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原告王童丽诉被告顺驰置业武汉有限公司及第三人彭建明行纪合同纠纷一案

结案日期:2008年8月7日 案由:行纪合同纠纷 当事人:王童丽 顺驰置业武汉有限公司 案号:(2008)洪民商初字第8号 经办法院:湖北省武汉市洪山区人民法院

当事人信息

原告:王童丽,女,1970年1月8日出生,汉族,武汉市人,武汉市口区服装厂下岗职工,住武汉市洪山区石牌岭高家湾。

委托代理人:张伟、蔡巍,湖北炽升律师事务所律师。一般授权代理。

被告:顺驰置业武汉有限公司。住所地:武汉市江岸区临江大道广源大厦8楼。

法定代表人:熊阳,该公司董事长。

委托代理人:杨蕾娜,该公司职员。特别授权代理。

第三人:彭建明,男,1965年11月13日出生,汉族,无职业,原住武汉市洪山区石牌岭高家湾,现下落不明、住址不详。

诉讼记录

原告王童丽诉被告顺驰置业武汉有限公司(以下简称顺驰公司)及第三人彭建明行纪合同纠纷一案,本院于2007年11月6日立案受理后,依法由审判员周丹、郭昌志、代理审判员胡晓青三人组成合议庭,于2008年3月25日公开开庭进行了审理。原告王童丽及其委托代理人、被告顺驰公司的委托代理人均到庭参加诉讼。第三人彭建明经本院公告送达开庭传票未到庭,本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告王童丽诉称:其与第三人彭建明系夫妻关系。2005年6月7日,彭建明利用找人假冒原告签名并办理假公证的办法与被告顺驰公司签订包销合同一份,该合同约定彭建明将位于武汉市洪山区洪珞村67号的房屋一套委托被告出售,价格是145,000元。2005年6月11日,被告顺驰公司与王大刚签订了房屋调出合同1份,王大刚以215,000元的价格向被告购买了彭建明委托出售的房屋,被告公司因此获利70,000元。由于洪珞村67号的房屋是夫妻共同财产,故原告诉至本院,要求被告顺驰公司返还超出彭建明委托出售价格的收益部分70,000元,并承担本案诉讼费用。

对其诉称的事实,原告王童丽当庭提交了下列证据证实:

证据一、结婚证,证明原告与第三人系夫妻关系,涉案房屋系夫妻共同财产,原告有权向被告主张权利;

证据二、失踪证明,证明由于彭建明现下落不明,故被告应向原告返还差价;

证据三、委托书,证明彭建明将涉案房屋委托被告公司出售的事实,也证明了原告与被告之间存在委托关系;

证据四、2005年6月7日被告顺驰公司与彭建明签订的《包销合同》,证明彭建明委托被告公司出售涉案房屋的价格是145,000元,是被告方擅自提高了委托人彭建明指定的价格;

证据五、《房屋调出合同》,证明被告公司将涉案房屋以215,000元的价格出售给了王大刚,比彭建明委托的价格高出70,000元,该差价应返还原告王童丽;

证据六、武汉市中级人民法院(2007)字第386号判决书,证明原告王童丽与被告顺驰公司之间是委托关系,被告应返还70,000元差价给原告。

被告顺驰公司辩称:1、顺驰公司与彭建明虽签订了《包销合同》,但双方实际是房屋买卖关系,即被告顺驰公司以145,000元的价格向彭建明买下该房屋,之后被告公司以何价格卖出与彭建明无关,对此彭建明也是明知并同意的,故被告公司将房屋卖出的差价部份70,000元是公司的正当收益;2、原告王童丽不具备原告的诉讼主体资格,被告公司是与彭建明签订的合同,与王童丽没有法律关系;3、被告公司实际与彭建明、王大刚是买进、卖出的买卖法律关系,从中获取差额作为收益不违反法律规定,并不需要收取彭建明的中介费作为酬劳。综上,请求法院驳回原告诉请。

对其辩称意见,被告顺驰公司当庭提交了下列证据证实:

证据一、2004年8月25日被告公司与彭建明之间第一次签订的《包销合同》一份,证明被告公司与彭建明之间的合同关系;

证据二、被告公司的退款结算单和资金汇划凭证,证明已向彭建明付款145,000元的事实。

经过庭审质证,被告顺驰公司对原告王童丽提交的证据的真实性均无异议,但对其证明对象均有异议。其中对证据一、二认为彭建明才是被告方的委托人,不能因此证明原告有权向被告主张权利;认为证据三不能证明原告与被告公司之间建立了委托关系,因为原告方自己是否认该委托书的合法性的;对证据四认为彭建明是知悉并同意被告公司从中收取差价的;对证据五、六认为不能得出原告的证明对象,因为彭建明对顺驰公司收取70,000元差价是知悉并同意的,且原告并非被告公司的委托人,无权向被告主张权利,被告公司收取差价不违反当时的法律法规。

