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吴志兰、周安炜与璧山县正和房产信息咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

结案日期:2012年3月9日 案由:居间合同纠纷 当事人:周安炜 吴志兰 璧山县正和房产信息咨询有限公司 案号:(2011)渝一中法民终字第08332号 经办法院:重庆市第一中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)吴志兰。

委托代理人张敏,重庆言诚律师事务所律师。

上诉人(原审被告)周安炜。

委托代理人张敏,重庆言诚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)璧山县正和房产信息咨询有限公司。

法定代表人何钟平,经理。

诉讼记录

上诉人吴志兰、周安炜与被上诉人璧山县正和房产信息咨询有限公司(以下简称正和公司)居间合同纠纷一案,吴志兰、周安炜不服璧山县人民法院于2011年8月30日作出(2011)璧民初字第02484号民事判决,向本院提起上诉。本院于2011年11月11日受理后,依法由审判员曾进担任审判长,与审判员包颖、颜菲组成合议庭,共同负责对本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定,本院于2011年11月24日组织各方当事人进行了询问调查,吴志兰、周安炜共同的委托代理人张敏,正和公司的法定代表人何钟平参加了调查。二审审理期间,双方当事人申请1个月时间进行调解,但因双方分歧过大,未能达成调解协议。本案现已审理终结。

案件基本情况

正和公司一审诉称:2011年4月3日,吴志兰、周安炜到我公司与杨家凤签订了房屋买卖合同。合同达成后,杨家凤即交给吴志兰、周安炜购房定金2000元,该合同第三条约定由甲乙双方各在合同签订时给付我公司中介信息服务费5280元。该合同签订后第五天,吴志兰、周安炜收取购房款27万元正,接着我公司协助吴志兰、周安炜办理银行的贷款手续。我公司认为他们双方是真实的买卖关系,也是他们的真实意思表示,合同真实有效,但吴志兰、周安炜不遵守诚信,故意不付中介信息服务费5280元,故请求依法判决吴志兰、周安炜给付中介信息服务费5280元。

吴志兰、周安炜一审辩称:我认为应当驳回正和公司的诉请。正和公司并没有履行居间合同所约定的义务,居间合同已终止。我方和买房方杨家凤已通过其他中介服务公司(璧山县正鑫房产公司)办理了过户手续,买卖关系与原告没有关系。

一审法院经审理查明:2011年4月3日以吴志兰、周安炜(售房人)为甲方,杨家风(购房人)为乙方、何钟平为丙方签订《房屋买卖合同》。合同约定,甲方自愿将自有的璧城东林大道4号10幢9-2号房屋以528000元出售给乙方。该合同约定“乙方通过丙方居间介绍,对该房屋情况已作充分了解并实地看房,接受该房屋现状并自愿购买。”第三条居间信息服务费的支付方式,甲、乙双方在签订本合同时按如下约定向丙方支付居间信息服务费。甲方向丙方支付居间信息服务费5280元,乙方向丙方支付居间信息服务费5280元。”“丙方协助甲、乙双方办理该房屋的交易过户手续。”“丙方已向甲、乙双方报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务,甲、乙双方即有义务向丙方支付合同约定的服务费。”“丙方应当就有关订立合同的事项向甲、乙双方如实报告,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害甲、乙双方利益。”吴志兰、周安炜在甲方处签名,杨家凤在乙方处签名,丙方何钟平捺印。签订合同后,买卖双方当事人以约定的价格528000成交。2011年4月8日,吴志兰、周安炜出具收条收到买房方给付的首付款27万元以及买房方签名的向中国工商银行申请个人住房贷款申请表和放款承诺函。

另查明:璧山县正和房产信息咨询服务部系何钟平开办的个体工商户字号,于2011年3月8日注销。正和公司成立于2011年3月25日,何钟平系该公司法定代表人,于2009年取得重庆市房地产经纪人员执业证书。

一审法院审理认为:何钟平与吴志兰、周安炜签订合同,现经正和公司追认,作为公司法定代表人代表正和公司签订合同,应为正和公司的行为。吴志兰、周安炜辩称正和公司主体不适格的理由不能成立。正和公司、吴志兰、周安炜以及与购房方杨家凤自愿签订的买卖合同,是当事人的真实意思表示,未违背法律的禁止性规定。属有效合同。该合同中涉及正和公司与吴志兰、周安炜间的居间合同。购房人杨家凤与吴志兰、周安炜的房屋成交是由居间人原告公司提供了订立合同的媒介服务而促成的,吴志兰、周安炜也未举证证明正和公司有违约行为,其应按合同约定支付正和公司中介费。吴志兰、周安炜辩称与买房方系通过另一公司所办理按揭贷款,不应支付中介费的理由不能成立。为此,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决如下:限吴志兰、周安炜于本判决生效后五日内支付正和公司中介费5280元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由吴志兰、周安炜负担。

