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南宁市金界咨询有限公司与崇左市东源房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷案一审民事判决书

结案日期:2013年1月5日 案由:商品房委托代理销售合同纠纷 当事人:广西南宁市金界咨询有限责任公司 崇左市东源房地产开发有限公司 案号:(2012)江民初字第662号 经办法院:广西壮族自治区崇左市江州区人民法院

当事人信息

原告广西南宁市金界咨询有限责任公司。

法定代表人王义刚。

委托代理人黄亮景。

委托代理人李业辉。

被告崇左市东源房地产开发有限公司。

法定代表人陈峰。

委托代理人赵朔艺。

诉讼记录

原告广西南宁市金界咨询有限责任公司与被告崇左市东源房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2012年10月8日受理后,依法由审判员黄颖鹤独任审判,于2012年11月21日公开开庭进行了审理。书记员姚仕能担任记录。原告广西南宁市金界咨询有限责任公司的委托代理人黄亮景、被告崇左市东源房地产开发有限公司的委托代理人赵朔艺到庭参加诉讼,原告广西南宁市金界咨询有限责任公司的法定代表人王义刚和被告崇左市东源房地产开发有限公司的法定代表人陈峰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告广西南宁市金界咨询有限责任公司诉称,2010年8月20日,原告与被告签订《营销策划与销售代理合同》,约定由原告代理销售被告的“XXX城”商品房,代理费用按总销售额1.5%的比例提取,每月结算一次,结算标准为上月的实际回款总额;客户办理完按揭手续或签订含分期约定的合同并交付首期房款后视为该套房已全部回款。原告在2010年度、2011年度完成了17759764元的销售额,2012年度到4月份止,原告已为被告代理销售了“XXX城·天锦苑”D3-107号、D3-111号、D3-118号、D4-104号、D4-106号、D4-107号、D4-108号、D4-109号、D4-110号、D9-104号、D9-105号、B9-102号共12套商品房,购房人均已办理完按揭手续,房产总价款4597678元,代理费为68965元,该笔代理费被告一直未付给原告。除此之外,被告仍欠原告2011年度代理费22702元,加上2012年度的代理费68965元,合计91667元。按合同约定,被告应按拖欠代理费总金额的1.2%支付原告违约金1100元,被告实际共欠原告代理费及违约金为92767元,该笔款项被告至今尚未支付给原告,故诉至法院,请求判令被告支付原告代理费及违约金92767元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1.《企业法人营业执照》和《法定代表人身份证明》,证明原告的诉讼主体资格;2.《营销策划与销售代理合同》,证明原告代理被告销售商品房并对代理费及违约金等作了约定;3.《购房认购书》12份,证明原告代理被告售出了12套房产的事实;4.《结款清单》,证明被告仍欠原告代理费91667元。

被告崇左市东源房地产开发有限公司辩称,按照原告与被告签订的《营销策划与销售代理合同》的约定,原告代理销售被告的商品房是以原告的工作人员进驻被告提供的销售场地进行销售为准,原告的代理工作要到协助客户办理完按揭手续且银行审批完成之后才算结束。而2012年1月18日原告就已撤离了销售场地不再进行销售活动,双方合同从即日起已经解除,之后销售的房子已经与原告无关,都是被告自己销售的,故原告诉请支付12套房的销售代理费无事实依据。另外,原告诉请被告支付2011年度尚欠的销售代理费亦无事实依据,应驳回原告的诉讼请求。

被告为其辩解在举证期限内提供的证据仅为证人黄XX的证言,证明原告最迟于2012年1月20日撤离了销售地点,之后的销售与原告无关。

经过开庭质证,被告对原告提供的证据1、2、3均无异议,对证据4有异议,认为证据4是原告单方计算出来的,不予认可;原告对被告提供的证人黄XX的证言不予认可,认为证言所述内容与本案没有关联。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定;对原告提供的证据4《结款清单》,因是原告单方制作未经被告认可,本院不予认定;对证人黄XX的证言所述内容,因无其他证据加以佐证,无法证实其真实性,本院不予采信。

根据原告的申请,本院至中国农业银行股份有限公司崇左建设支行调取了本案诉争12套商品房的按揭贷款情况证明,证实该12套商品房中除D4-106号、D4-107号房外,其余10套均于2012年3月至2012年10月期间先后在中国农业银行股份有限公司崇左建设支行办理了按揭贷款手续。对于该份证明所证明的事实,双方均无异议,本院予以认定。

