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商品房预售合同纠纷

结案日期:2013年2月1日 案由:商品房预售合同纠纷 当事人:余嵩 四川省星元房地产开发有限责任公司 案号:(2013)成民终字第446号 经办法院:四川省成都市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)四川省星元房地产开发有限责任公司。住所地:成都市武侯区桐梓林北路2号。

法定代表人许志银,董事长。

委托代理人阳昕,四川致高守民律师事务所律师。

委托代理人陈驰。

被上诉人(原审原告)余嵩。

诉讼记录

上诉人四川省星元房地产开发有限责任公司(以下简称星元公司)与被上诉人余嵩商品房预售合同纠纷一案,因星元公司不服成都高新技术产业开发区人民法院(2012)高新民初字第3134号民事判决,向本院提起上诉。本院于2012年12月24日立案受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

案件基本情况

原审法院审理查明,2009年10月9日,余嵩与星元公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定余嵩以606413元的价格按揭贷款购买星元公司开发的位于成都高新区中和大道一段99号“南城国际”小区2栋3单元11层44号建筑面积为117.75平方米的住宅房屋。该合同第十九条约定“……(二)转移登记1.商品房交付使用后,双方同意按照下列第2种方式处理:(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记,……2.如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第2种方式处理:……(2)买受人不退房,出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金”。《补充协议》第六条对办证补充约定为:“出卖人在买受人交清全部资料、税、相关费用并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的500日内协助买受人办理房屋所有权证,并在本项目全部分户产权办理完毕后的三年内协助买受人办理国有土地使用权证,如因买受人或政策及相关主管部门的原因导致办证时间的延误,出卖人不承担任何责任。”

该合同第二十四条约定,因不可抗力不能按照约定履行本合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人,并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。《补充协议》第七条对不可抗力补充约定为合同中所约定的不可抗力因素包括如下内容:“……2.政府行为(包括但不限于政府强制性文件、行政禁令、行政命令及施工片区停水停电等)……”。

关于本案涉案商品房的交付时间,余嵩、星元公司均认可交付时间为2010年1月3日。 2011年4月27日,星元公司出具了四川省成都市销售(转让)不动产发票,载明收到余嵩支付的购房款606476.83元。 2011年7月19日,成都市房屋产权监理处向余嵩核发了位于成都高新区中和大道一段99号2幢3单元11层1104号房屋的《房屋所有权证书》。

余嵩于2012年8月8日起诉至原审法院,请求判令星元公司支付违约金6064.13元。

原审法院认为,余嵩与星元公司于2009年10月9日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效,双方均应依约履行。依双方于《商品房买卖合同》第十九条之约定,在该涉争商品房交付使用后,由余嵩委托星元公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记;而在原审庭审中,星元公司承认余嵩已依约履行了其在办理房屋权属过程中应当履行的义务,同时,余嵩、星元公司双方均认可实际交房时间为2010年1月3日。

对于星元公司称其未能按期为余嵩办理房屋权属的原因系政府区划调整而导致房屋产权管理部门按既定程序和流程在区划调整过程中暂停办理诉争房屋所在楼盘的分户产权证,系因政府行为而非开发商所能控制,故不属于“出卖人的原因”,因而不应承担违约责任的抗辩,原审法院认为,首先,诉争房屋所在区域的区划调整并不必然影响其房屋产权权属的转移登记;其次,在房屋产权管理部门因区划调整暂停办理区划调整范围内的房屋的产权权属登记时,作为房地产开发公司的星元公司在出售商品房后,接受余嵩委托办理诉争房屋的房屋产权权属的转移登记时,应当对区划调整等政府行为对办证时间可能存在的影响进行合理的预计,若确实系政府行为具有不可抗力原因,星元公司也应当按合同约定在该不可抗力事件结束之日起60日内向余嵩提供证明,但该案中星元公司并未提交上述证明;再次,通过原审法院调查取证,成都市双流县房管局已证实,该部门确因区划调整需要将诉争房屋所在楼盘的分户产权办理事项移交成都市房屋产权监理处办理,并因此暂停了该楼盘分户产权的办理事项,但该项移交事宜在2010年10月25日为星元公司办理了诉争房屋所在楼盘的大产权后开始,最终于2010年12月1日移交资料完毕,期间时间为36日,而同时也证明成都市房屋产权监理处在收到上述资料后未因星元公司提交的资料不全而将资料退回;最后,星元公司认为成都市房屋产权监理处在收到双流县房管局移送的资料后将进行整理,从而导致星元公司无法办理并导致诉争房屋权属登记的延期办理,但并未提交证据证明,且原审法院已于2012年9月10日第一次开庭时要求星元公司于5日内向原审法院提交成都市房屋产权监理处需要整理其资料从而导致其无法办理分户产权的相关资料,但星元公司并未提交。综上,原审法院认为,星元公司办理分户产权的资料即使是因行政区划调整而需要移交,在2010年12月1日已移交完毕,星元公司已具备了向成都市房屋产权监理办理处申请办理诉争房屋分户产权的条件,其未按约定办理分户产权并非系因政府区划调整的原因,星元公司的该抗辩理由不能成立。

