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苏某诉郑州某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案

结案日期:2009年10月23日 案由:商品房销售合同纠纷 当事人:苏X 郑州XX房地产开发有限公司 案号:(2008)郾民二初字第1402号 经办法院:河南省漯河市郾城区人民法院

当事人信息

原告苏X。

被告郑州XX房地产开发有限公司。

诉讼记录

原告苏X诉被告郑州XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案,于2008年11月14日向本院起诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2009年2月26日公开开庭进行了审理。原告苏X的委托代理人,被告XX公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告苏X诉称:2006年9月12日,原、被告双方签订一份商品房买卖合同,合同约定,原告购买被告开发的位于漯河市淞江新区嫩江路锦绣淞江小区15栋2单元3—4层203号商品房一套,建筑面积161.67平方米,单价1659.145元,总金额268234元。合同第八条约定,出卖人应在2007年5月30日交付给买受人已验收合格的商品房,在原告催问下,被告才于2007年11月28日把所购房屋钥匙交给原告。根据合同第九条约定,出卖人逾期交房,应从约定交房日的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款的日万之五的违约金。截止到2007年11月28日,被告逾期交房182天,应承担违约金24409.29元。请求依法判令被告支付违约金24409.29元。

被告XX公司辩称:1、苏X所购买的房屋面积为161.67平方米,单价为1659.145元,总价款为268234元。按照合同第8、9条约定,被告应在2007年5月30日前交付房屋,逾期30日的,原告除有权解除合同外,还有权要求继续履行合同,并有权要求被告按原告所购房款的日万分之五支付违约金至实际交房之日。2、原告所分四次向被告交款计268234元,该四份收据显示原告交购房款的时间均在双方签订买卖合同之前。3、2007年11月28日小区物业公司为原告开具的收款收据证实,2007年6月份该房已达到法定及合同约定的交房标准,但被告多次通知原告要求办理交房手续,原告恶意迟延办理接受手续,过错不在被告,被告不应对此承担任何责任。

经审理查明:原告苏X为购被告XX公司开发的位于漯河市淞江新区嫩江路锦绣淞江小区的商品房,2006年8月5日至同年9月5日,分四次向XX公司交购房款268234元。2006年9月12日,被告XX公司(出卖人)与原告苏X(买受人)签订了2006A15203号商品房买卖合同。合同约定,苏X购买XX公司在本市淞江新区嫩江路锦绣淞江第15幢2单元3—4层203号商品房一套,建筑面积161.67平方米,总价款268234元。第六条付款方式及期限:一次性付款,买受人于合同签订之日一次性支付全部房价款人民币268234元,第八条交付期限:为出卖人应当在2007年5月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房不超过30日,按约定交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行。逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条交接:商品房达到交付使用条件后,出卖人应书面通知买受人办理交付手续,双方进行验收,交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单,所购商品房为住宅的,出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人不权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

合同签订后,直至2007年11月28日被告XX公司才将房屋交付给原告苏X。

本院在审理过程中,原告苏X向本院提交如下证据:(一)2006年9月12日,原、被告双方签订的商品房买卖合同一份;(二)原告苏X交购房款268234元收据四份;(三)2007年11月28日汇保物业管理公司出具的原告交物业管理费的收据,以上证据证明原告已按约定交足了购房款,被告逾期交房的事实。

被告XX公司对原告苏X提交的证据质证后称:对三份证据的真实性均无异议,对证明的问题有异议,买卖合同证明不了被告延期交房的事实,证据(三)只能证明原告方接受房屋的时间,并不能证明被告在此之前未通知原告办理交房手续,同样不能证明被告迟延交房的事实。

被告XX公司向本院提交如下证据:(一)15#楼工程质量评估报告;(二)15#楼建筑工程合格证;(三)15#楼建筑工程使用说明书;(四)15#楼建筑工程质量保修书;(五)原告所购商品房交接钥匙登记表。证明原告所购买的房屋已于2007年6月达到法定和合同约定的交房条件。

原告苏X对被告XX公司提交的证据质证后称:1、对前四份证据的真实性无异议,但四份证据与本案原告所请求的违约事项没有任何联系,不能证明被告按约定交付房屋,即使达到交房条件,被告也未实际履行交付房屋的手续。2、对证据五真实性无异议,被告以该份证据证明了原告接受房屋的时间是2007年11月28日与原告证据一致,该份证据与前四份证据证明的问题不一致。

裁判分析过程

鉴于上述,本院认为:原告苏X与被告郑州XX公司所签订的商品房买卖合同,是双方当事人真实意思表示,且不违反有关法律规定,属有效合同,本院予以确认。合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况,向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中原告按合同约定足额交付了购房款,但被告郑州XX公司未按合同约定的时间交付房屋,其行为已构成违约,对此被告郑州XX公司应承担违约责任。关于违约金计算问题,商品房经验收合格唯一有效的法定的证明文件是五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证。庭审中,被告XX公司未提供五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证,应以原告认可的2007年11月28日为交房日期。本案中原、被告双方对逾期交房的违约责任已有约定,并且又约定损失赔偿额的计算方法,该约定又不违反法律规定,本院予以确认,因此被告郑州XX公司应从2007年5月30日起至2007年11月28日止,按照双方约定的违约金的计算标准向原告苏X支付违约金23872.83元(268234元X178天X5‰0)。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

被告郑州XX房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告苏X违约金23872.83元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费850元,被告郑州XX公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于漯河市中级人民法院。

文尾

审判长  曹英旗

审判员  张静

审判员  曹晓红

书记员  刘岩

法条

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条第一百一十四条第一款第六十一条第一款