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枣庄锐龙建设投资发展有限公司与上海银启投资咨询有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

结案日期: 案由:商品房委托代理销售合同纠纷 当事人:枣庄锐龙建设投资发展有限公司 上海银启投资咨询有限公司 案号:(2009)沪二中民二(民)终字第2411号 经办法院:上海市第二中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)枣庄锐龙建设投资发展有限公司。

法定代表人王某,总经理。

委托代理人魏某,该公司工作人员。

被上诉人(原审原告)上海银启投资咨询有限公司。

法定代表人徐某,董事长。

委托代理人宋国新,上海市亚太长城律师事务所律师。

委托代理人陈某,该公司职员。

诉讼记录

上诉人枣庄锐龙建设投资发展有限公司(以下简称锐龙公司)因商品房委托代理销售合同纠纷一案,不服崇明县人民法院(2008)崇民一(民)初字第4438号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锐龙公司的委托代理人魏某,被上诉人上海银启投资咨询有限公司(以下简称银启公司)的委托代理人宋国新、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原审法院经审理查明,银启公司与锐龙公司于2008年2月25日签订《“枣庄项目”代理销售合同》,约定银启公司为锐龙公司开发建设的位于山东省枣庄市青檀路某号建筑面积约2万平方米楼盘进行营销企划。合同还约定,在合同有效期内,除非有一方违约,双方不得单方终止本合同;在合同期间内如有一方提前解除合同,则违约方须赔偿另一方违约金人民币(以下币种均为人民币)100万元,不可抗力因素除外。

合同签订后,银启公司于2008年3月27日支付了保证金20万元,同时开展了租借房屋、培训人员、制作工作成果等事项。2008年5月31日,双方另签订了《枣庄迎宾馆2期项目》,约定:锐龙公司于2008年6月5日前退还前期保证金5万元,若有逾期视为违约;于2008年7月15日项目公开,最迟不超过2008年8月1日;锐龙公司承诺将于2008年8月15日前取得代理房屋的《商品房预售许可证》,最迟不超过2008年9月1日。嗣后,因锐龙公司未按约履行合同和补充协议约定的事项,双方发生纠纷,银启公司遂向法院起诉,请求法院判决:1、解除双方的合同;2、锐龙公司支付违约金100万元;3、锐龙公司返还合同保证金20万元。

原审中,锐龙公司辩称:一、由于市场因素以及项目审批的行政原因,导致项目建设缓慢,现该项目正在建设中,需要营销策划,不同意解除合同;二、因银启公司不具备房地产经纪资格以及涉案建设的房产不能推向市场,故双方签订的合同属于无效;三、双方约定支付违约金的前提是一方提前解除合同,锐龙公司没有要求解除合同,故不承担违约金;四、银启公司所说的损失是其不具有相应的资质所致,与锐龙公司无关。综上,要求驳回银启公司的诉请。

原审法院另查明,有证据证明的银启公司经济损失为:房屋租金14,850元、培训费50,000元、合作费240,000元、工资140,017元、劳务费4,000元,共计448,867元。

审理中,银启公司表示根据本案实际情况,主张违约金78万元。

原审法院认为,银启公司与锐龙公司签订的《“枣庄项目”代理销售合同》、《枣庄迎宾馆2期项目》是双方的真实意思表示,该二份合同的签约主体和涉案项目均没有违反国家法律、法规的强制性规定,故合法有效。在合同履行过程中,锐龙公司未按照补充协议约定的时间节点履行项目公开、退还银启公司合同保证金、取得《商品房预售许可证》等义务,属严重违约;本案讼争合同涉及建设项目策划营销代理,需要相互之间的配合、协助,由于锐龙公司长时间未履行自己的承诺,致使银启公司对锐龙公司失去了信任,加上银启公司再行组织人员完成义务确实存在较大困难,继续履行合同已不太现实,故依法准予银启公司解除合同的诉讼请求。锐龙公司存在严重违约,按合同约定应承担违约责任,支付银启公司违约金100万元,锐龙公司称支付违约金的前提是一方提前解除合同,锐龙公司没有要求解除合同,故不应承担违约金。对此,原审法院认为,导致银启公司提出解除合同的原因是锐龙公司严重违约,根据双方签订的合同第二条第三、四款之规定,银启公司有权提出解除合同,同时享有追偿违约金100万元的权利;另外,根据合同约定,锐龙公司应返还银启公司保证金20万元;锐龙公司一方面提出银启公司无房地产经纪资格资质、涉案房产不能推向市场,双方签订的合同为无效,另一方面又提出要求银启公司继续履行合同,显然存在矛盾。同时,锐龙公司对应当返还银启公司约定的保证金也迟迟不予返还,说明锐龙公司无继续履行合同的诚意。原审法院据此判决:一、银启公司与锐龙公司于2008年2月25日签订的“枣庄项目”代理销售合同及2008年5月31日签订的枣庄迎宾馆2期项目《策划营销代理补充协议》予以解除;二、锐龙公司于判决生效之日起十日内返还银启公司合同保证金200,000元;三、锐龙公司于判决生效之日起三十日内支付银启公司合同违约金780,000元。

判决后,锐龙公司提出上诉,坚持其在原审中的抗辩理由,要求二审法院改判双方继续履行合同。

银启公司则表示服从原审法院判决。

经审理查明,原审法院判决认定事实无误,本院予以确认。

裁判分析过程

本院认为,锐龙公司与银启公司签订的代理销售合同及补充协议系双方真实意思表示,于法无悖,应予认定。根据上述合同及补充协议的约定,锐龙公司除应在2008年6月5日将部分保证金退还银启公司外,还应在2008年7月15日将项目楼盘公开,在2008年9月1日前取得《商品房预售许可证》,以便银启公司展开代理销售活动。但锐龙公司迟迟未完成上述义务,严重违反了合同的约定。虽然锐龙公司在形式上没有提出解除合同的要求,但其实际行为导致了银启公司无法进行代理销售活动,无法实现合同的目的,原审法院据此判决酌情支持银启公司的诉请并无不妥,本院可予维持。锐龙公司的上诉请求依据不足,本院不予支持。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

上诉案件受理费11,600元由上诉人枣庄锐龙建设投资发展有限公司承担。

本判决系终审判决。

文尾

审 判 长  王泳雷

审 判 员  刘建颖

代理审判员  张志煜

书 记 员  仇祉杰

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第一款第(一)项