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郑州市中原区房产管理局诉郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司房屋拆迁纠纷一案一审民事判决书

结案日期:2009年9月30日 案由:房屋拆迁安置补偿合同纠纷 当事人:河南盛润置业有限公司 郑州市中原区房产管理局 郑州华亚房地产开发有限公司 案号:(2009)中民一初字第2442号 经办法院:河南省郑州市中原区人民法院

当事人信息

原告郑州市中原区房产管理局,住所地郑州市中原区中原西路160号附2号。

法定代表人朱永建,职务局长。

委托代理人朱广瑞,该局工作人员。

被告郑州华亚房地产开发有限公司,住所地郑州市高新区瑞达路46号。

法定代表人马秋一,职务董事长。

委托代理人刘龙江,该公司职员。

被告河南盛润置业有限公司,住所地郑州市金水区政三街5号院6号楼7层。

法定代表人舒蒲娟,职务董事长。

委托代理人王卫东,河南宇法律师事务所律师。

诉讼记录

原告郑州市中原区房产管理局(以下简称区房管局)与被告郑州华亚房地产开发有限公司(以下简称华亚公司)河南盛润置业有限公司(以下简称盛润公司)房屋拆迁纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告区房管局的委托代理人朱广瑞,被告华亚公司的委托代理人刘龙江、盛润公司的委托代理人王卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告区房管局诉称,1997年华亚公司在建设路进行拆迁改造,原告以及原告的材料厂于1997年元月、元月15日、8月15日分别和华亚公司签订三份协议书。按协议约定,第一被告应回迁原告自有营业房632.66平方米,并按约定支付原告职工的生活补助费,同时根据行业性质对原告就地安置。协议签订后,原告及时搬迁,但被告迟迟不履行合同义务,原告认为双方协议有效,被告应予履行,故来院起诉,请求二被告连带偿还原告营业房建筑面积632.66平方米(诉讼中变更为635.62平方米),支付职工生活补助费26880元(2005年12月23日至2007年12月23日)。

被告华亚公司辩称,华亚公司应承担的安置义务和过渡费义务已经于2006年9月3日协议转让给盛润公司,上述义务应由盛润公司承担。

被告盛润公司辩称,盛润公司接手5号楼及其裙房的对价是3200万元的解押费用和32家被拆迁单位的过渡费9700万元。华亚公司名下的商业用房足以安置回迁,因华亚公司的种种原因才造成原告不能回迁,由此给原告造成的损失应由华亚公司承担。2006年以后的过渡费,希望能够协商解决。

本院根据原、被告的诉辩意见,归纳双方争议的焦点为原告诉请的回迁安置义务应由二被告谁来承担或者是共同负责。经征求双方意见,双方当事人对法庭归纳的争议焦点均无异议。

原告区房管局认为应由第二被告承担安置义务,第一被告承担补充安置义务,为支持其诉讼请求,向法庭提交的证据有: 1、1997年第一被告华亚公司同原告签订的拆迁协议三份,证明(1)原告被拆迁房屋635.62平方米(该面积是房产证上的总面积减去承租户租赁的房屋面积后得出的面积),(2)第二被告应支付原告过渡费直至回迁为止; 2、郑州市城镇房屋注销证五份,证明第一被告拆除了我方房屋,我方对房屋享有产权,并证明了拆迁面积; 3、(2006)中民一初字第2282号民事调解书、2006年9月3日第一、第二被告签订的项目转让协议及9月4日、9月5日签订的补充协议,证明(1)第一、二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议经过人民法院确认为有效协议,(2)同时又证明第一、二被告调解时,对于第三人权益须经第三人(即本案原告)确认,(3)第二被告已承接了第一被告所应承担的权利、义务; 4、2006年8月8日,第一被告同32家被拆迁单位(含本案原告)签订的回迁协议,证明原告的安置区域为五号楼裙房,这同食品公司、天河公司等同第二被告在回购协议中对回迁区域的约定是一致的; 5、2007年5月10日中原区拆迁办证明一份,证明2006年8月8日签订回迁协议的真实性; 6、第一、二被告于2004年10月8日签订的合作协议一份,以此证明盛润应承担整个华亚广场项目所产生的拆迁安置义务。

被告华亚公司对原告提交的上述证据均无异议,但其认为回迁安置义务和支付过渡费义务应由第二被告盛润公司承担。

被告盛润公司对原告提供的证据的真实性无异议,但不能证明由盛润公司承担回迁安置义务。

第一被告华亚公司为支持其主张,向法庭提交的证据有: 1、2006年7月3日的资产转让协议一份,证明5号楼裙房有32000平方米,足够安置原告的拆迁面积; 2、2006年7月30日二被告签订的补充协议一份,该协议第二条约定解除了2006年7月3日的转让协议,证明2006年8月8日协议的有效性; 3、2006年9月3日的转让协议一份,证明5号楼及其裙房转让给盛润公司,应由盛润公司承担回迁安置和支付过渡费的义务。

