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杨勇与蒋家海,郭江波等房屋租赁合同纠纷二审判决书

结案日期:2013年11月18日 案由:房屋租赁合同纠纷 当事人:蒋家海 杨勇 重庆新时代实业有限公司 郭江波 案号:(2013)渝一中法民终字第04130号 经办法院:重庆市第一中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审原告)杨勇,男,1975年7月22日出生,汉族,居民。

委托代理人江凌,重庆大祥律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)蒋家海,男,1966年2月10日出生,汉族,居民。

被上诉人(原审被告)郭江波,男,1964年8月5日出生,汉族,居民。

委托代理人郭庆(郭江波之子),1985年10月1日出生,汉族,居民。

被上诉人(原审被告)重庆新时代实业有限公司。

法定代表人郭江波,该公司董事长。

委托代理人郭庆(郭江波之子),1985年10月1日出生,汉族,居民。

诉讼记录

上诉人杨勇与被上诉人蒋家海、郭江波、重庆新时代实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,重庆市合川区人民法院于2013年7月23日作出(2012)合法民初字第05622号民事判决。上诉人杨勇对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨勇及其委托代理人江凌、被上诉人郭江波和被上诉人重庆新时代实业有限公司的委托代理人郭庆到庭参加了诉讼,被上诉人蒋家海未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

上诉人杨勇在一审中诉称,我与被告蒋家海于2010年3月15日签订房屋租赁合同,约定由被告将位于重庆市合川区合阳办XX街XX号(车库右出口第一门市),面积约75平方米的门市出租给我经营使用,期限为五年,即从2010年3月15日至2015年3月14日止,租金为3000元/月,每半年缴纳一次,同时缴纳5000元押金。该合同还约定若被告出租给我的门面被政府拆迁,因此导致我不能履行该合同所遭受的损失(投入该房的费用),由被告无条件赔偿。事后,我依约履行了合同,且在门面内合法经营茶叶生意。可是在我依约向被告支付了第三次半年租金18000元后,(2011年3月15日至2011年9月14日,并由被告新时代公司出具收款凭证),该门面因城市规划,于2011年5月被政府强行拆除,导致我不能在此门面正常经营,为此,给我造成经济损失共计8万多元。为维护我的合法权益,特向法院起诉,请求法院判决:1、解除我与被告之间的租赁合同;2、被告赔偿我的损失费共计8万元(房屋装修损失);3、判令被告退还我多缴纳的租金12000元,并按银行同期贷款利息支付资金占用费;4、判令被告退还我押金5000元。

被上诉人蒋家海在一审中答辩称,本案与我无关。此前我买的是新时代公司的违章房,没有办理产权,只有一纸合同,门市拆除时,我已将该房退给了新时代公司,也没收取后面的租金。

被上诉人重庆新时代实业有限公司在一审中答辩称,原告与蒋家海签订的租房合同与我公司无关,我方与原告无直接关系,原告租的房屋因是违章建筑,拆除时已将房屋收回,蒋家海购房的钱已退给了他,后来公司是否收原告的租金不清楚。

被上诉人郭江波在一审中的答辩意见与重庆新时代实业有限公司的答辩意见一致。

一审法院审理查明,被告郭江波系被告新时代公司的法定代表人。新时代公司在重庆市合川区XX街XX号有房屋一幢,该公司在未取得建设工程规划许可证的情况下,在该幢房屋地下车库出入口处修建了门市一间,建筑面积75平方米,后新时代公司又将该门市出卖给被告蒋家海。2010年3月15日,蒋家海(甲方)与原告杨勇(乙方)签订房屋租赁合同,约定将该门市租赁给杨勇经营,租赁期限自2010年3月15日起至2015年3月14日止,租金3000元/月,付款方式:每半年付一次,另付押金5000元。该合同还约定,在租赁期内,甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的,必须提前一个月通知对方,协商后解除本协议;如因甲方房屋权属、规划、拆迁等原因使乙方不能继续履约,则由甲方无条件赔偿乙方投入该房屋的费用。合同签订后,杨勇向蒋家海支付了半年的租金18000元及押金5000元共计23000元,蒋家海也将门市交付杨勇装修使用,2010年9月15日,蒋家海收取了杨勇2010年9月15日至2011年3月15日的租金18000元。因蒋家海从新时代公司所购门市系违法建筑,不能办理产权登记,便又将该门市退还给了新时代公司,同时一并交付的还有杨勇交的房屋押金5000元,新时代公司也将购房款退给了蒋家海,该门市仍由杨勇租赁经营。2011年2月17日,新时代公司收取了杨勇2011年3月15日至2011年9月15日的门市租金18000元,由于该门市系违法建筑,2011年5月被当地政府相关部门强制拆除部分,剩余部分现仍由杨勇占有、使用。2012年10月29日,原告杨勇向本院起诉,其诉请如前。审理中,原告就损失部分增加诉讼标的,即还要求被告赔偿其重新租赁门市的转让费90000元、租金损失27000元,但原告对增加诉讼标的部分未按规定向本院预交受理费。另查明,本案审理过程中,原告就门市装修价值申请评估,本院向重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司进行了委托评估,2013年6月17日,该公司向本院发出关于退回(2012)合法民初字第5622号《鉴定委托书》的函,主要内容:“本公司接受委托后,于2013年6月6日与贵院经办人员及原告一同对评估对象进行了现场实地查勘,现场查勘情况如下:1、本次评估对象大约三分之二的面积已被拆除,能体现其价值的前厅室内装潢、门面招牌等均已消失,无法确认其工程量及装饰材料质量。2、委托方提供了原《房屋装修协议》,首先该协议对装修主材的质量未作要求及说明,其次对该协议的真实性评估公司无法也无权进行鉴定。综上所述,鉴于以上原因,本公司无法对坐落于合川苏家街136号门面内部装修价值进行评估,特申请退回《鉴定委托书》”。审理中,经本院向原告释明,若原、被告之间的房屋租赁合同无效,原告同意按无效合同处理。

