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三明外国语学校与钱文珍经济适用房转让合同纠纷一审民事判决书

结案日期:2014年4月18日 案由:经济适用房转让合同纠纷 当事人:三明外国语学校 钱文珍 案号:(2013)永民初字第3939号 经办法院:福建省永安市人民法院

当事人信息

原告三明外国语学校,住所地永安市。

法定代表人林丹,董事长。

委托代理人卢金珠,福建华闽南方律师事务所律师。

被告钱文珍,女,1970年11月14日出生,汉族,现住永安市。

委托代理人李燕淇,福建众强律师事务所律师。

诉讼记录

原告三明外国语学校与被告钱文珍经济适用房转让合同纠纷一案,本院受理后,在适用简易程序审理过程中发现案情较为疑难复杂,依法转为普通程序,组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢金珠,被告委托代理人李燕淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告三明外国语学校诉称:2007年6月29日,原告与被告钱文珍签订《三明外国语学校经济适用房购销协议书》,约定原告将教师公寓1栋206室(建筑面积161㎡,此为原协议房号,因房号有重新编排,现房号为1栋1-201室)以单价1379.5/㎡出售给被告,被告支付了首付款72100元。后因考虑到被告系本校职工,原告同意被告在再次交足20000元的基础上,余款130000元按银行同期同档按揭贷款的还款方式支付购房尾款及相应延迟利息。于是,双方于2009年12月24日签订《三明外国语学校购房补充协议》,约定购房余款的还款期限为10年,延迟还款利率按中国人民银行公布的同期同档贷款利率为准。被告按学期支付购房款本息,即每学期7849.14元(2009年起执行,9月1日-9月5日,3月1日-3月5日为还款日)。双方并对违约责任等进行了约定:“第五条:罚息乙方未按合同约定日期支付购房尾款,甲方有权按每日双方约定的利率基础上加收150%收取罚息及违约金。第六条:双方声明:1、乙方未按合同约定支付购房款,违约超过60天,甲方有权原价收回乙方所购住房,由此造成的一切经济损失由乙方自行承担(装修等费用)等。2012年6月,学校在经政府和教育局同意后停办。而被告自2012年9月起就未按合同约定支付购房款,已经严重违约。由于被告违约未支付购房款已经超过60天,因此,原告决定解除双方签订的上述协议,原价收回教师公寓1栋1-201室,由此造成的一切经济损失由被告自行承担(装修等费用)。且被告应向原告支付罚息和违约金暂计为17660.58元(购房余款117737.18元×365元×年利率6%÷365天×250%=17660.58元,从2012年9月6日起暂计至2013年9月5日),即原告按被告已交购房款131345.62元-17660.58元=113685.04元(暂计)收回该房屋,由原告对该房屋行使占有、使用、收益和处分等所有权权利。原告于2013年7月22日向被告发出《解除合同通知函》,被告在收到该函后却没来办理房屋归还等相关手续,原告遂诉至法院。请求法院判令:1、解除原告与被告于2007年6月29日签订的《三明外国语学校经济适用房购销协议书》和2009年12月24日签订的《三明外国语学校购房补充协议》;2、被告归还三明外国语学校教师公寓1栋1-201室(原协议房号为1栋206室,因房号重新编排,现房号为1栋1-201室),立即搬出该房屋;3、被告向原告支付罚息及违约金暂计为17660.58元,即原告按113685.04元(暂计)收回三明外国语学校教师公寓1栋1-201室,由原告行使占有、使用、收益和处分等所有权权利;4、本案诉讼费用由被告承担。

