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即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会与青岛英凯捷塑料有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

结案日期:2013年11月11日 案由:土地租赁合同纠纷 当事人:青岛英凯捷塑料有限公司 即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会 案号:(2013)青民一终字第1857号 经办法院:山东省青岛市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会。

法定代表人黄克宝,村主任。

委托代理人矫爱庆,山东畅海律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)青岛英凯捷塑料有限公司。

法定代表人梅冬庆,执行董事。

委托代理人王守福,山东海政律师事务所律师。

委托代理人王松,山东海政律师事务所律师。

诉讼记录

上诉人即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会(以下简称常黄沟岔村委)因与被上诉人青岛英凯捷塑料有限公司(以下简称英凯捷公司)土地租赁合同纠纷一案,不服山东省即墨市人民法院(2013)即民初字第1819号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

案件基本情况

英凯捷公司在一审中诉称:即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会将城马路以东40亩建设用地及地上建筑物确定给本村集体企业青岛基世祥工贸有限公司(以下简称基世祥公司)使用。2007年2月13日,英凯捷公司与常黄沟岔村委、基世祥公司共三方签订合同,约定将其中的10亩及地上建筑物租赁给英凯捷公司使用,期限三十年,自2008年1月1日至2038年12月31日,年租金30000元,英凯捷公司一次付清前六年的租赁费。自2013年1月1日起租赁费每年给付,英凯捷公司给付常黄沟岔村委租赁费,常黄沟岔村委拒收。因此,英凯捷公司诉请判令:1、常黄沟岔村委、基世祥公司继续履行租赁合同,收取2013年的租赁费30000元;2、常黄沟岔村委、基世祥公司承担诉讼费用。

常黄沟岔村委在一审中辩称:英凯捷公司与基世祥公司签订的租赁合同其租赁期限超出了法律规定的期限,也超出了基世祥公司三年的营业期限。英凯捷公司在租赁的土地上擅自违法建房至今未恢复原状,英凯捷公司的诉讼请求无法律依据,应依法驳回。

基世祥公司无答辩。

一审法院查明和认定的基本事实是:英凯捷公司(协议的乙方)与基世祥公司(协议的甲方)于2007年2月13日签订合同书一份,约定:1、基世祥公司同意将位于村西边、城马路东边的厂区10亩及其院墙水泥地面传达室转租给英凯捷公司使用。2、租赁期限30年,自2008年1月1日起至2038年12月30日止,所租场地建设期一年(建设期不收取租赁费)。3、租赁费用每亩每年3000元,10亩合计每年30000元整。合同签订后一次性缴纳六年租赁费180000元,第二次缴纳为2013年1月1日,逾期六个月不缴费自动解除合同。4、租赁期内,未经基世祥公司同意,英凯捷公司不得将土地转租,如遇国家统一建设需要征用英凯捷公司租赁场地时,英凯捷公司投资的地上建筑物及附属物的补偿归英凯捷公司。5、租赁期满后,英凯捷公司投资建筑的房屋及设施归英凯捷公司,英凯捷公司可自行处理或经基世祥公司同意作价归基世祥公司。如英凯捷公司继续租赁场地,需另行签订合同,同等条件英凯捷公司优先。6、租赁期内,如遇特殊情况需要修改补充合同或发生纠纷,应尽量协商解决,如协商无效,可提请即墨市人民法院解决。常黄沟岔村委作为担保单位签字盖章,代表人孙莉香。2007年11月20日,常黄沟岔村委收取英凯捷公司六年的租赁费180000元,并出具收款收据一张,英凯捷公司接受租赁的场地使用至今。涉案的10亩土地性质为建设用地。经一审法院现场勘验,英凯捷公司未改变租赁土地用途,在租赁的院内建设平房六间。

一审另查明:2007年2月13日,常黄沟岔村委与基世祥公司签订协议书一份,约定常黄沟岔村委位于常黄村卫生室以西成马路以东,原合泰农场附近共约40亩土地作为投资给村集体公司基世祥公司使用。达成协议如下:1、该地及地上附属物由基世祥公司使用,该地作为村委给基世祥公司投资股份。该地由基世祥公司自己管理使用,村委不参与管理。村委保证提供给该公司水、电使用,费用自理。村委积极给该公司提供各项使用手续,村委的道路给该公司无偿使用。2、基世祥公司使用该地经营不得拖欠各种税费,所产生后果村委不负责任。3、基世祥公司每年产生的利润,应积极给村增加基础建设,改善村民生活质量。

一审再查明:基世祥公司企业类别为私营企业,企业类型为有限责任公司(自然人投资或控股),注册资本50万元。常黄沟岔村委认缴出资额40万元、刘明理认缴出资额5万元、孙莉香认缴出资额5万元。营业期限自2007年2月2日至2010年2月1日。基世祥公司未参加2007年度年检,2008年11月25日已被即墨市工商行政管理局依法吊销。在一审审理过程中,英凯捷公司书面申请撤回对基世祥公司的起诉。