一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。无效的合同自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案原告杨勇与被告蒋家海就坐落于重庆市合川区苏家街136号门市所签订的《房屋租赁合同》,虽系当事人的真实意思表示,但因该门市房至今未取得建设工程规划许可证且部分已被相关部门强制拆除,故该《房屋租赁合同》当属无效。蒋家海将门市退给被告新时代公司后,新时代公司又收取了杨勇的租金,双方重新建立租赁合同关系,但其双方的租赁合同仍然是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案被告蒋家海、新时代公司明知所出租的门市系违法建筑而出租给原告,导致合同无效,均有过错,并均收取了原告的租金,按合同约定的赔偿条款,应共同承担赔偿原告损失的责任,被告郭江波在本案中不承担责任。因门市已大部分被拆除,原告所投入的装修,经评估机构评估其价值无法确认,另原告也未举示其他充分的证据证明其装修损失为8万元,故原告要求被告赔偿其装修损失8万元的请求本院不予支持。被告新时代公司应当退还原告的房屋押金5000元和剩余的租金12000元,剩余租金的资金占用损失从原告向本院起诉之日起至付款之日止,按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、由被告重庆新时代实业有限公司在本判决生效后15日内退还原告杨勇房屋押金5000元、剩余的房屋租金12000元,并支付原告杨勇从2012年10月29日起至实际退还该款之日止,按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付房屋租金12000元的资金占用损失。二、驳回原告杨勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2304元,减半收取1152元,由原告负担900元,被告新时代公司负担252元,被告负担部分原告已垫支,被告在本判决生效后15日内迳付原告。

上诉人杨勇不服一审判决,向本院提起上诉称,一审法院认定事实不清,上诉人对租赁的门面房屋进行过精装修,现房屋被有关部门强制拆除后,必然给上诉人造成损失,上诉人请求主张8万元的装修损失客观真实,符合规定,同时上诉人也举示了相关证据证明投入的装修损失费,上诉人已完成举证责任,该组证据已形成完整的证据链;一审法院适用法律不当,合同被认定为无效后,因该合同取得的财产应当返还,故被上诉人应当返还已取得的租金54000元和押金5000元。请求撤销原判,依法改判三被上诉人赔偿上诉人装修损失8万元,退还租金54000元和押金5000元等。

被上诉人郭江波、重庆新时代实业有限公司答辩称,该门市是蒋家海一次性购买的,杨勇与蒋家海签订的协议,杨勇与新时代公司没有关系,租房合同的主体不是新时代公司;门市是违章建筑,在杨勇租房一年后,蒋家海就把门市退还给了新时代公司,当时双方告知了杨勇,现新时代公司已被吊销,新时代商住楼属在建工程、烂尾楼;杨勇明知是违章建筑,坚持要装修,应承担相应责任;我方对杨勇装修损失不认可;该门市被强制拆除后,杨勇重新安装卷帘门占用该门市两年多,我方也产生很大损失。

本院二审审理查明的事实与一审相同。

裁判分析过程

本院认为,上诉人杨勇与被上诉人蒋家海签订的《房屋租赁合同》虽系当事人真实意思表示,但因该门市至今未取得建设规划许可证且已被相关部门强制拆除,故该租赁合同应属无效合同。蒋家海将门市退还给被上诉人重庆新时代实业有限公司后,重庆新时代实业有限公司又收取了杨勇的租金,双方重新建立租赁合同关系,但该租赁关系仍然属无效。蒋家海、重庆新时代实业有限公司明知所出租的门市系违法建筑而出租给杨勇,导致合同无效,蒋家海、重庆新时代实业有限公司均有过错,应共同承担赔偿杨勇损失的责任。因门市已大部分被拆除,杨勇所投入的装修,经一审法院委托评估机构评估无法确认其价值,且杨勇目前也不能举示充分证据证明其装修损失为8万元,故对其该项上诉请求本院不予支持。因杨勇在一审中第三项诉请为“请求贵院依法判令被告退还给原告多缴纳的租金12000元及按银行同期贷款利息支付资金占用费”,而杨勇在二审中提出退还租金54000元的上诉请求不符合法律规定,本院不予采信。对于杨勇要求重庆新时代实业有限公司退还押金5000元的上诉请求,一审法院已予以了主张,对此本院亦予以采纳。被上诉人郭江波在本案中没有过错,不应承担责任。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判处适当,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费2305元,由上诉人杨勇负担。

本判决为终审判决。

文尾

审判长  张欲晓

审判员  肖怀京

审判员  郑 泽

二〇一三年十一月十八日

书记员  梁多华

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项