被告钱文珍辩称:1、被告的行为并未构成根本性违约,根据合同约定,被告即使违约,违约的期限也不到60天。并且根据法院的协助执行通知书,被告已于2013年9月25日将应该支付的款项存入了法院指定的帐户。被告已经履行了相应的法律义务,并愿意继续履行合同,原告不能据此解除合同;2、根据合同法相关规定,如果原、被告双方互付同种类债务,可以相互充抵。本案中,双方存在互付金钱债务的情况,因此双方债务可以相互充抵;3、本案中,被告未按购房合同约定日期支付购房款,履行合同有瑕疵的原因在于原告。因为被告于2013年7月24日收到法院的协助执行通知书,要求被告将剩余购房款项支付至法院指定的银行账户,但原告却要求被告将购房款项支付至原告的银行账户。原告并告知被告,如不将款项支付到原告的银行账户就不给被告出具购房款发票。上述情况直接导致被告不知究竟应向谁支付购房款,因此,原告与相关部门没有衔接好履行合同的方式,是造成被告履行合同有瑕疵的根本原因;4、本案中,违约金的计算不应按照合同的总金额进行计算,而应当按照各阶段应缴而未缴的部分实际进行计算。且按照合同法的规定,违约金起的是填补而非惩罚性作用,当违约金过高时,当事人有权要求法院进行调整,被告认为本案中的违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算;5、根据合同法经济效益原则,本案原、被告双方已实际履行购房合同,若按照原告的诉讼请求解除合同,实际执行中会给双方带来很大的经济困难,且被告愿意继续履行合同,原告的诉讼请求不符合我国法律公平与经济效益原则。综上,请求依法驳回原告诉讼请求。

经审理查明:原告三明外国语学校系从事教育的民办学校。由于学校建设发展的需要,原告在校园内开发建设了208套教师公寓,用于解决学校的教师住房问题。2007年4月29日,永安市人民政府就三明外国语学校变更教师联建房用地性质等问题专门形成(2007)42号专题会议纪要,纪要第四点指出:“为支持三明外国语学校建设发展的需要,原则同意三明外国语学校208套教师公寓以经济适用房方式出售,但出售对象仅为在三明外国语学校任教的教师,教师资格的认定工作由教育局负责,其它条件则严格按《永安市经济适用住房管理暂行规定》及《永安市经济适用房住房申购条件、评定标准及销售程序》要求由房管局核定。”同年8月10日,永安市人民政府就三明外国语学校建设及当前卫生工作等问题专门形成(2007)79号专题会议纪要,纪要第一项第3点指出:“要处理好教职工公寓产权问题。同意内部使用教职工公寓的条件适当放宽,但不得对外出售。三明外国语学校要尽快清理基建欠款,稳定教职工队伍。” 2007年6月29日,原、被告签订《三明外国语学校经济适用房购销协议书》(后称《协议书》)。该《协议书》主要约定:“甲方:三明外国语学校。乙方:钱文珍。为解决甲方教职员工住房困难,改善居住条件,经永安市政府批准,就甲方在校内建设的教职工经济适用房销售给本校教职员工。经双方协商达成如下协议条款:……四、房号、房价及交款方式:乙方选定的住宅为1栋206室,建筑面积为161㎡,单价1379.5元/㎡(具体以房管部门核定面积为准),总价222100元。按以下2种方式交款:……(按揭贷款方式首付672100元,余款150000元。由甲方代办按揭手续,乙方不具备按揭条件的应一次性付款。交房时间为2008年5月1日之前,尾款待两证办理时结清。”对于购房条件问题,协议书第五项做了如下约定:“五、购房条件:1、乙方应当具备甲方教职员工条件且符合当地经济适用房购买标准;……”。协议书同时还规定了双方其他的权利和义务。 2009年12月24日,原、被告双方就本案争讼房屋签订《三明外国语学校购房补充协议》(后称《补充协议》)。该补充协议就购房款项交付情况、付款方式等内容进行了约定:“第一条:乙方购买甲方教工宿舍1幢206号住房,已预付甲方购房款人民币72100元(大写:柒万贰仟壹佰元正),尚欠购房款150000元(大写:壹拾伍万元)。现经双方协商,甲方同意在乙方再次交足贰万元人民币的基础上,余款人民币130000元(大写:壹拾叁万元)则按照银行同期同档按揭贷款的还款方式支付购房尾款和相应延迟利息。……第三条:利率。延迟还款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为准,据此确立年利率为3.225%。月利率=年利率/12。第四条:付款方式。1、乙方按下列1种方式支付购房款本息:……(3)乙方按学期支付购房款本息,即每学期7849.14元(大写:柒仟捌佰肆拾玖元壹角肆分)。(2009年起执行,9月1日—9月5日,3月1日—3月5日为还款日)。2、乙方指定在三明外国语学校处开立的账户作为付款账户:户名:三明外国语学校,开户行:中国农业银行永安支行。”对于违约责任,《补充协议》第六条第一款约定:“乙方未按合同约定支付购房款,违约超过60天,甲方有权原价收回乙方所购住房,由此造成的一切经济损失由乙方自行承担(装修等费用)。”对于违约金相关问题,《补充协议》第五条约定:“第五条:罚息。乙方未按合同约定日期支付购房尾款,甲方有权按每日双方约定的利率基础上加收150%收取罚息和违约金”。至《补充协议》签订当月,被告已向原告支付购房款共计92100元。 2013年9月22日,原告以被告自2012年9月起未按补充协议约定支付购房款,违约已经超过60天为由,向本院提起诉讼,要求解除与被告之间的购房《协议书》及《补充协议》,按113685.04元(暂计)收回教师公寓1栋1-201室(原协议房号为1栋206室),并要求被告支付罚息及违约金暂计为17660.58元。引发本案讼争。

