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云南嘉信实业有限公司诉昆明诚信房地产开发经营有限公司、昆明诚信建筑工程咨询有限责任公司纠纷一案

结案日期:2009年4月8日 案由:合资、合作开发房地产合同纠纷 当事人:昆明诚信房地产开发经营有限公司 昆明诚信建筑工程咨询有限责任公司 云南嘉信实业有限公司 案号:(2008)昆民一初字第125号 经办法院:云南省昆明市中级人民法院

当事人信息

原告云南嘉信实业有限公司。住所地:昆明市春城路62号证券大厦4楼。

法定代表人吴晓华,公司董事长。

诉讼代理人刘险夷,云南八谦律师集团律师(特别授权)。

诉讼代理人韩子恒,云南八谦律师集团律师(特别授权)。

被告昆明诚信房地产开发经营有限公司。住所地:昆明市新迎小区白龙路口胜利综合楼二楼。

法定代表人王勋,该公司董事长 诉讼代理人李占文,云南天途律师事务所律师(特别授权)。

诉讼代理人陆燕燕,云南天途律师事务所律师(特别授权)。

被告昆明诚信建筑工程咨询有限责任公司。住所地:昆明市白龙路新迎小区左226号。

法定代表人张元坤,该公司总经理。

诉讼代理人李占文,云南天途律师事务所律师(特别授权)。

诉讼代理人陆燕燕,云南天途律师事务所律师(特别授权)。

诉讼记录

原告云南嘉信实业有限公司(以下简称嘉信公司)诉被告昆明诚信房地产开发经营有限公司(以下简称诚信房产公司)、昆明诚信建筑工程咨询有限责任公司(以下简称诚信咨询公司)合作开发房地产合同纠纷一案,本院于2008年10月9日受理后,依法组成合议庭。2008年11月24日,本院组织双方当事人进行了证据交换。2009年3月16日,本院公开开庭审理了本案。原告嘉信公司诉讼代理人刘险夷、韩子恒、被告诚信房产公司以及诚信咨询公司诉讼代理人李占文、陆燕燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告诉称:1998年6月8日,诚信咨询公司与昆明市福利制绳厂(以下简称福利制绳厂)就合作开发昆明市岔街45号地块事宜签订《合作协议》,约定由诚信咨询公司投资开发该地块。同年6月29日,诚信房产公司与原告(原名“云南电力实业总公司”)就合作岔街45号地块签订《合作协议》,双方就工程预估建筑面积、预计总投资、工期、出资、风险、利润分成等达成一致。1999年1月22日,福利制绳厂、诚信咨询公司与原告三方签订补充协议,约定岔街45号地块的开发由诚信房产公司具体负责。开发后的房屋于2000年1月开始预售,现已销售完毕。2001年8月20日,云南电力实业总公司(以下简称电力总公司)名称变更为云南电力实业有限公司(以下简称电力有限公司)。2006年1月4日,电力有限公司名称变更为现嘉信公司。合同履行期间,诚信房产公司与原告确认,诚信房产公司应向原告偿付2000万元。此后,原告又陆续代诚信房产公司支付了1392589.05元,截至2006年12月22日,诚信房产公司先后向原告偿付款项共计14425168元,至今尚有6967421.05元未付,使原告蒙受巨额损失,且诚信房产公司是诚信咨询公司的项目公司,诚信咨询公司应当对诚信房产公司给原告的损失承担连带责任,故诉至法院请求:(一)两被告连带偿还原告本金6967421.05元及该笔本金的利息损失(从2001年6月12日起至付清款项时为止);(二)因诉讼产生的全部费用由被告承担。

被告诚信房产公司辩称:(一)原告在合作开发房地产合同关系中所享有的是利润分配权,其权利范围是利润的60%,双方至今未就投资回收问题形成一致意见并签署协议,该项目是由原告与诚信房产公司共同开发,风险共担,利润共享,因此原告在未达成一致意见并对项目进行清算、弥补亏损前不享有投资回收权;(二)原告享有的是利润分配权,其所谓提前收回投资的要求没有法律依据,在项目亏损有负债的情况下提前进行分配,将可能损害债权人或潜在债权人的利益,原告不愿承担经营风险的行为背离了合作关系成立的前提,给自己设置了保底条款,根据《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条规定,保底条款无效,原告提前收回投资的要求没有法律依据;(三)双方合作项目至今没有结算,原告起诉诚信房产公司没有事实依据,经诚信房产公司委托审计,项目亏损10888446.96元,原告应承担亏损的60%即6533068.176元。综上,合作关系的主体是原告与诚信房产公司,原告享有的是利润分配权,在项目没有结算、弥补亏损前,不能提前收回投资,原告要求偿还本金及利息的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法驳回原告诉请。