原告对被告提交的证据二无异议,对证据一的真实性有异议。本院认为,通过原告方提交的证据一《结婚证》可以得出涉案房屋系夫妻共同财产的事实,对房屋的处置原告也有权主张自己的权利,由于彭建明下落不明,则原告王童丽作为房产的共有人有权向被告主张返还差价部份;对证据三已有生效的法律文书证明是彭建明假冒原告的签名制作,并已被依法撤销,故该证据不予采信;由于彭建明未到庭,通过证据四、五、六之间相互印证的内容,可以得出出顺驰公司在没有明确告知彭建明的情况下,以高于彭建明委托的价格售出了房屋,从中赚取了70,000元差价的事实,故原告作为财产的共有人有权向被告顺驰公司主张权利,综上,本院对原告提交的全部证据除证据三外,对其他证据均予以采信。对被告方提交的证据一即其与彭建明第一次签订的《包销合同》,由于被告方对原告提交的《包销合同》(第二次的)的真实性并无异议,故对证据一不予采信,证据二原告无异议,本院予以采信。

经审理查明,原告王童丽与第三人彭建明系夫妻关系,两人于1991年5月登记结婚。在婚姻关系存续期间取得了位于武汉市洪山区洪珞村67号的房屋一套的所有权。2005年6月7日,彭建明与被告顺驰公司签订《包销合同》一份,该合同约定:彭建明将位于武汉市洪山区洪珞村67号的房屋一套委托被告顺驰公司全权包销,委托价格是145,000元,房屋的过户费用由顺驰公司承担;同时约定彭建明全权委托顺驰公司同买方签订《房屋调出合同》,并书面授权顺驰公司办理交易过户手续,该书面授权经公证后生效。2005年6月11日,顺驰公司与王大刚签订《房屋调出合同》,王大刚以215,000元的价格向被告购买了彭建明委托出售的房屋。当月20日,彭建明提供虚假证明并安排他人假冒王童丽的签名到湖北省公证处就授权顺驰公司办理售房及过户事宜进行了公证,当月21日,取得了(2005)鄂证字第19846号《公证书》。后该《公证书》被依法撤销。2005年7月,涉案房屋以王大刚之子王鹏的名义办理了房屋权属证明。顺驰公司在将145,000元支付给彭建明之后,其差价部份70,000元至今在顺驰公司账上。现原告诉至本院,以该涉案房屋是夫妻共同财产,彭建明又下落不明为由,要求被告顺驰公司返还超出彭建明委托出售价格的差价部份70,000元,并承担本案诉讼费用。被告顺驰公司则以前述抗辩理由不同意返还。

双方当事人争执的焦点是:1、原告是否有权向被告主张返还房屋差价?2、被告是否应返还差价?

裁判分析过程

本院认为:涉案房屋是原告王童丽与第三人彭建明在婚姻关系存续期间取得的财产,属夫妻共同财产,原告王童丽对该房屋是享有所有权的,虽然彭建明是单方与顺驰公司签订的《包销合同》,但由于彭建明处置的合同标的物是夫妻共同财产,故该合同产生的权利义务当然及于原告王童丽,王童丽认为合同相对方即顺驰公司的行为侵犯了其权益,亦有权向顺驰公司申请返还,故被告顺驰公司认为王童丽无权向其主张的辩称意见,本院不予采纳。关于第2个焦点问题,即顺驰公司应否返还差价,本院认为首先顺驰公司辩称与彭建明、王大刚是买进卖出的买卖关系的观点不能成立,在整个事件中,顺驰公司从未将涉案的房屋过户至自己公司名下,其并不享有对涉案房屋的处分以及买卖的权利,只是在彭建明的授权下才能实施代理出售和过户的行为;其次,顺驰公司与彭建明、王大刚之间的法律关系根据查明的事实和相关法律规定,应属行纪合同法律关系,依照《中华人民共和国合同法》中有关行纪合同的相关规定即四百一十八条之规定“行纪人高于委托人指定的价格卖出的,可以按照约定增加报酬。没有约定或约定不明确的,该利益属于委托人”。本案中顺驰公司超出委托人即彭建明指定的价格出售,且双方未约定差价的处理意见,故该差价应属于委托人。由于该差价是基于原告王童丽与彭建明的夫妻共同财产而产生的,故差价款应返还给原告王童丽。另本院在审理当中询问了顺驰公司在此事中有何实际支出,顺驰公司未对此出示相关证据,只是口头说明公证费100元是公司支付的。但鉴于顺驰公司实际履行了中介合同义务,促成了房屋买卖、过户等交易行为的完成,应在70,000元差价中扣减适当金额作为其酬劳(依照武汉市房地产中介机构收费的一般标准计算,即215000*2%=4300元),故顺驰公司实际返还原告王童丽65,700元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四百一十四条、第四百一十五条、第四百一十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条之规定,判决如下:

裁判结果

被告顺驰置业武汉有限公司返还原告王童丽售房款差价65,700元。

上列应付款项,于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付的,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费1,550元(原告立案时缓交),由被告顺 驰公司负担。

如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第(一)款第一项的规定,预交上诉案件受理费,款汇至湖北省武汉市中级人民法院,收款单位户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户;账号为:079501040000393;开户行:农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。

文尾

审 判 长  周 丹

审 判 员  郭昌志

代理审判员  胡晓青

书 记 员  胡晶晶

法条

《中华人民共和国合同法》

第四百一十八条第四百一十八条第二款第四百一十四条第四百一十五条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第八十四条第二百二十九条

《诉讼费用交纳办法》

第十三条第一款第(一)项