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上海凯临投资管理有限公司与张建勋、许志超等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

结案日期:2014年1月21日 案由:房屋租赁合同纠纷 当事人:张建勋 上海凯临投资管理有限公司 施跃军 许志超 案号:(2013)沪二中民二(民)终字第2631号 经办法院:上海市第二中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)上海凯临投资管理有限公司。

法定代表人梁斐。

委托代理人张红军。

被上诉人(原审原告)张建勋。

被上诉人(原审原告)许志超。

原审被告施跃军。

诉讼记录

上诉人上海凯临投资管理有限公司(以下简称“凯临公司”)因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第1403号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

案件基本情况

原审法院经审理查明,2011年9月23日,张建勋(乙方)与凯临公司(甲方)就本市黄浦区外马路XXX号XXX号第四层套内面积为1039平方米(以房屋产权证登记面积为准)房屋签订《合作经营合同》,约定,甲、乙就该房屋合作经营的范围为茶馆、餐饮、酒吧、会所项目;甲方以该房屋的使用权与乙方合作经营,由甲方负责提供和保证该房屋的合法使用权,乙方负责出资和管理,具体合作经营业态和合作经营细节详见附件一《合作经营细则》。乙方负责将本合同及附件报上海沃弗商业投资管理有限公司(以下简称“沃弗公司”)备案;合作期限为2011年8月8日起至2020年8月31日止;在本合同履行过程中,因任何原因导致甲方与沃弗公司就前述房屋签署的租赁合同提前解除、终止的,或甲方退出该物业1至3层经营,本合同自动终止,甲方应赔偿乙方因此导致的所有经济损失,乙方有权与沃弗公司或该房屋产权人就该房屋签署新的租赁合同或合作合同。同时,张建勋与凯临公司签订附件一《合作经营细则》,在该细则中,双方确认,乙方已按约定向甲方支付定金人民币(以下币种均为人民币)100万元、借款50万元,该款转为本合同履约保证金和首期合作回报;乙方自2012年1月8日至2017年1月8日期间按套内面积每日每平方米8元的标准向甲方支付固定合作回报;如因甲方与房屋产权人、原承租人或其他任何第三人的任何纠纷和争议,影响乙方正常经营,或因任何原因导致本合作经营合同无效、提前终止的,将视为甲方严重违约,乙方有权单方面终止本合同并要求甲方支付违约金2,000万元,违约金不足乙方装修、设计、人员工资、律师费等所有经济损失的,乙方有权继续追索。

同日,许志超(乙方)与凯临公司(甲方)就本市黄浦区外马路XXX号XXX号第五层套内面积为1039平方米(以房屋产权证登记面积为准)房屋及本市黄浦区外马路XXX号XXX号顶层套内面积为1003平方米(以房屋产权证登记面积为准)房屋分别签订《合作经营合同》和《合作经营细则》各一份。

前述《合作经营合同》三份和《合作经营细则》三份中,除了顶层租金金额约定与第四层、第五层租金金额约定不同外,其他协议内容均一致。另,前述《合作经营合同》三份和《合作经营细则》三份中的甲方落款处,除了盖有凯临公司的公章之外,法定代表人或授权代表(签字)一栏处签名均为施跃军所签。

张建勋曾以案外人上海其昊茶楼有限公司第一分公司的银行账户分别于2011年10月9日、2011年10月25日、2011年11月9日和2011年11月22日支付凯临公司30万元、20万元、70万元和10万元。