被告诚信咨询公司辩称:(一)本案所涉合作开发房地产关系的主体是原告与诚信房产公司,诚信咨询公司不应是本案被告;(二)诚信房产公司不是我公司为开发“鸿运都市别墅”而成立的项目公司,原告起诉我公司承担连带责任没有法律依据。故请求法院依法驳回原告对其的诉请。

根据双方所确认的无争议事实和庭审,本院确认本案法律事实如下: 1998年6月8日,福利制绳厂与诚信咨询公司签订《合作协议》,约定福利制绳厂对拓东路岔街45号厂区内的土地,由诚信咨询公司投入所需全部资金共同建设永久性商住楼,福利制绳厂用于合作的土地位于拓东路岔街45号(原福利制绳厂厂区内),净用地面积4000余平方米;商住楼建成后,诚信咨询公司确保临岔街第一层为层高不低于4.5米的全框架结构商场,其方向从民航路向拓东路、以岔街为准线垂直成片划分的2300平方米商场的全部产权和使用权归福利制绳厂所有,其余建筑归诚信咨询公司所有;双方并约定了其他相关权利和义务。1998年6月29日,电力总公司与诚信房产公司签订《合作协议》,双方就昆明市岔街福利制绳厂地块的合作开发事宜约定:工程名称为鸿运商住楼,工程地址为昆明市岔街北段45号,拟建八层全框架结构,预估总建筑面积为17000平方米,其中商场2300平方米,住宅14700平方米,预估总投资为32473500元;该项目由双方共同投资开发,风险共担,利润共享;电力总公司出资比例为总投资的60%,诚信房产公司出资比例为总投资的40%,投资利润分配也按此比例;项目建成后,其底层商场自民航路向拓东路、以岔街为准线垂直成片划分的2300平方米商场补偿给福利制绳厂,其产权及使用权归该厂所有,其余建筑的产权和使用权归双方共有,双方并约定了其他相关权利义务。1998年9月23日,该拓东路岔街45号地块的土地使用性质由工业、住宅用地变更为住宅用地。1999年1月22日,福利制绳厂与诚信咨询公司和原告签订一份《补充协议》,明确:诚信房产公司是诚信咨询公司成立的项目开发公司,有关拓东路岔街45号地块的开发工作由诚信房产公司具体负责,三方并就前福利制绳厂与诚信咨询公司签订的《合作协议》作了相关变更。1999年11月18日,诚信房产公司及福利制绳厂取得岔街商住楼的《建设工程规划许可证》。1999年12月20日,诚信房产公司取得拓东路岔街45号使用面积3672.13平方米、用途为综合商住地块的《国有土地使用证》。2000年1月28日,诚信房产公司取得位于岔街45号地块鸿运都市别墅的《商品房预售许可证》。 2001年9月30日,诚信房产公司向电力总公司出具一份《关于偿还云南电力实业总公司投资款的函》,载明:至今电力总公司仍有2000万元投资尚未收回,经双方协商,用“鸿运都市别墅”以下剩余资产偿还:1、整个地下车库产权及使用权;2、103B、406C号房剩余价值353241元;3、508B号房欠款196472元;4、209A、203C、205C、207C、209B、209C、211C、205D、207D、209D、309A、311A、311B、403C、405C、405D、403D、505A、502B号房价值18780136元;5、400万元鸿运都市别墅住户欠款;2002年10月15日后,所发生的费用诚信房产公司概不承担。2002年8月5日,电力总公司与诚信房产公司形成一份《会议纪要》,载明:电力总公司及诚信房产公司投资款及投资利息以“鸿运都市别墅”现房抵扣,抵扣价:商品房按80%计算,车库按90%计算;项目结清所有债权、债务关系后所剩利润按原协议处理。2002年12月11日,电力总公司及诚信房产公司的法定代表人等相关人员又形成一份《会议纪要》,载明:诚信房产公司法定代表人王勋同意诚信房产公司以现有20套住房来偿还电力总公司部分欠款;如果电力总公司按补充协议(由本会议纪要第四条约定)内双方约定价格范围内销售,销售税金由诚信房产公司承担,如果售价超出约定价格范围,超出部份的销售税金由电力总公司承担,并同意诚信房产公司以零首付保证金400万元及现有50个车位来偿还电力总公司部份欠款;详细赔偿方案及细则由诚信房产公司根据本会议纪要提出补充协议,经电力总公司和诚信房产公司同意后执行。2003年2月18日,电力总公司发出一份《关于尽快落实2002年12月11日“鸿运商住楼谈判会议”会议纪要决定的函》,载明:为了下一步双方尽快签订赔偿方案的协议,要求诚信房产公司将用以偿还电力总公司债务的20套住宅和50个车位的具体楼号、单元、楼层、座向、门牌号、每套住宅(或车位)面积和价格以及零首付保证金的金额于2003年2月25日前以书面形式正式函告该公司。2003年2月19日,诚信房产公司向电力总公司出具一份《关于房屋置换具体情况说明的函》,载明:诚信房产公司以现有鸿运商住楼20套住宅、50个车位以及零首付欠款400万元,合计24638000元退还电力总公司在该项目上的投资,并明确了19套住宅的具体房号。时任电力总公司法定代表人的张涛在该函上批注:本函第四、五条有疑问,其它条待阳光房地产公司和律师认定后再定。本案在审理中,双方当事人均认可原告已收回的款项为14425168元。2005年12月7日,诚信房产公司向云南电力实业公司发出一份函件,请原告于2005年12月8日前将其所售房款应缴税款打入诚信房产公司的账户,总计税费为476662.92元。2005年12月9日,原告向诚信房产公司支付了该笔款项。