一审还查明:2013年1月19日,英凯捷公司通过邮政储蓄银行给付常黄沟岔村委租赁费30000元。2013年3月19日,因常黄沟岔村委无人签收,此款退给英凯捷公司。

一审法院认为:英凯捷公司所租赁土地为建设用地,土地使用权归常黄沟岔村委。基世祥公司系常黄沟岔村委投资40万元成立的有限公司,英凯捷公司与基世祥公司签订租赁合同,常黄沟岔村委在租赁合同上作为担保人签字盖章,常黄沟岔村委收取英凯捷公司六年的租赁费180000元,现英凯捷公司使用租赁土地长达六年的时间,租赁合同的相对方应为英凯捷公司与常黄沟岔村委。双方在平等自愿的基础上签订租赁合同,英凯捷公司依约支付租赁费,系英凯捷公司与常黄沟岔村委真实意思表示,在合同履行过程中,英凯捷公司未改变土地用途,按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同;租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。英凯捷公司与常黄沟岔村委签订的租赁合同期限为三十年,已经超过法定的租赁期限,超过部分应属无效。因此,英凯捷公司与常黄沟岔村委签订的租赁合同自2008年1月1日至2028年12月31日期间为有效合同,超出部分应属无效合同。常黄沟岔村委主张,英凯捷公司在租赁的土地上建设房屋是违法建设,其主张不属于法院审理范围。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条,《中华人民共和国物权法》第一百四十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百四十四条之规定,一审判决:一、青岛英凯捷塑料有限公司与即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会签订的租赁合同自2008年1月1日至2028年12月31日为有效;二、青岛英凯捷塑料有限公司于判决生效后十日内给付即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员2013年租赁费30000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元,由即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员承担。

宣判后,常黄沟岔村委不服,上诉至本院。

上诉人常黄沟岔村委上诉称:一、一审判决认定事实错误。1、本案涉案厂区是由基世祥公司转租给英凯捷公司,该转租合同的合同相对方应当是基世祥公司和英凯捷公司,并由该双方履行合同权利义务,而非常黄沟岔村委。由于常黄沟岔村委不是英凯捷公司转租合同的相对方,其所收取的英凯捷公司的租赁费,是代替基世祥公司所收取,不能由此将担保(见证)方的常黄沟岔村委认定为合同相对方。2、由于与英凯捷公司签订转租合同的基世祥公司已经经营期限届满,在常黄沟岔村委与英凯捷公司签订新的租赁合同之前,该转租合同已经没有合同履行主体,因此该转租合同已经没有继续履行的可能和必要。二、一审判决适用法律错误。英凯捷公司没有征得常黄沟岔村委的同意,擅自在厂区土地上扩建建筑物,经常黄沟岔村委要求但拒绝恢复原状的情况下,依据《合同法》第219条和有关司法解释的规定,常黄沟岔村委作为土地的所有者有权解除合同。一审判决没有依据英凯捷公司擅自扩建的基本事实,正确适用上述法律规定,导致适用法律错误。请求:撤销一审判决,依法改判;一、二审诉讼费用由英凯捷公司承担。