另查,2012年6月18日,原告三明外国语学校经永安市政府和教育局同意后停止办学。2012年7月,被告钱文珍等52位教职员工就原告拖欠工资、未支付经济补偿金等问题向永安市劳动保障监察大队投诉。2012年8月17日,被告等62位教职员工共同向永安市劳动争议仲裁委员会提起劳动仲裁。2012年12月,原、被告均不服仲裁裁决,在法定期限内向本院提起诉讼。2013年3月18日,本院作出(2013)永民初字第60号民事判决书,判决原告应于规定期限内支付给被告6月份工资及终止劳动关系补偿金共计人民10640元等内容。

再查,2013年7月22日,本院向本案被告钱文珍等61人发出(2013)永执调字第655-715号协助执行通知书。通知书载明包括钱文珍在内的61人与被执行人三明外国语学校劳动争议纠纷共61件案件,本院作出的(2013)永民初字第1-33、35-62号民事判决书,三明市中级人民法院作出的(2013)三民终字第484-516、518-545号民事裁定书均已经发生法律效力。被执行人三明外国语学校未履行法律文书确定的义务,由于被告钱文珍等人以按揭付款的方式购买三明外国语学校房屋,尚有余款未支付给被执行人三明外国语学校,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定,要求被告钱文珍等人协助执行以下事项:“将应支付给被执行人三明外国语学校的购房款按原合同约定的期限汇入永安市人民法院在永安市农村信用合作联社茅坪信用社的案件款账户,不得以任何方式支付给被执行人三明外国语学校”。

又查,2013年7月24日,原告通过顺丰速运向被告寄送《解除合同通知函》。该份快件于同年7月26日被签收,签收人为被告钱文珍。

诉讼中,被告出具《三明外国语学校收款专用票据》一份,该票据载明内容如下:“客户:1-206钱文珍,日期:2013年9月25日,项目:2012年下半年、2013年上下半年房款(款交法院账户),数量7849.14×3,金额:23547.42元。合计人民币:贰万叁仟伍佰肆拾柒元肆角贰分。出纳:陈隆年。”票据并加盖三明外国语学校财务专用章。被告欲持该份票据证明其已于2013年9月按本院协助执行通知书要求向指定账户一次性缴付了2012年下半年起未缴的三期购房款,并取得了原告出具的收款专用票据。原告向被告出具收款票据的行为是以自己的行为表明了其同意被告将购房款支付到法院指定账户,并愿意继续履行购房协议的表现。原告在庭审中否认有收取到上述款项,并认为三明外国语学校停办后,原告已与案外人陈隆年解除劳动关系,原告未授权任何人出具上述票据。但在本案审理过程中,原告未能提供相应证据支持上述主张。