前述《合作经营合同》和《合作经营细则》签订后,凯临公司将系争房屋交与张建勋、许志超装修,期间,因凯临公司与其租赁合同相对方沃弗公司发生纠纷,致张建勋、许志超的装修行为受阻。 2012年3月19日,张建勋、许志超与施跃军及案外人杨某某系争房屋合作纠纷进行会谈,并签订《会谈备忘录》,内容为:1、纠纷最终解决时间点,凯临公司承诺,自今天会谈之日起,最晚三周之内,就双方以及凯临公司与沃弗公司之间关于该物业的合作、租赁纠纷给出最终解决方案,凯临公司负责彻底解决与沃弗公司的所有纠纷,恢复正常施工,保证我方所有利益不受损失;2、关于我方已经支付的保证金、合作回报,如果凯临公司承诺的三周之内,仍无法最终解决与沃弗公司的纠纷,凯临公司承诺将我方已支付的保证金、合作回报共计291万元全额退还我方;3、关于装修及其他经济损失,如果凯临公司承诺的三周之内,仍无法最终解决与沃弗公司的纠纷,凯临公司承诺负责向沃弗公司追索我方因此导致的装修以及其他所有经济损失;4、连带保证,作为凯临公司的授权代表,施跃军本人对凯临公司上述向我方承诺的退还保证金、合作回报总计291万元以及经济损失赔偿责任等,向我方承担不可撤销的连带赔偿责任。

张建勋、许志超于2012年11月诉至法院称,因凯临公司未能按约定如期解决其与沃弗公司之间的纠纷,请求法院判令:1、解除张建勋、许志超与凯临公司之间的《合同经营合同》及《合同经营细则》;2、判令凯临公司承担违约金2,000万元;3、判令凯临公司返还张建勋、许志超291万元;3、判令施跃军对前述第一、二项中的给付义务承担连带给付责任。

原审另查明,包含系争房屋在内的本市黄浦区外马路XXX号XXX号套内建筑面积5361.28平方米房屋系由凯临公司向沃弗公司租赁。因凯临公司拖欠租金等费用,沃弗公司于2012年3月6日向上海市黄浦区人民法院提起诉讼[案号为(2012)黄浦民四(民)初字第271号],请求确认租赁合同解除并主张租金、违约金等。法院于2012年12月3日作出一审判决,其中一项判决主文为确认沃弗公司与凯临公司之间的《房屋租赁合同》于2011年10月24日解除。判决后,凯临公司不服一审判决,提出上诉[案号为(2013)沪二中民二(民)终字第483号]。2013年3月18日,上海市第二中级人民法院作出驳回上诉,维持原判的终审判决。

原审审理中,凯临公司提供了案外人上海美航昊企业管理有限公司(法定代表人张学智)与凯临公司之间的就本市黄浦区外马路XXX号XXX号第四层套内面积为1039平方米房屋的《合作经营细则》一份、案外人上海新潮企业管理有限公司(法定代表人许志超)与凯临公司之间的就本市黄浦区外马路XXX号XXX号第五层套内面积为1039平方米、第六层房屋的《合作经营细则》两份。前述三份《合作经营细则》落款时间均为2011年11月16日,甲方落款处,除了盖有凯临公司的公章之外,法定代表人或授权代表(签字)一栏处签名均为施跃军所签。对此,上海美航昊企业管理有限公司的法定代表人张学智向法院表示,其公司未与凯临公司签订过《合作经营细则》,落款处“张学智”不是其本人所签,张建勋也否认落款处“张学智”系其代签。许志超否认曾以上海新潮企业管理有限公司名义与凯临公司签订《合作经营细则》两份的行为,对两份《合作经营细则》落款处“许志超”的签名表示其没有签过。

另,在有效的工商企业登记中无上海新潮企业管理有限公司。

原审审理中,许志超补充提供落款签名分别为“施跃军”、“张红军”的现金收据两张。对此,凯临公司认为,前份收据真实性由法院核对原件,对关联性不予认可,对后份收据真实性不予认可,收款人与付款人之间的关联性无法确认;施跃军未表质证意见。

