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吴保昌与吴善武等人农村房屋买卖合同纠纷一案

结案日期:2012年4月20日 案由:农村房屋买卖合同纠纷 当事人:吴善武 吴保昌 吴晓贞 吴晓明 吴泉毅 吴晓玲 案号:(2011)港民初字第329号 经办法院:广西壮族自治区防城港市港口区人民法院

当事人信息

原告:吴保昌,男,汉族,1939年7月6日出生,住广西钦州市钦南区犀牛脚镇新二街85号,身份证号码:452802193907065116。

原告:吴晓玲,女,汉族,1954年6月1日出生,住广西桂林市秀峰区八桂路3号2栋5-2号,身份证号码:450304195406010603。

原告:吴晓明,女,汉族,1956年5月12日出生,住南宁市青秀区民主路7号1单元1栋602号,身份证号码:450103195605120541。

原告:吴晓贞,女,汉族,1957年8月23日出生,住按南宁市兴宁区中华路14号3单元702号房,身份证号码:450102195708230544。

以上四原告委托代理人:韦晓东,广西君桂律师事务所。

被告:吴善武,男,1950年4月8日出生,汉族,住防城港市防城区防城镇中新路一巷9号。

被告:吴泉毅(曾用名:吴善艺),男,汉族,住防城港市防城区防城镇中新路一巷9号。

委托代理人:李忠臻,广西桂云天律师事务所律师。

委托代理人:吴相成,男,68岁,住冲孔村界排三组。

第三人:曾建芳,女,1922年10月19日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队宿舍。

第三人:吴善良,男,1946年5月17日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队14号。

第三人:吴善珍,女,1949年10月7日出生,住防城区华石镇振华街209号。

第三人:吴善忠,男,1953年5月15日出生,住广西东兴市马路镇火光农承22队38号。

第三人:吴善富,男,1954年8月1日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队56号。

第三人:吴善创,男,1958年5月8日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队65号。

第三人:吴善萍,女,1963年2月8日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队93号。

第三人:吴善念,男,1965年2月27日出生,住广西东兴市马路镇火光农场22队54号。

第三人:邓永和,男,1939年6月10日出生,住防城区防城镇大王江针鱼岭组32号。

第三人:邓立清,女,1968年12月3日出生,住防城镇中心学校宿舍。

第三人:邓立明,女,1969年11月12日出生,住防城区防城镇大王江村针鱼岭组32号。

第三人:邓立信,男,1972年11月22日出生,住防城区防城镇大王江村针鱼岭组1号。

第三人:邓立创,男,1974年7月7日出生,住防城区防城镇大王江村针鱼岭组30号。

第三人:邓立东,男,1977年10月27日出生,住防城区江山乡新兴街2号。

上列十四个第三人的诉讼代表人吴善创。

诉讼记录