上列事实,有原告提供的民办非企业单位登记证书、组织机构代码证、《三明外国语学校经济适用房购销协议书》、《三明外国语学校购房补充协议》、《解除合同通知函》、快递存根、永安市人民政府印发的(2007)42号专题会议纪要、永安市人民政府印发的(2007)79号专题会议纪要,被告提供的(2013)永民初字第60号民事判决书、(2013)永执调字第655-715号协助执行通知书、三明外国语学校收款专用票据一份,本院依原告申请调取的顺丰速运快递寄送底单复印件一份及本案双方当事人的当庭陈述等在案为凭,并经庭审质证,可以采信。

本案存在如下焦点问题,对此,本院予以查实、分析与认定:

一、本案被告迟延交付购房款的行为是否构成根本违约的问题。

原告主张,按照原、被告双方签订的《补充协议》的约定内容,被告应于每学期开学5日内,向原告交付购房款本息7849.14元,若被告未按合同约定支付购房款,违约超过60天,原告即有权原价收回被告所购住房。被告自2012年9月起就不再按合同约定向原告支付购房款,且违约已经超过60天,构成根本违约。因此,原告可根据《补充协议》的约定,解除与被告签订的购房协议,并按113685.04元(暂计)收回讼争房屋,由原告对房屋行使占有、使用、收益和处分等权利。原告并于2013年7月24日,通过顺丰速运快递公司向被告寄送了《解除合同通知函》。

被告主张,本案中被告迟延交付购房款的行为不构成根本违约,本案购房协议应继续履行。因为第一,本案中被告虽然存在迟延交付购房款的行为,但被告履行合同存在瑕疵的原因在于原告。首先,2012年6月原告学校停办后,原、被告双方就因为原告拖欠被告工资、未支付经济补偿金等问题发生纠纷。期间,被告向永安市劳动仲裁委员会提起劳动仲裁,并向永安市人民法院提起诉讼。时至2013年3月,法院判决原告应向被告支付工资及补偿金共计10640元。但此后,原告并未在判决书规定的期限内支付被告相应款项。被告未在协议约定的时间内继续支付购房款的原因,正是因为已经与原告发生了民事纠纷,原告对被告负有金钱债务,且原告并未偿负上述金钱债务。其次,2013年7月24日,被告收到法院的协助执行通知书,要求被告将剩余购房款项支付至法院指定账户。但原告却要求被告将款项支付至原告银行账户,并告知被告,若被告不将款项打入原告账户就不给被告开具购房款发票。正是由于上述矛盾,才使得被告对于应向何账户交付房款感到茫然,原告与有关部门未衔接好履行合同的方式是导致被告迟延履行合同的根本原因。第二,被告愿意继续履行购房协议。2013年9月25日,被告已向人民法院指定的银行账户缴纳了迟延交付的三期购房款,原告也向被告出具了《三明外国语学校收款专用票据》。被告愿意继续履行购房协议,原告也接受了被告继续支付的购房款。因此,被告迟延支付购房款的行为不构成根本违约。

本院认为,首先,本案争讼房屋系在土地性质为划拨土地的教育用地上所建造的教师公寓。永安市人民政府印发的(2007)第42号会议纪要专门就三明外国语学校变更教师联建房用地性质的问题做出了说明。该纪要第四项载明“为支持三明外国语学校建设发展的需要,原则同意三明外国语学校208套教师公寓以经济适用房方式出售,但出售对象仅为在三明外国语学校任教的教师。教师资格的认定工作由教育局负责,其它条件则严格按《永安市经济适用房住房管理暂行规定》及《永安市经济适用房申购条件、评定标准及销售程序》要求由房管局核定”。根据上述纪要内容可知,纪要对本案争讼房屋的出售方式和出售对象进行了规定,即本案争讼房屋原则上可以以经济适用房的方式出售,但出售对象仅限于被告学校任教的教师。此后,永安市人民政府印发的(2007)第79号会议纪要第一项第三点的内容将争讼教师公寓的出售对象范围又做了进一步的规定:“同意原告内部使用教职工公寓的条件可以适当放宽,但不得对外出售”。结合庭审情况来看,本案争讼教师公寓在出售方式上,原则上可以以经济适用房的方式进行出售,在出售对象上,虽然被告钱文珍并未在原告学校处承担教学方面的任务,但被告自2006年起即在原告处从事学生日常吃住方面的管理、服务工作,其身份属于原告学校的教职员工。根据(2007)第79号会议纪要同意原告内部使用教职工公寓的条件可以适当放宽,但不得对外出售的规定。被告钱文珍符合上述出售对象的条件,具备购房资格。因此,本案原、被告双方签订的购房协议,是双方当事人的真实意思表示,且协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,该购房《协议书》及《补充协议》应当认定为合法有效。