原审法院经审理后认为,张建勋、许志超与凯临公司就本市黄浦区外马路XXX号XXX号第四、五、顶层房屋签订《合作经营合同》和《合作经营细则》的事实清楚。关于凯临公司主张的张建勋、许志超合同主体不适格一节,首先,工商企业登记中无上海新潮企业管理有限公司,即使以上海新潮企业管理有限公司名义签订《合作经营细则》的事实存在,该份细则的落款签名是“许志超”,合同主体仍归于个人;以上海美航昊企业管理有限公司名义签订的《合作经营细则》,该公司法定代表人已明确向法院表示,其公司不存在签约的事实;即使签约事实存在,凯临公司认为上海美航昊企业管理有限公司已替代张建勋的合同主体的说法也缺乏事实依据;其次,根据《会谈备忘录》的内容,也不存在张建勋、许志超的合同主体被替代的情况。故凯临公司关于张建勋、许志超主体不适格的主张,既无法律依据,又无事实依据,法院依法不予支持。因张建勋、许志超与凯临公司之间实质为转租关系,且未得到沃弗公司的同意,凯临公司在未得到其合同相对方的同意的情形下,将系争房屋予以转租,主观过错明显;张建勋、许志超在明知系争房屋系凯临公司向沃弗公司租赁且尚未得到沃弗公司认可转租的情形下,向凯临公司租赁系争房屋,现造成《合作经营合同》和《合作经营细则》不能继续履行的后果,张建勋、许志超也有一定的责任。鉴于凯临公司租赁系争房屋的合同已由生效判决确认于2011年10月24日解除,故张建勋、许志超与凯临公司之间的三份《合同经营合同》及《合同经营细则》也应于该日终止履行;张建勋、许志超要求凯临公司返还其先前支付的保证金、租金等费用的诉讼请求,法院依法应予支持,但张建勋、许志超主张的违约金不能得到法院支持。关于张建勋、许志超先前支付的金额争议,虽然张建勋、许志超提供的支付凭证显示金额是280万元,但《会谈备忘录》中确定的金额是291万元,凯临公司欲否认其中的11万元并无相关反证,故法院按291万元认定。张建勋、许志超要求施跃军承担返还钱款的连带给付责任的诉讼请求,系基于施跃军本人的担保承诺,法院依法亦予以支持。施跃军经法院合法传唤无正当理由拒不到庭,不影响法院依据查明的事实依法作出判决。

原审法院据此作出判决:一、张建勋与上海凯临投资管理有限公司就位于本市黄浦区外马路XXX号XXX号第四层房屋签订的《合作经营合同》和《合作经营细则》各一份、许志超与上海凯临投资管理有限公司就位于本市黄浦区外马路XXX号XXX号第五层、顶层房屋签订的《合作经营合同》和《合作经营细则》各两份均于2011年10月24日终止履行;二、上海凯临投资管理有限公司应于判决生效之日后十日内返还张建勋、许志超291万元;三、施跃军对上海凯临投资管理有限公司在前述第二项的返还义务承担连带给付责任;四、张建勋、许志超其余诉讼请求,不予支持。

原审判决后,上诉人凯临公司不服,向本院提起上诉称:凯临公司总共收取张建勋、许志超保证金及租金280万元,张建勋、许志超所提供的证据可证明如此。但原审判决凯临公司应返还291万元,属于事实认定错误,请求本院撤销原审判决第二项,改判凯临公司返还张建勋、许志超280万元。

被上诉人张建勋、许志超答辩称:另外11万元有收据为证。认为原审判决事实认定清楚,法律适用正确,请求本院驳回上诉,维持原判。

原审被告施跃军述称,其同意凯临公司的上诉请求。

本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。

裁判分析过程

本院认为,虽然张建勋、许志超提供的证据中支付凭证金额为280万元,但《会谈备忘录》中施跃军作为凯临公司的授权代表对于张建勋、许志超实际支付金额为291万元这一事实签字认可,故应由凯临公司承担相应责任。因此原审法院认定凯临公司应返还张建勋、许志超291万元并无不当。凯临公司的上诉请求无新的事实及法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币2,500元,由上诉人上海凯临投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  张晓频

代理审判员  俞 璐

代理审判员  徐 江

二〇一四年一月二十一日

书 记 员  薛凤来

附件

附:相关法律条文 附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项