原告吴保昌、吴晓玲、吴晓明、吴晓贞诉被告吴善武、吴泉毅,第三人曾建芳、吴善良、吴善珍、吴善忠、吴善富、吴善创、吴善萍、吴善念、邓永和、邓立清、邓立明、邓立信、邓立创、邓立东农村房屋买卖合同纠纷一案,本院于2011年7月5日受理后,于2011年8月19日第一次公开开庭审理。审理过程中,本院根据原告的申请,委托广西公明司法鉴定中心对涉案书证进行司法鉴定。2012年3月19日,依法组成由审判员韦旭芳担任审判长、代理审判员余樊和人民陪审员冯振洲参加的合议庭,第二次公开开庭审理了本案。原告吴保昌、吴晓明、吴晓贞及四原告的委托代理人韦晓东,被告吴善武、吴泉毅及其委托代理人李忠臻、吴相成,十四位第三人的诉讼代表人吴善创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告诉称:吴南彦(解放前去世)祖籍系广西防城冲孔界排村,吴南彦与妻子许佩芳(1973年去世)生育有三个儿子,即:吴葆晋、吴葆钦(1973年8月去世)、吴保昌。吴葆钦是原告吴晓玲、吴晓明、吴晓贞之父。吴南彦去世后,在祖籍(现为防城港市港口区公车镇冲孔村界排三组)遗留有老祖屋五间,其中较小的一间因年久失修已坍塌,现仍有四间。由于四原告均在外地工作,所以逢年过节都会回到老祖屋团聚。2011年4月,原告回老祖屋过清明节时,得知被告竟持有一份《断卖房屋契》和收条。《断卖房屋契》的内容是吴葆晋(1981年2月去世)已在1980年5月12日将四间老祖屋卖给被告吴善武、吴泉毅(原名吴善艺);收条的内容是原告吴保昌于1981年5月24日收到卖房款。此后,二被告以诉争的房屋已出卖给其为由,拒绝原告再进入和使用该房屋。原告认为,二被告持有的《断卖房屋契》和收条,是被告伪造的。《断卖房屋契》上出卖人仅有吴葆晋一人的名字,原告吴保昌的名字也是所谓的吴葆晋代签,实际上吴保昌根本不知道卖房屋之事,因此《断卖房屋契》是无效的。原告作为诉争房屋的所有权人,现为被告占有,被告行为严重侵害了原告合法权益。请求法院确认《断卖房屋契》无效;同时判令被告返还原告房屋、排除被告的妨碍行为。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、身份证,证明原告的主体资格;2、吴氏宗支部,证明原、被告在吴氏宗支中的关系;3、吴能彦等十三人于2010年8月11日的证明书,证明诉争的房屋系吴南彦的遗产,同时证明原告吴保昌、吴葆钦、吴葆晋系吴南彦之子的事实;4、入党志愿书;5、公证书,证明吴晓玲、吴晓明、吴晓贞与吴葆钦是父女关系的事实;6、《断卖房屋契》、7、《收条》,证明契约上没有吴保昌的签名,收条上的吴保昌签名亦不是其本人签的字;8、照片,证明诉争房屋的现状;9、冲孔村委会证明,证明吴南彦解放初期在界排三组有老祖屋五间的事实;10、承诺书,证明被告对房屋出卖的说法自相矛盾;11、证人刘仁良的证言,证明断卖房屋契在被告手上,其受被告委托将卖契和收条转给吴善良、吴善富,与被告说没有该房契原件自相矛盾;12、鉴定结论书,证明卖契上的中间人吴善兴的签名和收条上吴保昌的签名不是其本人的签名,卖契和收条是假的。

被告辩称:诉争的房屋已于1978年由原告吴保昌与吴葆晋合法转让给被告吴善武、吴善艺(吴泉毅),转让后被告就管理使用该房至今,不存在被告侵占原告房屋的事实,请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为其辩解在举证期限内提供的证据有:1、身份证;2、身份证及防城区劳动局文件,证明两被告的主体资格;3、卖契,证明诉争的房屋已于1978年4月23日由吴保昌、吴葆晋合法转让给被告的事实;4、收据,证明吴保昌已收取房款120元的事实;5、吴能彦等十三人于2011年8月5日的声明,声明其于2010年8月11日出具给吴保昌的证明书,证明内容无效;6、村委证明,证明吴南彦解放初期在界排三组有老祖屋为四间的事实;7、证人吴善立、吴善兴的证言,证明其作为在场人和中间人,见证了吴葆晋与吴善武签订房屋买卖契约及收款的经过。

第三人陈述称:要求法院判如原告所求,维护原告及第三人的合法权益。

第三人在参加诉讼中,提交了各自的身份证明,以证明各自的诉讼主体资格。

经开庭质证,原告对被告提供的证据1、2、对各个第三人提供的身份证明无异议;被告对原告提供的证据1、4、5、7、对第三人的身份证明无异议;第三人对被告的证据1、2、对原告提供的全部证据无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。