其次,原、被告双方在真实意思表示基础上签订了合法有效的购房协议,双方则均应按照协议约定的内容享有权利并履行相应的义务。本案中,原告因被告未按《补充协议》约定的期限交付购房款,违约超过60天为由要求解除购房协议的主张能否成立,应结合案件事实以及被告迟延交付的行为是否导致合同目的不能实现而定。从庭审查明的事实来看,根据原、被告双方购房协议的约定,被告作为房屋买受人,逾期支付购房款超过60日后,原告按照约定可以行使解除权。但原告迟至2013年7月才向被告发出解除购房协议的通知,并于2013年9月25日向被告出具了加盖三明外国语学校财务专用章的收款专用票据。原告的上述行为应当视为其对被告交付购房款行为的认可,接受被告继续履行购房协议。并且,本案中被告虽在交付剩余购房款时,确实存在迟延交付的情况,但其已向原告支付了首付款72100元,2009年12月又支付了购房款20000元,并按照约定如期如数支付购房款至2012年3月,被告已支付的购房款数额为131345.62元,占购房款总额222100元的59.1%。可见,被告已经履行了购房协议的主要义务,未能按约定期限如期交付购房款,确有原因,并非出于故意。原告在庭审中主张从未收到过被告于2013年9月25日交付的购房款,也没有授权案外人陈隆年出具《三明外国语学校收款专用票据》的抗辩理由,因原告未能提出相关证据予以证明,本院不予采纳。

综上,本案原、被告双方签订的购房协议,是双方当事人的真实意思表示,且协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的购房协议。从双方签订购房协议的合同目的分析,原告作为从事教育的民办学校,其合同目的就是将教师公寓出售给学校教职员工以改善学校教师住宿条件,利于学校建设发展,被告作为买受人,其合同目的就是取得讼争房屋。本案被告迟延交付购房款的行为,不足以使原告的合同目的不能实现。原告2013年9月25日向被告出具收款专用票据的行为应当视为其对被告交付购房款行为的认可,同意被告继续履行购房协议。被告也已经履行了购房协议的主要义务。若仅以被告迟延交付三期购房款为由解除双方合同,明显有悖于我国合同法维护交易秩序,促进交易履行,保障当事人在合同法律关系中实质平等的原则。因此,本案被告迟延交付购房款的行为不构成根本违约,原、被告双方签订的购房《协议书》及《补充协议》不应当解除,应继续履行。

二、本案违约金的支付及计算问题。

原告主张,按照双方签订的《补充协议》第五条罚息的约定,原告有权按每日双方约定利率的基础上加收被告150%的罚息和违约金。因此,被告应向原告支付罚息和违约金暂计为17660.58元,按购房尾款总额117737.18元,年利率6%进行计算,期限从2012年9月6日起算至2013年9月5日,共计365天,即117737.18元×365天×6%÷365天×250%=17660.58元。

被告主张,本案违约金的计算不应当按照被告未缴纳的剩余购房款的总额进行计算,而应当按照被告各阶段应缴而未缴的购房款数额实际进行计算。且本案中,协议约定的违约金过高,按照合同法相关规定,当事人有权要求法院进行调整,被告认为本案中违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算。