经原告委托,云南云能会计师事务所有限公司于2002年3月20日出具一份《关于鸿运都市别墅房地产开发项目收支情况的审计报告》,审计该项目的财务状况为:截止2001年12月31日总资产47869758.20元,总负债49262661.66元(包括应付电力总公司的2000万元),未分配利润(账面亏损):-1392903.46元。经诚信房产公司委托,昆明博高会计师事务所有限公司于2008年11月20日出具一份《审计报告》,审计该项目的资金结余为:-10888446.96元。另查明,原告与诚信房产公司履行合作协议期间,原告派出其出纳黄兴华到诚信房产公司处工作,诚信房产公司在中国建设银行所预留的印鉴卡上的印模有黄兴华的私章。电力总公司于2001年8月20日名称变更为电力有限公司。2006年1月4日,电力有限公司名称又变更为现嘉信公司。

本案争议焦点为:(一)本案所涉合资、合作开发房地产法律关系主体的确定;(二)原告基于该法律关系所享有的是利润分配权还是投资回收权以及相应的权利范围。

裁判分析过程

本院认为:首先,关于本案所涉合作开发房地产合同法律关系的主体。本案诚信咨询公司于1998年6月8日与福利制绳厂签订《合作协议》、取得岔街45号地块的开发权后,即由其项目开发公司即诚信房产公司负责该项目的开发,诚信房产公司并于1998年6月29日与电力公司签订《合作协议》,与电力公司共同出资开发该地块项目,双方约定了出资比例及产权、利润的分配比例,并约定风险共担、利润共享,该协议系双方当事人的真实意思表示,并不违反法律规定,应为有效,电力公司与诚信房产公司形成合资开发房地产合同关系。同时,因诚信咨询公司与电力公司未建立相关合同关系,且诚信房产公司于1998年6月29日与电力公司签订的《合作协议》亦系诚信房产公司在具体履行,故本院对原告认为诚信咨询公司亦与其共同开发上述合作项目的主张无充分证据证明,本院不予采信。

其次,关于原告在该合资开发房地产合同关系中所享有的权利界定。电力公司与诚信房产公司于1998年6月29日签订的《合作协议》约定双方共同投资开发,风险共担,利润共享,并约定投资利润按出资比例即电力公司60%、诚信房产公司40%进行分配,开发的项目除底层商场补偿福利制绳厂2300平方米外,其余建筑产权由双方共有,故双方基于该合资开发房地产合同关系而享有利润的分配权及相关建筑的共有权。对于双方在《合作协议》履行过程中,诚信房产公司向电力公司出具函件以及双方形成的两份《会议纪要》中,明确由诚信房产公司向电力公司返还项目投资款及利息,且所剩利润仍按原协议分配的意思表示,根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条“关于联营合同中的保底条款问题”第(一)项规定:“联营合同中的保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营的盈利,但不承担联营的亏损责任,在联营体亏损时,仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益,因此,应当确认无效。联营企业发生亏损的,联营一方依保底条款收取的固定利润,应当如数退出,用于补偿联营的亏损,如无亏损,或补偿后仍有剩余的,剩余部分可作为联营的盈余,由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。”本案双方当事人的上述约定属诚信房产公司无论项目亏损与否均不承担责任,而仍收回投资并分配利润的保底条款,违背了合资开发房地产所应遵循的风险共担、利润共享原则,应确认为无效约定,原告嘉信公司不享有投资回收权,本院对于嘉信公司主张收回其投资款的请求不予支持。据此,依据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第(一)项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告云南嘉信实业有限公司的诉讼请求。

案件受理费104478.37元、保全费5000元,由原告云南嘉信实业有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于云南省高级人民法院。

文尾

审 判 长  孟 静  

代理审判员  卢 义 颖

代理审判员  田 庄  

书 记 员  熊 梓 旭 ( 本裁判文书仅供参考,如需使用请以正本为准。)

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款

最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》

第四条第(一)项第四条