被告对原告提供的证据2、3、6、8、9、10、11、12有异议,原告和第三人对被告提供的证据3,4,5,6,7有异议。本院认为,除原告提供的证据3与被告提供的5的证明内容互相否定,不能作为本案的证据外,其余各方提供的证据因对方无相反证据予以反驳,这些证据确与双方诉辩事由具有一定关联性,本院采纳为定案的参考证据。

综合全案证据及庭审笔录,本院确认以下法律事实:吴南彦(解放前去世)祖籍系广西防城冲孔界排村,吴南彦与妻子许佩芳(1973年去世)生育有三个儿子,即吴葆晋(1981年2月去世)、吴葆钦(1973年8月去世)、吴保昌。吴葆钦是原告吴晓玲、吴晓明、吴晓贞之父。吴南彦去世后,在祖籍(现为防城港市港口区公车镇冲孔村界排三组)遗留有老祖屋四间。1978年4月23日,以吴葆晋为卖主,吴善武为买主,在中人吴善兴和在场人吴善立的参与下立了一份《卖契》,卖契的内容是:本人吴葆晋在界排有屋四间因迁往巫头居住,决定把此四间屋及属檐阶等卖给邻居吴善武、价钱共贰佰肆拾元,从立单日起即行交割,立此文凭。”卖契签订的当年,吴善武及其胞弟吴善艺(原名吴泉毅)入住和管理该屋至今。2011年4月,原告得知被告吴善武持有该房屋的买卖契约和收款收据,认为该房屋出卖无效,遂向被告提出异议。同年7月,吴善武将一份未署有日期的《断卖房屋契》和以吴保昌之名出具的《收条》一张收据委托刘仁良转交给第三人吴善良、吴善富。同年8月25日刘仁良将上述《断卖房屋契》、《收条》连同吴善武出具的《承诺书》交给第三人吴善良、吴善富。《断卖房屋契》的内容是:“本人吴葆晋父亲遗下泥砖瓦房四间,因兄弟都搬迁外地居住,经兄弟商量一致同意将该房屋卖给堂侄吴善武、吴善艺居住使用,经双方及中证人在场言定时价贰佰肆拾元整,自断卖之日起房屋上至青天,下至地下,以及一个粪坑地、空地、竹木所有一切眼见财物等所有权属买主所有,与卖主无关,我吴葆晋兄弟及子孙后代不得以任何借口追回,买卖双方当日钱款房屋当面一并交清,互不拖欠,恐口无凭,特立此契一份交给吴善武兄弟收执作为凭证,任何一方不得反悔。此契。卖主签字:吴葆晋、吴葆昌(葆晋代),买主签名:吴善武、吴善艺,中人签名:吴善兴”。《收条》一张内容是:“兹收到吴善武交来房屋款人民币壹佰贰拾元正。收款人吴保昌,81年5月24日。”《承诺书》的内容是:“1980年期间,吴保昌、葆晋已把父亲遗留下俩的四间房屋卖给我。现在面临界排(土地)被征用的形势,本着兄弟情分,我愿意承诺:将来征用界排(土地)时,政府补偿该房的建设费等款项归我所有,补偿该房的宅基地(款)归保昌及兄弟份内人所得。特此承诺。立此承诺书一式两份,各执一份。立承诺书人:吴善武,2010年8月25日。

案件在审理中,原告申请对《卖契》、《收条》上的签名及文书形成时间进行司法鉴定,广西公明司法鉴定中心作出的司法鉴定意见是:〈1〉标称日期1978年4月23日《卖契》内“吴善兴”签名与样本吴善兴的签名不是同一人所写;〈2〉倾向认为标称日1978年4月23日《卖契》内“吴善武”签名与样本吴善武同名签名是同一个人所写;〈3〉1981年5月24日《收条》“吴保昌”签名与样本同名签名不是同一个人所写;〈4〉1978年4月23日《卖契》文书形成时间与落款日期不相符,该文件书写笔在80年代初期方在市场上生产及使用;〈5〉1981年5月24日《收条》文书形成时间与落款日期不相符,该文件形成时间是在1983年2月之后。