裁判分析过程

本院认为,依照原、被告签订的《三明外国语学校购房补充协议》第一条、第四条约定的内容可知,本案原、被告双方同意被告按照银行同期同档按揭贷款的还款方式支付购房尾款和相应延迟利息,被告应当按照学期定期支付剩余购房款本息。因此,本案违约金应当以被告当期迟延交付的购房款数额为准,分期进行计算,剩余购房款由于未至交付期限,则无需支付违约金。原、被告双方在《补充协议》第三条、第五条中约定,延迟还款的利率为年利率3.225%,逾期支付购房尾款可在此基础上加收150%的违约金。本案被告确实存在未按协议约定如期支付购房款的行为,应当支付原告相应的违约金。被告主张本案购房协议约定的违约金过高,应当按中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算。根据相关法律规定,约定的违约金高于造成的损失的、当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案购房《补充协议》约定的违约金计算方式,确实高于中国人民银行同期同类贷款利率的130%,被告的主张符合法律规定,本院予以采纳。由于,原告诉请中将违约金计算期限暂计至2013年9月5日,因此,被告应缴纳的第一期购房款,交款期限为2012年9月5日,逾期天数为365天,当期违约金应为612元(7849.14元×6%÷365天×365天×130%=612元);第二期购房款,交款期限为2013年3月5日,逾期天数为183天,当期违约金为286元(7849.14元×5.6%÷365天×183天×130%=286元);第三期购房款,交款期限为2013年9月5日,逾期天数为0天,当期违约金为0元。综上,本案被告应支付给原告迟延履行合同违约金共计898元。

综上所述,本院认为,原、被告所签订的《三明外国语学校经济适用房购销协议书》、《三明外国语学校购房补充协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中被告迟延交付购房款的行为,不足以使原告的合同目的不能实现。原告于2013年9月25日为被告出具加盖三明外国语学校财务专用章收款专用票据的行为,应当视为其对被告交付购房款行为的认可,同意接受被告继续履行购房协议。因此,本案被告迟延交付购房款的行为不构成根本违约,原、被告双方应继续履行购房协议。故原告要求解除与被告签订的购房《协议书》及《补充协议》,并要求被告搬出讼争房屋的诉讼请求,本院不予支持。本案被告确实存在未按合同约定如期支付购房款的行为,应当支付原告相应的违约金。被告主张约定的违约金应当分期进行计算,且约定的违约金过高,应当按中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算,符合有关法律规定,本院予以支持。原告主张被告应向原告支付罚息和违约金暂计为17660.58元,并按113685.04元收回本案讼争房屋的诉讼请求,不符合法律规定,本院不予采纳。由于原告诉请中将违约金计算的期限暂计至2013年9月5日,因此,本案被告应支付给原告迟延履行合同违约金共计898元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告钱文珍应于本判决生效后十日内支付给原告三明外国语学校逾期支付购房款违约金共计898元。(7849.14元×6%÷365天×365天×130%=612元,7849.14元×5.6%÷365天×183天×130%=286元,612元+286元=898元)。

二、驳回原告三明外国语学校要求解除与被告2007年6月29日签订的《三明外国语学校经济适用房购销协议》和2009年12月24日签订的《三明外国语学校购房补充协议》的诉讼请求。

三、驳回原告三明外国语学校要求被告归还三明外国语学校教师公寓1栋1-201室(原协议房号为1栋206室),并立即搬出该房屋的诉讼请求。

四、驳回原告三明外国语学校要求被告按113685.04元(暂计)收回三明外国语学校教师公寓1栋2-502室,由原告行使占有、使用、收益和处分等所有权权利的诉讼请求。

五、驳回原告三明外国语学校的其他诉讼请求。

案件受理费4996元,由原告负担3996元、被告负担1000元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省三明市中级人民法院。

文尾

审 判 长  钟增贵

助理审判员  廖 欣

人民陪审员  蔡文洋

二〇一四年四月十八日

书 记 员  苏少香

法条

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一百一十四条第四十四条第一款第八条第一百零七条

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

第二十七条第二十九条