因,余嵩所购的该涉争房屋权属的登记时间为2011年7月19日,迟于双方约定的办理权属证书的最后期限为2011年5月18日,且星元公司未能提交证据证明其逾期办证行为有正当理由,故星元公司已构成违约,依法应当承担相应的违约责任。依双方《商品房买卖合同》第十九条之约定,如因星元公司的责任,余嵩未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的,星元公司应依约承担“按已付房款的百分之一向买受人支付违约金”的违约责任。因此依据合同约定以已付购房款606476.83元乘以百分之一具体计算出违约金为6064.76元。鉴于余嵩仅于一审中主张要求星元公司支付逾期办证违约责任6064.13元,则原审法院仅依据余嵩提出的违约金6064.13元进行审查。因余嵩并未提交证据证明星元公司逾期办证给其造成的损失,且星元公司提出余嵩主张的逾期办证违约金过高,并请求一审法院予以调整,故原审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,综合衡量本案《商品房买卖合同》的履行情况、星元公司的过错程度等因素,余嵩因星元公司逾期办证主要限制的是余嵩的处分权而非使用权等因素对该违约金额予以调整,酌定调整该违约金为1212元。综上,原审法院对余嵩请求星元公司支付逾期办证违约金6064.13元中的合理部分予以支持,即星元公司应当向余嵩支付逾期办证违约金1212元。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定,判决:一、星元公司于判决生效之日起十日内向余嵩支付1212元;二、驳回余嵩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元,由余嵩承担17元,由星元公司承担8元。

宣判后,星元公司不服原审判决,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判驳回余嵩的诉讼请求。其主要理由是:1.星元公司逾期办证系因行政区划调整原因,并非开发商的原因,依照合同约定不应由星元公司承担违约责任。2.行政区划调整暂停办证系客观事实,并无房管局或其他政府部门的相关文件,故星元公司客观上无法余嵩提供证明材料。且余嵩在原审中已提出开发商进行过口头解释,即星元公司已履行了告知义务。

被上诉人余嵩答辩称,合同约定办证时间有500天,星元公司逾期办理分户产权证并非行政区划调整的原因。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉、维持原判。

本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审一致,本院对此予以确认。

裁判分析过程

本院认为,本案二审争议的焦点是星元公司逾期办理分户产权证是否构成违约。星元公司认为逾期办理分户产权证系行政区划调整的原因,并非星元公司的责任。首先,根据本案查明的事实,成都市双流县房管局因区划调整暂停办理分户产权仅36天,且于2010年12月1日完成移交,而双方约定办理权属证书的期限为2011年5月18日,并不必然影响星元公司办理产权分户手续;其次,星元公司认为成都市房管局整理移交资料也延期办理分户产权证,但对此星元公司未提交证明证明;最后,即使确系合同约定的政府行为等不可抗力导致逾期办证,星元公司也应按约在该不可抗力事件结束之日起60日内向余嵩提供证明,但本案中星元公司并未提交任何证明。故,星元公司逾期办理分户产权系因其自身原因,构成违约,应承担违约责任。

综上,上诉人星元公司的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持,原审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行;二审案件受理费50元,由上诉人四川省星元房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  王长军

代理审判员  张 锦

代理审判员  曹 洁

二O一三年二月一日

书 记 员  龙春光

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项