被上诉人英凯捷公司答辩称:一、一审认定租赁合同相对方为英凯捷公司与常黄沟岔村委,既符合客观事实,也符合法律规定。理由如下:1、收取租金是出租人的权利,常黄沟岔村委向英凯捷公司收取租金,给英凯捷公司出具加盖监制章的正式的“即墨市村集体经济收款凭证”,并加盖常黄沟岔村委的印章,六年后却辩称自己不是合同的相对人,于法有悖,于理不通,其理由显然不成立。2、常黄沟岔村委一直在与英凯捷公司履行合同,即使从基世祥公司被吊销营业执照起算,履行时间也已长达五年,五年来常黄沟岔村委从来没有任何异议。3、常黄沟岔村委在2013年4月11日的一身庭审中明确陈述,“查账查出是村委会收的18万元租金”、“对上届村委会收取18万元的事实认可”,现其在上诉状中称自己是“代基世祥公司收取租金”,明显是颠倒黑白。退一步讲,假设其是代基世祥公司收取,说明常黄沟岔村委与基世祥公司两者已经混同,一审判决常黄沟岔村委履行租赁合同义务合理合法。4、即使从“担保人”这一角度,基世祥公司被吊销营业执照,依法也应由常黄沟岔村委来履行租赁合同义务,一审判决符合法律规定。5、根据常黄沟岔村委与基世祥公司签订的协议书,包括涉案土地在内的共四十亩土地及地上物为常黄沟岔村委对基世祥公司的投资,但常黄沟岔村委却没有办理土地变更登记手续,常黄沟岔村委仍然是土地所有权人,故常黄沟岔村委不但是事实上的出租人,更是法律意义上的出租人,依法必须承担出租人的义务。二、对于常黄沟岔村委所称基世祥公司已经经营期限届满、合同已经没有履行的主体等,英凯捷公司认为不然。理由如下:1、签订合同时英凯捷公司并没有被告知基世祥公司只有几年的经营期限,而常黄沟岔村委作为持有基世祥公司80%股权的最大股东,其对基世祥公司的经营期限十分清楚。常黄沟岔村委明知基世祥公司只有几年的经营期限,却同意签订期限长达三十年的租赁合同,并作为担保人,说明在基世祥公司经营期限届满后,常黄沟岔村委愿意与英凯捷公司继续履行租赁合同。事实上,常黄沟岔村委也是一直在行使出租人的权利,向英凯捷公司收取租金。因此,不论基世祥公司经营期限多久、何时被吊销营业执照,均不影响常黄沟岔村委是合同相对人、由常黄沟岔村委与英凯捷公司履行租赁合同的事实,常黄沟岔村委的上诉理由不成立。2、根据《合同法》第二百二十九条之规定,即使基世祥公司是合同当事人、出租人,在基世祥公司经营到期后,作为租赁物所有权人的常黄沟岔村委,从基世祥公司收回使用权,租赁物的所有权人和使用权人同一,租赁合同的效力不受影响,常黄沟岔村委依法必须与英凯捷公司履行合同。三、从租赁合同第二条、第五条及第六条之约定看,当事人签订合同的本意是英凯捷公司可以进行建设,常黄沟岔村委甚至还给英凯捷公司留出了一年的建设期而不收租金。综上,常黄沟岔村委上诉理由不成立,请求依法维持原判。

经审理查明,本院查明的事实与一审一致。

二审中,常黄沟岔村委提交即墨市城市管理行政执法局责令停止施工接受调查处理通知书复印件一份,欲证明英凯捷公司在2013年年初违法擅自建造房屋,被有关部门责令停止施工接受调查;其建造房屋的行为未经过常黄沟岔村委的同意,属于擅自建造,常黄沟岔村委有权解除租赁合同。英凯捷公司质证称:1、该证据系复印件,对其真实性有异议;2、该证据证明不了系涉案土地上的建筑物,没有关联性;3、即使与本案有关,也属于行政法的调整范畴,不属于人民法院民事案件的受理范围;4、根据双方合同的约定,英凯捷公司可以在涉案土地上进行建设,常黄沟岔村委不能据此解除合同。英凯捷公司除了2007年在涉案土地上盖过房子之外,其他时间没有盖过,只是翻新过。本院审查认为,该证据系复印件,对其真实性无法确认,且该处理通知书上载明的违章建筑无法确定系涉案土地上的房屋,故本院对该证据不予采信。

本案经调解,未能达成协议。

裁判分析过程

本院认为,英凯捷公司与基世祥公司于2007年2月签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,双方应当严格履行各自的义务。合同签订后,基世祥公司交付了土地房屋,英凯捷公司亦按照约定交付了六年的租赁费,双方签订的合同已经实际履行。基世祥公司因未参加2007年度年检而被当地工商部门于2008年11月25日依法吊销,那么之后的租赁合同应当如何履行,由谁来履行就成为本案争议的焦点问题。对此,本院认为,常黄沟岔村委作为基世祥公司的主要出资人、大股东,在英凯捷公司与基世祥公司签订租赁合同时作为担保单位盖章确认,英凯捷公司与基世祥公司签订的租赁合同中租赁的土地属于常黄沟岔村委所有的土地,英凯捷公司交付的18万元租赁费亦由常黄沟岔村委收取。虽然,英凯捷公司主张其系代基世祥公司收取租赁费,但并未就其该项主张提交证据予以证明,应承担举证不能的法律后果。综合以上分析,常黄沟岔村委作为基世祥公司的主要出资人及租赁合同标的物的所有者,应当在基世祥公司被吊销后继续履行与英凯捷公司的租赁合同,以保护守约一方英凯捷公司的合法权益,维护诚信、公平、稳定的市场经济秩序。至于常黄沟岔村委主张英凯捷公司违法擅自建房问题,因其未提交充分有效的证据,应承担举证不能的不利后果,本院对其该项主张不予支持。

综上,上诉人常黄沟岔村委的上诉理由不成立,本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费550元,由上诉人即墨市通济街道办事处常黄沟岔村民委员会负担。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  董则明

代理审判员  李 蕾

代理审判员  齐 新

二〇一三年十一月十一日

书 记 员  赵庆信

书 记 员  吴珊珊

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项第一百七十五条第一百六十九条第一款