另查明,吴葆晋生前为广西农垦国营火光农场职工,其与第三人曾建芳是夫妻关系,其夫妻生育有儿子吴善良、吴善忠、吴善富、吴善创、吴善念,生育女儿有吴善珍、吴善萍、吴善英(1994年7月去世),吴善英与丈夫邓永和生育子女有邓立清、邓立明、邓立信、邓立创、邓立东。上列有利害关系的第三人均参加本案诉讼。吴葆钦生前为原广西钦州地区水产局干部。吴保昌为1963年参加工作,居住在现住地址。

裁判分析过程

本院认为,综合原告及第三人的诉请和被告的辩解意见,本案的争议焦点是:诉争的房屋是否已合法转让给被告的问题。界定讼争房屋是否已合法转让,应结合本案事实予以甄别。首先,从卖契和断卖房屋契记载的内容看,均反映该房屋转让时吴葆晋和原告吴保昌已迁离原籍到外地工作居住,原告吴晓玲、吴晓明、吴晓贞亦是在外地工作居住。吴南彦遗留祖屋四间在无人居住的情况下,吴葆晋与吴善武在同族兄弟吴善兴作为中人和在场人吴善立的见证下订立了房屋卖契,由吴葆晋将祖屋四间卖给堂侄吴善武,由吴善武按当时房价付给吴葆晋房款的事实,是符合生活常理和当时交易习惯的。卖契的订立虽不完全具备当今法律规定的形式要件,包括卖契、收条上的署名存在瑕疵,但卖契中没有欺诈或胁迫内容,能反映买卖双方当时的真实意思;其次,买卖双方当事人均按卖契约定的权利义务取得权利和履行义务。卖契订立后,吴葆晋收取了房款(含吴保昌应得的房款在内),同时将房屋交付给吴善武;吴善武付给吴葆晋房款,与其胞弟吴泉毅进住和管理该房屋,在长达已30余年期间里,原告及第三人从未向被告提出异议,直至2011年4月,才主张房屋权利。

上述事实表明,吴葆晋以其名义与吴善武就房屋买卖签订的卖契,作为善意买主的吴善武有理由相信吴葆晋在出卖房屋时,其有权代理其胞弟吴保昌行使权利,因此,房屋卖契的订立反映买卖双方当事人的真实意思,双方当事人所进行的民事行为没有违反当时国家法律、法规的强制性规定,买卖关系成立,吴葆晋并由吴葆晋代理吴保昌已将吴南彦遗留的祖屋四间合法转让给被告吴善武、吴泉毅。故原告和第三人的诉讼请求,缺乏事实依据,本院不予支持。

在本案诉讼中,被告吴善武出示了一份承诺书,其承诺的内容中肯,具有现实性和可履行性,从有利于日后的兄弟团结,有利于解决双方之间的纠纷,建议予以协商。

综上所述,根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十五条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告吴保昌、吴晓玲、吴晓明、吴晓贞和第三人曾建芳、吴善良、吴善珍、吴善忠、吴善富、吴善创、吴善萍、吴善念、邓永和、邓立清、邓立明、邓立信、邓立创、邓立东的诉讼请求。

案件受理费500元,由原告负担。

如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本,副本五份,上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费500元(收费单位:防城港市中级人民法院诉讼费专户,账号:769401040000920,开户银行:中国农业银行防城港分行友谊支行)。逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。

文尾

审 判 长  韦旭芳

代理审判员  余 樊

人民陪审员  冯振洲

二O一二年四月二十日

书 记 员  谭 源

法条

《中华人民共和国合同法》

第五十一条第五十六条

《中华人民共和国物权法》

第九十七条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第一款第(三)项

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十七条第一款第七十二条第一百一十七条第一百三十四条第一款第(四)项第八十五条

《中华人民共和国继承法》

第十条