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上海志远房地产经纪有限公司与戴琦伟居间合同纠纷案一审民事判决书

结案日期:2014年2月27日 案由:居间合同纠纷 当事人:上海志远房地产经纪有限公司 戴琦伟 案号:(2013)徐民四(民)初字第3183号 经办法院:上海市徐汇区人民法院

当事人信息

原告上海志远房地产经纪有限公司,住所地上海市浦东新区商城路800号520室。

法定代表人钱建国,总经理。

委托代理人吴万乐。

被告戴琦伟。

委托代理人傅光炎,上海市振兴律师事务所律师。

诉讼记录

原告上海志远房地产经纪有限公司诉被告戴琦伟居间合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告上海志远房地产经纪有限公司诉称,被告在原告的居间服务下,为出售上海市某路某弄某号某室办公楼(以下简称系争房屋),于2013年4月17日与案外人俞某某签署《上海市房地产买卖合同》,并于同年5月20日在原告的协助下至房地产交易中心办理完成产权转移登记手续,交易中心出具了以案外人俞某某为权利人的房地产权利证明、买卖双方签署了房屋交接书,5月20日过户完毕,该房地产的交易已顺利完成,原告作为居间方完成了主要居间服务义务。原告按照交易习惯及有关规定和被告签订房地产经纪佣金确认书,被告应在产权过户之前向原告支付服务佣金33,000元。但被告经原告催告后仍不予支付,已构成违约。原告现起诉要求被告支付佣金33,000元及迟延履行违约金3,585元(从2013年5月20日起至2014年1月15日,按每日33,000元的0.05%计)。

被告戴琦伟辩称,当时被告急需用钱,与原告说好由买方一次性付款,后因俞某某未能按约获得银行贷款,为此被告与俞某某以及原告的店经理贾某某于2013年5月13日商定,俞某某于5月15日前将50万元房款支付给被告。贾某某同日写下承诺书,承诺如因买方延迟付款,原告承诺不收取卖方任何费用,并且协助卖方一起追讨买方的相关违约责任和违约金。5月15日,原告未付款,5月16日,原告才支付37万元,致使交易未能完成。直到5月20日,原告又支付102000元,才办理交易过户手续。被告认为贾某某签署的承诺书有效,因有此承诺,原告在转给被告房款时才未扣除佣金。佣金确认书上规定的滞纳金远高于损失,该条款加重被告的责任,属无效。如调解,被告愿意支付11,000元;否则不同意诉请。

经审理查明,2013年4月17日,被告戴琦伟(甲方)与案外人俞某某(乙方)在原告居间下签订系争房屋的《房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),乙方受让甲方自有的系争房屋,转让价款共计110万元。双方确认乙方可以向银行申请贷款40万元用于支付部分房价款,乙方应于支付全额首付房价款后三十个工作日内完成贷款审批,并将办理抵押登记所需材料交至原告,否则视作乙方逾期付款。若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足,则任何不足部分均由乙方在知晓或应当知晓上述情况后五个工作日内暂存至原告,由原告按付款协议规定的该笔房价款转付时间付予甲方。附件三付款协议约定,乙方于签订本合同之前已付定金1万元;于签订本合同当日支付首期房价款19万元,双方同意该笔款项暂存于中介方,中介方收到款项后两个工作日内转付甲方;于甲方至抵押权人处办理还贷手续前五个工作日内支付第二期房价款35万元,双方同意该笔款项暂存于中介方;于签订本合同后三十个工作日内完成贷款审批,并将办理抵押登记所需材料交至中介方,若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足,则任何不足部分均由乙方在过户前支付予甲方;于双方至房地产交易中心办理产权过户转让手续当日支付第三期房价款10万元,双方同意该笔款项暂存于中介方,待中介方收到上述款项后两个工作日内转付甲方;待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证,贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内,乙方应委托贷款银行将第四期房价款40万元支付至甲方指定账号;于双方至房地产交易中心办理产权过户转让手续当日支付房价尾款5万元,双方同意该笔款项暂存于中介方,待中介方收到上述款项且双方签署房屋交接书并办理完成房屋交接手续后两个工作日转付给甲方。买卖合同还对房屋交接、办理过户手续、违约责任等作了约定。

