阎a同意在2010年4月25日前支付原告佣金9,600元。当日,原告还与被告委托代理人签订《定金保管书》1份,约定出卖方确认已收到定金20,000元,交给原告代为保管。 2010年4月5日,被告通过原告向买方阎a发函称:根据双方于2010年3月21日签订的购房定金协议书,双方于2010年4月5日至××路×号拟签订上海市正式房屋买卖合同,但商讨结果未能一致,同时没能够签署合同,考虑到甲方的利益与实际损失,请于明日下午15时前再次到××路签署合同,逾期将视为原购房定金协议终止,甲方并保留追究相关损失的权利。该份信函被告于2010年4月6日上午11时32分寄出,于当日下午14时52分到达莲花南路送达地址。 2010年4月8日,被告各向原告及买方发出《通函》1份,载明:2010年3月21日签署的购房定金协议,约定双方于2010年4月5日前往××路×号A房产拟签订上海市正式房屋买卖合同,但未能签署。本人于2010年4月6日发函通知于2010年4月6日15时签订合同,但截止目前仍未达成一致,本人由于未能在约定时间内完成房产交易,并未能及时拿到应支付的付款,承受了较大损失。若在收到此信函两天内(2010年4月11日)仍未就房产交易达成一致,原购房定金协议中止,若未能通过友好协商解决,本人保留采取必要的法律行动…。该份信函于2010年4月8日寄出,于同年4月9日送达原告住所。

另查明,系争房屋产权人为顾a。被告委托案外人王a办理签署房产交易手续。

庭审中,经原告申请,证人阎a出庭作证陈述:在《购房定金合同》约定的签约日前,原告通知证人被告不愿出售房屋,愿意赔偿证人3,000元违约金,证人表示不同意。2010年4月5日,双方约定到原告处谈违约金事宜,未谈拢。后又约定4月6日再谈,证人4月6日下午15时到原告处,收到被告的信函,被告未到。之后证人听原告说被告愿意赔偿证人10,000元。之后被告又发函给原告,但函件内容与被告电话中所述的事情完全不一致。

证人姜a出庭作证陈述:证人与买房人阎a系同事、朋友关系。2010年4月5日下午,证人与阎a到中介处,被告未到,直到5点,被告才到。被告说其在深圳工作,现在又调回上海,不想卖房屋,愿意赔偿3,000元,将此事了结,后因双方未谈拢,被告表示那就签订合同吧,但因时间拖的太晚,客观上那天无法签成合同。

原告对两位证人陈述均无异议。被告认为证人阎a与原告的诉讼存在利益趋同的情况;对证人姜a的证词认为关于具体的时间,是证人的主观臆断。

以上事实,由原告提供的《购房定金协议》、《上海市房地产权证》、授权委托书及身份证复印件、定金收据、佣金确认单,被告提供的信函及邮寄凭证、查询单以及定金保管书以及原、被告当庭陈述所证实。上述证据均经庭审质证,具有真实性且与本案具有关联性,本院对上述证据的证据效力予以确认。原告申请的两位证人当庭所作陈述有一定出入,本院认为,买受方阎a与被告之间存在定金纠纷,有一定的利害关系。姜a作为阎a的朋友旁观了2010年4月5日发生的事实,其所作的陈述更具有可信度,本院对其证言予以认定。

裁判分析过程

本院认为:根据法律规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。《购房定金协议》系双方为了签订主合同即正式的房屋买卖合同所签订的具有预约性质的合同。定金合同成立后,买卖双方具有进一步洽谈签订主合同的义务。本案中,双方约定的最后签约日为2010年4月5日。当天,被告与买方均至原告处洽谈协商签订房屋买卖合同事宜,即便如原告所述被告曾提出过不愿出售房屋,但被告最后在合同约定的最后签约日前仍表示同意签订房屋买卖合同,但因国定假日无法下载打印房屋买卖合同,双方未能签订合同。之后,被告两次发函给原告要求签订房屋买卖合同,均未果,故原告并未促成被告与案外人之间的房屋买卖合同,无权向被告收取报酬,原告也未提供证据证明是因被告违约导致房屋买卖合同未能签成。综上,本院对原告的诉请难以支持。但原告可根据法律规定要求被告支付必要的居间费用。本院根据原告实际提供的居间服务,酌定被告支付原告居间活动支出的必要费用1,000元。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定,判决如下:

裁判结果

被告顾a于本判决生效之日起十日内支付原告上海A公司必要的居间费用1,000元。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计140元,由原告上海A公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

文尾

审判员  龚立琼

书记员  袁白薇

法条

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条第四百二十七条