综合全案证据,结合庭审笔录,本院确认以下法律事实: 2010年8月20日,原告广西南宁市金界咨询有限责任公司与被告崇左市东源房地产开发有限公司签订《营销策划与销售代理合同》,约定由原告代理销售被告的“XXX城”商品房,代理费用按总销售额1.5%的比例提取,每月结算一次,结算标准为上月的实际回款总额,若不能按时按量支付,被告须每月按未支付金额的1.2%支付违约金;客户办理完按揭手续或签订含分期约定的合同并交付首期房款后视为该套房已全部回款;原告配合被告协调银行按揭工作的办理,由原告负责购房客户各种证件的递交,被告负责具体银行按揭工作的办理,销售控制由原告统一管理;原告负责该项目包括推广宣传和销售过程中的有关费用(含销售现场包装、样板房装修、售楼部相关必要配置、售楼部的卫生保洁、保安及装饰和电话费、水电费、各种文件制作费及置业顾问服装等费用);原告要提供一份详细的驻场人员清单。合同签订后,原告开始着手为被告代理销售“XXX城”商品房,双方也陆续对代理销售的代理费进行了结算和支付。2011年3月1日以后,原告先后与陈XX签订D9-104号、D9-105号购房认购书,与黄X签订D4-106号、D4-109号、D4-110号购房认购书,与范XX签订D4-107号购房认购书,与林XX签订D4-108号购房认购书,与黄XX签订D3-107号购房认购书,与甘XX签订D3-118号购房认购书,与马XX签订D3-111号购房认购书,与王XX签订D4-104号购房认购书,与赵XX签订B9-102号购房认购书,约定了买受人与被告签订正式《商品房买卖合同》及交付首期购房款的时间,并且买受人于签订购房认购书当日向被告交付了10000元定金,除王XX所签的认购书之外,被告均在认购书的财务审核处盖章确认。2012年3月22日至2012年9月3日,中国农业银行股份有限公司崇左建设支行先后就D4-104号房向王XX、郑XX发放了按揭贷款;就D4-108号号房向潘XX、林XX发放了按揭贷款;就D3-111号房向蒙XX、马XX发放了按揭贷款;就B9-102号房向简X、赵XX发放了按揭贷款;就D3-107号房向黄XX、农XX发放了按揭贷款;就D9-104号、D9-105号房向陈XX发放了按揭贷款;就D3-118号房向甘XX发放了按揭贷款;就D4-109、D4-110房向黄X发放了按揭贷款。房号为D4-106号、D4-107号的两套房至今未办理按揭手续,也未签订含分期约定的合同及交付首期房款。办理完按揭手续的10套房的房款总额为4056557.9元,因被告未将该10套房的代理费结算和支付给原告,故诉至本院。

裁判分析过程

本院认为,原告广西南宁市金界咨询有限责任公司与被告崇左市东源房地产开发有限公司签订的《营销策划与销售代理合同》是双方真实意思表示,而且没有违反国家法律的规定,应属有效,依法应予保护,双方均应严格按照合同的约定履行义务。原告在代理期间与购房人达成购房认购书,并使购房人与银行达成了10套房购房贷款按揭手续,符合双方在合同中的约定,属于销售代理事宜已经完成。被告拒不支付该10套房的代理费违反了合同的约定,依法应承担违约责任。原告要求被告支付该10套房的销售代理费及其违约金的主张,本院予以支持。房号为D4-106号、D4-107号的两套房,因至今未到银行办理按揭手续,也未签订有含分期约定的合同及交付首期房款,原告代理销售这两套房的事宜尚未完成;原告认为被告尚欠2011年代理费22702元的主张,其没有提供相应的证据予以证实。因此对原告诉请被告支付D4-106号、D4-107号两套房的和2011年度22702元的销售代理费及违约金,本院不予支持。对被告提出原告已于2012年1月18日撤离了销售场地,之后的销售工作与其无关的主张,无相应事实予以证实,且办理完按揭手续的10套房完成销售期间,双方的代理关系也未解除,故该主张本院不予以采纳。至此,本案原告代理销售的10套房的代理费应为4056557.9元×1.5%=60848.37元,被告应支付违约金为60848.37元×1.2%=730.18元,两项合计61578.55元。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、被告崇左市东源房地产开发有限公司应支付原告广西南宁市金界咨询有限责任公司代理费60848.37元,违约金730.18元,合计61578.55元;

二、驳回原告广西南宁市金界咨询有限责任公司要求被告崇左市东源房地产开发有限公司支付房号为D4-106号、D4-107号的两套房的销售代理费及其违约金和支付2011年度代理费22702元及其违约金的诉讼请求。

案件受理费2119元,减半收取1060元,由被告崇左市东源房地产开发有限公司负担770元,由原告广西南宁市金界咨询有限责任公司负担290元。。

上述债务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕,逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向本院申请执行。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时预交上诉费2119元,上诉于崇左市中级人民法院。

文尾

审判员  黄颖鹤

二〇一三年一月五日

书记员  姚仕能

法条

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条第一百一十四条第一款