同日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产经纪佣金确认书》(以下简称佣金确认书)一份,约定系争房屋出售成交金额为110万元、佣金金额为33,000元,支付日期为过户之前。佣金确认书还约定,甲方承诺按照上述支付日期支付前述佣金予乙方,每逾期支付一日,则按佣金千分之五支付滞纳金。

买卖合同签订后,俞某某通过原告与被告协商变更房款的付款日期及每一期的付款金额。同年5月13日,在原告办公三部经理贾某某与俞某某协商后,向原告出具《承诺》一份,内容为:“本人承诺关于系争房屋关于买方俞某某2013年5月15号前(含15号)付给出售方剩余款项伍拾万元整(人民币:500000元)事情.如因买方延迟付款导致,本人承诺不收取卖方任何费用,并且协助责与卖方一起追讨买房的相关违约责任和违约金.当日如由于卖方上手材料.的原因导致无法交易,此协议不算,如因买方原因导致,此协议生效,承诺在卖方过户材料齐全情况下付给卖方上述房款.5月15日下午16点前买方支付上述房款。承诺人:贾某某日期:2013年5月13日”。

同年5月14日,俞某某在原告处以POS机划款50万元至原告账户。原告于5月16日转账给被告37万元、于5月20日转账给被告102,000元。5月20日,被告向徐汇区房地产交易中心申请抵押权注销,并申请过户。俞某某于同年6月4日被核准登记为系争房屋产权人。

同年7月4日,原告向被告发函催要居间服务费33,000元未果,遂起诉。

审理中,原告办公三部经理贾某某到庭作证称,被告要求俞某某在5月15日前把50万元房款一次性付清,俞某某写了纸条,但被告还是不放心,贾某某就出具了《承诺》给被告。5月15日,买方按约定把50万元转给原告,因为当时过不了户,原告没把钱转给被告,交税当天给了一部分,过户时又给了一部分。《承诺》上“不收取任何费用”可以理解为不收取佣金。当时贾某某和原告公司领导汇报过,原告认为这个业务应该收取佣金。

以上事实,除原、被告的一致陈述外,另有原告提供的买卖合同、房地产登记簿、佣金确认书、收件收据、催告函、收款收据,被告提供的承诺、银行交易明细、贾某某证人证言等证据证实,经庭审质证,本院予以认定。

审理中,被告表示愿意为原告的居间服务支付11,000元。

裁判分析过程

本院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。原、被告虽未签订正式的书面居间协议,但根据双方的陈述、佣金确认单、买卖合同等证据可推定双方之间存在委托居间服务关系,原告提供了居间服务,被告应当按照约定支付服务费。

原告在居间过程中向被告出具《承诺》,主要意思为:原告担保俞某某在5月15日16时之前支付房款50万元,如有延迟,原告将免予收取被告居间佣金;如俞某某按时支付房款,《承诺》失效。鉴于贾某某为原告办公三部经理的职务,且其亲自承办系争房屋的居间业务,故其以个人名义书写的《承诺》视为职务行为,民事责任由原告承担。《承诺》系原告拟订,被告接受,故可认为该《承诺》具备合同的效力,原、被告对佣金收取方式重新进行了约定,且附解除条件:如俞某某不能按时支付50万元房款,原告将免予收取佣金;反之,合同失效。现俞某某虽然在约定的时间向原告转账付款50万元,原告却无故延迟转付被告且不足额,系原告不正当地阻止条件成就,应视为条件成就,原告应当按照《承诺》履行,免予收取被告居间费。原告的诉请,本院不予支持。鉴于被告自愿支付原告居间服务费11,000元,于法不悖,本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、驳回原告上海志远房地产经纪有限公司的诉讼请求;

二、准予被告戴琦伟向原告上海志远房地产经纪有限公司支付居间服务费11,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计447元,由原告上海志远房地产经纪有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

文尾

审判员  袁欣

二〇一四年二月二十七日

书记员  徐琛

附件

附:相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

法条

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款第四十五条