一审判决后,吴志兰、周安炜不服,向本院提起上诉,请求:1.依法撤销(2011)璧民初字第02484号民事判决书,依法驳回正和公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由正和公司承担。事实及理由:一审判决认定事实错误,导致作出了错误的判决。1.我们与杨家凤的房屋成交并不是因为正和公司提供的媒介服务而促成的,我们已经证明与杨家凤的房屋成交是在璧山县正鑫房产有限公司促成并完成,与正和公司无关。2.双方签订的该份房屋买卖合同因为正和公司无法履行合同第五条第1款、第3款之规定,该合同已经予以解除,以邮政局的回执底根为证,双方之间没有合同关系。3.本案基本事实非常清楚,因为正和公司的违约行为导致该份房屋合同无法继续履行。

正和公司二审辩称:一审法院判决正确,适用法律正确,是对方不守诚信,请求维持原判。

二审中,双方当事人均无新的证据提交。

二审查明法律事实与一审查明事实一致。

经双方当事人确认,本案的争议焦点为:1.本案是居间合同关系还是委托合同关系;2.涉案合同是否已经解除。对此,本院将作如下评述:

裁判分析过程

关于本案是居间合同关系还是委托合同关系的问题。本院认为,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任,由此主张居间合同关系成立的正和公司举示了三方签订的《房屋买卖合同》;同时依照第七十条的规定,一方当事人提出书证,对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的,人民法院应当确认其证明力,由此吴志兰、周安炜虽然认为不是居间合同而是委托合同(委托正和公司办理按揭贷款),但未提交相反证据予以反驳,故本院认为一审法院关于双方为居间合同关系的认定并无不当。

关于涉案居间合同是否已经解除的问题。本院认为,双方当事人及杨家凤在《房屋买卖合同》中确认,正和公司已向吴志兰、周安炜和杨家凤双方报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务,吴志兰、周安炜与杨家凤有义务向正和公司支付合同约定的服务费(第六条第4款),同时明确吴志兰、周安炜与杨家凤应当在签订本合同时向正和公司支付居间信息服务费5280元(第三条)。作为居间人,正和公司已经促成吴志兰、周安炜与与杨家凤签订了合法有效的《房屋买卖合同》,其已经尽到了居间人的义务,理应获得居间报酬。至于该合同第五条第一款、第三款规定的“丙方协助甲、乙双方办理该房屋的交易过户手续”,本院认为,吴志兰、周安炜据此认为“被上诉人的居间义务是协助甲乙双方办理按揭,被上诉人没有完成银行相关手续的办理应视为没有履行居间义务”并不恰当。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。可见,该项合同条款内容并不属于居间义务的范畴。因本案诉争的费用5280元系居间信息服务费,正和公司是否协助吴志兰、周安炜与杨家凤办理房屋交易过户手续,以及《房屋买卖合同》是否得到实际履行以及履行结果如何,在吴志兰、周安炜与正和公司没有对此作出明确约定的情况下,不影响居间信息服务费的支付,不能作为吴志兰、周安炜向正和公司支付该笔费用的抗辩理由。加之,即使吴志兰、周安炜基于委托关系行使任意解除权而导致的合同解除,原则上也仅向将来发生效力,不能溯及既往。合同解除之前委托人与受托人所形成的权利义务关系仍然具有约束力,委托人就已经完成的委托事务处理成果有权要求受托人履行交付义务,受托人就委托事务已完成部分所享有的报酬请求权及处理委托事务所支出的必要费用请求权仍得以向委托人主张。鉴于正和公司的居间义务已经完成,吴志兰、周安炜以合同已经解除而不应承担责任的抗辩不成成立。

综上所述,本案双方当事人及杨家风签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示,内容于法不悖,属于有效合同,各方均应恪守。正和公司已经促成吴志兰、周安炜与杨家凤签订了合法有效的《房屋买卖合同》,居间义务业已履行,吴志兰、周安炜应当支付正和公司居间信息服务费5280元。据此,吴志兰、周安炜的上诉理由不能成立,上诉请求不应予以支持。一审法院认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人吴志兰、周安炜负担(此款已由上诉人预交)。

本判决为终审判决。

文尾

审判长  曾进

审判员  颜菲

审判员  包颖

二〇一二年三月九日

书记员  张吟

法条

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第五条

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第一款第(一)项