原告区房管局对第一被告提供的证据均无异议,认为该证据恰恰证明了原告的诉讼请求。

第二被告盛润公司对第一被告华亚公司提供的证据的真实性均无异议,但其认为该证据不能证明华亚公司不应承担回迁安置义务;证据2证明盛润负责2006年以前的过渡费,对2006年以后的过渡费是有条件的支付;证据3不能证明华亚没有回迁义务。

第二被告盛润公司认为回迁安置义务应由华亚公司承担,其不应承担,为支持其辩称主张,向法庭提交的证据有:

第一组:2006年7月3日资产转让协议,2006年9月3日项目转让协议及补充协议两份,执行中的民事裁定书共五份证据,证明盛润已经按照项目转让协议履行了义务,盛润公司不负有安置义务。

第二组:债权转让协议及拍卖成交确认书,以及向拆迁办支付回购费、过渡费的票据,证明盛润公司按照协议履行义务情况,共支付了9000多万。

原告区房管局对第二被告盛润公司提交的证据质证意见如下:对第一组五份证据均没有异议,但认为这恰恰证明了原告的观点;第二组因为是复印件,不予质证。

第一被告华亚公司对第二被告盛润公司提交的证据质证如下:对第一组证据的真实性无异议,但是7月3日的协议和9月3日的协议没有可比性,7月3日的协议转让的是5号楼裙房,过渡费、回购费是9700多万。9月3日的协议转让的是5号楼及裙房,过渡费、回购费肯定不只9700多万;对第二组证据关于长城公司解押部分,2006年9月3日双方签订的转让协议,盛润到11月份才履行解押手续,导致项目没法过户,付款收据说明2006年10月盛润没有按照约定履行支付各种款项义务,恰恰证明盛润已经违约。

根据原、被告诉、辩意见和举证、质证,本院确认下列事实: 1、1997年元月,原告的材料厂与第一被告华亚公司签订房屋拆迁协议一份,主要内容为:一、甲方(华亚公司)拆除乙方(区房管局)位于新市场直管公房有效建筑面积41.7平方米,使用面积34.8平方米,根据有关拆迁条例规定,拆一还一。二、乙方现有在职职工共计4人,在停产停业期间,甲方按每人每月280元向乙方支付职工生活补助费,直至回迁。1997年元月15日,原告与被告华亚公司签订协议书一份,主要内容为:一、本次拆除乙方(区房管局)直管公房2779.79平方米,其中2222.45平方米甲方已经与承租户签订协议,剩余556.84平方米就地安置在三层以下。1997年8月15日,原告与被告华亚公司签订协议书一份,约定:一、甲方(华亚公司)拆除乙方(区房管局)新市场直管公房非住宅35.1平方米,住宅建筑面积310平方米。协议签订后,原告如期搬迁,但第一被告华亚公司因各种原因迟迟不能将华亚广场项目建成使用,造成该项目搁置。 2、2004年10月8日,盛润公司与华亚公司签订项目合作合同,约定由二被告合作开发华亚广场2、3、4号楼高层住宅楼和独立的商业建筑以及该区域内的相关工程。在合作过程中,二被告之间发生矛盾,工程停工。 3、2006年7月3日,在有关部门协调下,二被告签订资产转让协议一份,主要内容为:一、乙方(华亚公司)同意将华亚广场5号楼裙房在建工程约32000平方米及土地的产权有偿转让给甲方(盛润公司),转让价格为壹亿叁仟万元,主要用于偿还拆迁回购及过渡费发放和5号楼裙房、5号楼土地解押费用。二、付款办法:经乙方核实,1、月有45155649为乙方回购被拆迁户房屋赔偿费用;2、约有52339220元为乙方所欠被拆迁单位的过渡费;3、欠工行解支(后转农行长城公司)暂估3200万元,合计约1.3亿元。经协商长城公司所欠款由甲方支付并办理土地解押手续,过渡费用以乙方和被拆迁单位已签订的协议为准,两年半内分期分批支付。 4、2006年7月30日,双方又签订补充协议一份,主要内容为:1、继续履行甲、乙双方在2004年10月8日签订的合作合同;……3、2006年7月3日双方所签资产转让协议因被拆迁单位不同意协议主要条款,该协议同时作废。 5、2006年8月8日,被告华亚公司与32家被拆迁户代表签订回迁协议一份,并由中原区拆迁办予以见证。该回迁协议主要内容为:一、甲方(华亚公司)提供5号楼建设路临街1-3层营业房(西临桐柏路,以规划图纸为准),面积为18900平方米。二、被拆迁单位(除邮政局、派出所外)被安置面积为21911.5平方米,补差面积以1期裙房西1-2层,补足面积为止,八、拆迁生活过渡费从2006年元月份始顺延到回迁安置完毕为止,九、(2)2006年7月3日以来未经32家被拆迁单位同意华亚公司与盛润公司所签订的任何协议不予承认。 6、2006年9月3日,二被告再次达成项目转让协议书一份,主要内容为:甲(华亚公司)、乙(盛润公司)双方经友好协商,现就华亚广场5号楼及其裙房项目的转让事宜达成协议如下:“项目名称:华亚科技广场,位于郑州市中原区建设路以南、文化宫路以西、桐柏路以东。一、甲方同意将华亚广场项目的5号楼及其裙房项目转让给乙方,5号楼及其裙房未抵押土地过户给乙方,过户费用由乙方承担;……四、由乙方支付给甲方基于华亚广场项目产生的相当于回购费、过渡费的款项,其中13家拆迁户的回购费于2006年9月至12月底付清,32家拆迁过渡费于2006年12月至2007年6月30日前付清,具体支付办法另行约定。……八、除上述乙方承担的费用外,甲方的其他债务(含担保债务等)与乙方无关。……”同年9月4日,双方签订项目转让补充协议一份,主要内容为“双方于2004年10月8日签订的项目合作合同及2006年7月3日签订的转让协议予以解除,该补充协议作为2006年9月3日项目转让协议书的附件。”同年9月5日,双方再次签订项目转让补充协议一份,并由中原区拆迁办予以见证,主要内容为“基于甲、乙双方于2006年9月3日签订的华亚广场5号楼及其裙房项目转让协议第四条,双方达成如下补充协议:一、乙方支付给甲方基于华亚广场项目所产生的相当于回购费、过渡费的款项;二、对于13家拆迁户回购费:1、乙方于2006年9月份支付1000万元;2、乙方于2006年10月份支付1000万元;3、乙方于2006年11月份支付1000万元;4、乙方于12月底分期付清剩余款项。三、对于32家拆迁过渡费:1、乙方于2007年元月10日前支付1500万元;2、乙方于2007年6月30日前一次性付清余款。四、由监督方监督以上款项的支付。” 7、二被告在达成以上协议后,盛润公司于2006年9月5日来院起诉,请求确认二被告于2006年9月3日达成的资产转让协议有效。2006年9月6日,双方同时到庭,在本院主持下,二被告达成如下协议即“原(盛润公司)、被告(华亚公司)于2006年9月3日签订的项目转让协议为有效协议,但涉及其他第三人权益的条款须经第三人确认;依照法律法规需办理变更、登记、备案、批准等手续的,依有关规定办理。”协议形成后,本院以(2006)中民一初字第2282号民事调解书予以确认,双方当日领取了调解书。 8、调解书生效后,在办理有关土地过户手续时,双方再次发生争执。2006年12月14日,盛润公司诉讼来院,要求华亚公司协助办理有关过户手续,后来撤诉。2007年1月25日,盛润公司来院申请执行,请求法院强制执行华亚公司履行调解协议中规定的变更义务。2007年2月2日,本院对该案予以强制执行。执行后,盛润公司陆续履行了相应义务,并将5号楼及其裙房建成竣工。但因二被告均不愿履行原告回迁安置义务和2006年以后的过渡费支付义务,原告遂来院起诉,要求解决。本判决向各方当事人送达后,被告盛润公司不服,上诉于郑州市中级人民院,郑州市中级人民法院于2009年5月15日将该案发还本院重新审理。庭审中,各方当事人均要求不再重新举证质证,均认可原审举证认证意见。

