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陈江与沈阳汇众房地产投资有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

结案日期:2018年5月21日 案由:商品房预约合同纠纷 当事人:陈江 沈阳汇众房地产投资有限责任公司 案号:(2018)辽0181民初763号 经办法院:新民市人民法院

当事人信息

原告:陈江,男,1950年12月9日出生,满族,住址沈阳市大东区。

被告:沈阳汇众房地产投资有限责任公司,住所地辽宁省沈阳市和平区。

法定代表人:施海波,该公司总经理。

委托诉讼代理人:戴崧梃,辽宁宁大律师事务所律师。

诉讼记录

原告陈江诉被告沈阳汇众房地产投资有限责任公司商品房预约合同纠纷一案,原告于2018年2月5日在本院起诉,本院受理后,依法由审判员张颖担任审判长,与审判员周付文、人民陪审员秦波组成合议庭,并公开开庭进行了审理。原告陈江、被告沈阳汇众房地产投资有限责任公司(以下简称“汇众公司”)的委托诉讼代理人戴崧梃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告陈江诉称,我是2017年10月31日购房2号楼3-5-5、面积52.77平方米,成交总价135000元。按公司规定首付成交总价的50%,即为67500元现金,交予公司,并签定《签约确认书》。当时交款时,该公司的工作人员侯博和销售经理勾奇说:“7-10个工作日就可签订购房合同”,可直到现在也没有签订合同。米兰小镇公司的工作人员和领导说话不算数,违背约定和承诺,已经失去了信任,所以请求人民法院依法判决被告退还我所交房款67500元,赔偿人工费700元和驾车耗油费350元。

被告汇众公司辩称,原告所要求的诉请没有法律依据。案涉的商品房销售合同没有约定解除条款,而且事实上该合同也没有达到法定解除的条件。且被告一直在积极的履行合同。办理商品房销售备案合同之前与原告沟通过,是经原告同意才去办理的。现在时至今日,商品房备案合同已经办理完毕,原告要求的人工费和耗油费没有证据证明,也没有法律依据。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,2017年10月31日,原告陈江作为乙方签订《签约确认书》一份,甲方落款处机打为沈阳隆宸房地产开发有限公司,加盖公章为与被告汇众公司合同专用章。《签约确认书》约定:原告购买2#3-5-5号房屋,建筑面积为52.77平方米,成交总价为135000元,首期楼款为50%即67500元(含定金3000元),须于2017年10月31日前付清。二期楼款为成交总价的50%,即67500元,须于2018年10月31日前付清,一次性分期付款需签署《分期付款协议书》,按揭付款客户需在签署本确认书时交齐货款所需资料。双方还约定了违约责任,内容为:“1、乙方未能按《签约确认书》所约定的日期交纳首期楼款,每逾期一日,乙方需按《认购书》所约定合同总额的万分之二向甲方交纳滞纳金,如乙方逾期超过15日内仍未办理,则《认购书》及《签约确认书》自动终止,甲方有权将该物业另行出售,并无需退还乙方已交付定金(无需书面通知乙方)。如乙方继续履行本《签约确定书》需经甲方同意,且如逾期未超过90日按最终成交价日万分之二交纳滞纳金,逾期90日以上的按最终成加价日万分之二点五交纳滞纳金。2、乙方未能按《签约确定书》所约定的日期交纳第二期楼款,违约责任同上。3、乙方在签订《商品房买卖合同》之前,因逾期付款而产生滞纳金,不因双方签订《商品房买卖合同》而免除,乙方仍应按本确认书中所约定的违约责任向甲方支付滞纳金。4、开发商对以上所有信息保留相关解释权。5、本确认书自签署日起生效,一式二份,甲乙双方各执一份。”原告陈江分别于2017年10月19日、31日交纳了3000元、64500元,被告汇金公司为原告开具了《收款收据》两张。

另查,被告汇众公司在庭审中提交了《商品房预售许可证》(新房预售第2013-08号)和已备案的《商品房买卖合同》(合同编号:XM2012-3614705)各一份。《商品房预售许可证》中房地产开发单位为“沈阳隆宸房地产开发有限公司”,项目名称为圣菲拉小镇一期,楼号为1、2、4、7、10、13、14、15#住宅和18、19#网点。《商品房买卖合同》中出卖人为“沈阳隆宸房地产开发有限公司”,买受人为本案原告陈江,标的房屋为坐落于新民市兴隆堡镇中兴路039-7号第2幢3-5-5号房,面积为52.77平方米。合同还对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付房屋时间及逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等相关事项进行了约定。该合同落款处加盖沈阳隆宸房地产开发有限公司印章,买受人处无签字。被告汇众公司表示在办理备案合同前曾与原告电话沟通且在原告同意后方办理的备案合同,但未提供证据证明。原告则表示被告未曾和其沟通过,且现在也不同意签定这份备案合同。

以上事实,有原告起诉状、当事人陈述、《签约确认书》、收款收据、《商品房预售许可证》(新房预售第2013-08号)和《商品房买卖合同》(合同编号:XM2012-3614705)等证据经庭审举证、质证,予以确认,并开庭笔录在卷佐证。

裁判分析过程

本院认为,原、被告签订的《签约确认书》中仅约定了房屋的坐落、面积及房款交付时间及方式等项,对《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容均未进行约定,故该《签约确认书》不能认定为商品房买卖合同。被告至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证,故对于原告主张被告返还其交付的购房款67500元的诉讼请求,本院予以支持。关于被告依据案涉的《商品房买卖合同》提出原告不具备要求退还房款条件的抗辩,因为被告提供的《商品房预售许可证》中房产开发单位和《商品房买卖合同》中出卖人均为“沈阳隆宸房地产开发有限公司”而非被告,且《商品房买卖合同》中并无原告签字确认,加之原告也不同意与沈阳隆宸房地产开发有限公司就案涉房屋缔约,根据合同自愿原则,被告无权要求原告按照《商品房买卖合同》继续履行,故对于被告的上述抗辩意见,本院不予采纳。综上,为维护双方当事人的合法权益,依照《中华人民共和国合同法》第四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

被告沈阳汇众房地产投资有限责任公司于本判决生效之日起15日内返还原告陈江购房款67500元;

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1514元,由被告沈阳汇众房地产投资有限责任公司承担。

如不服本判决,可于判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

文尾

审 判 长  张 颖

审 判 员  周付文

人民陪审员  秦 波

二〇一八年五月二十一日

书 记 员  王海滨

法条

《中华人民共和国合同法》

第四条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条