裁判分析过程

本院认为,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定,“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”;第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,原告与第一被告华亚公司于1997年元月签订的拆迁协议,系双方真实的意思表示,应为有效协议,双方均应切实履行。被告华亚公司迟迟不予履行,构成违约,故原告来院起诉,要求被告华亚公司继续履行合同对原告进行回迁安置并支付生活补助费的诉讼请求,理由正当,本院应予支持。因华亚公司转让的仅仅是华亚广场项目中的一部分,并且根据2006年8月8日的回迁安置协议,华亚公司对原告仍负有安置义务。故被告华亚公司主张由盛润公司全部承担安置义务的辩称,理由不足,本院不予采信。

《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定,“尚未完成房屋补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁补偿安置协议中的权利、义务随之转移给受让人。”本案中,二被告于2006年9月3日签订的项目转让协议,华亚公司把华亚广场项目中的5号楼及其裙房转让给盛润公司并经中原区拆迁办同意,则华亚公司与原告的房屋拆迁安置义务随之转移给盛润公司。故原告来院起诉,要求被告盛润公司履行安置义务并支付职工生活补助费的诉讼请求,理由正当,本院应予支持。被告盛润公司辩称其已经支付了合理对价,但在协议中二被告并未涉及对原告的回迁安置问题,由其接手该项目所产生的义务,盛润公司也应予承担。故此,被告盛润公司主张其不应承担安置义务的辩称意见,本院不予采信。但鉴于盛润公司只是承接了华亚公司部分项目工程,其对原告的安置补偿的责任是有限的,在其对原告安置补偿后,如果其认为对其造成了损失,其可以向华亚公司进行追偿。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定,经本院审判委员会研究决定,判决如下:

裁判结果

一、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内按照拆迁协议的约定为原告郑州市中原区房产管理局回迁安置633.64平方米(556.84、41.7、35.1)营业房;

二、被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告郑州市中原区房产管理局职工生活补助费26880元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22123元,由被告郑州华亚房地产开发有限公司、河南盛润置业有限公司共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。

文尾

审判长  赵 宇

审判员  王 斌

审判员  陈春杰

书记员  付瑞晓

法条

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款第一百零七条

《城市房屋拆迁管理条例》

第十九条