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上诉人何某某、梁某某与被上诉人广西农垦国有立新农场经济适用房转让合同纠纷二审民事判决书

结案日期:2014年4月17日 案由:经济适用房转让合同纠纷 当事人:何某某 梁某某 广西农垦国有立新农场 案号:(2014)贺民二终字第58号 经办法院:广西壮族自治区贺州市中级人民法院

当事人信息

上诉人(一审原告):何某某。

上诉人(一审原告):梁某某。

委托代理人:罗志刚,广西汇豪律师事务所律师。系二上诉人的共同委托代理人。

被上诉人(一审被告):广西农垦国有立新农场。

法定代表人:唐某某,该场场长。

委托代理人:何天红,广西众望律师事务所富川分所律师。

诉讼记录

上诉人何某某、梁某某因与被上诉人广西农垦国有立新农场(下称立新农场)经济适用房转让合同纠纷一案,不服富川瑶族自治县人民法院(2013)富民一初字第711号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年1月22日受理后,依法组成合议庭,于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人何某某、梁某某及其共同委托代理人罗志刚,被上诉人立新农场的委托代理人何天红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

一审法院经审理查明:原告何某某、梁某某系被告立新农场职工。2011年被告立新农场预开发经济适用住房,该住房仅限本农场职工可以购买。2011年10月28日,原告作为购房者、被告作为出售方签订了《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》,约定将座落在富川瑶族自治县富阳镇新永路X号立新家园第X栋X单元X号房1套出售给原告。合同书第四条约定,原告交付购房款后,由原、被告双方凭本合同和相关材料到有关部门办理房屋产权相关手续,所需税费由原告全部承担。该合同书经富川瑶族自治县住房制度改革委员会办公室盖章。同时,原、被告签订了补充条款,补充条款第9条约定:“……契税、……等办理房产证所需的各项费用……由购房者按政府有关部门和银行规定的标准支付。”另查明,营业税由税务部门核算、收取,系办理房产证必须交纳的费用。被告立新农场在与原告签订《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款前分别与原告签署了《认购须知》和《[立新家园]认购协议书》。

一审法院审理认为:原、被告双方签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款系双方的真实意思表示,自双方签订合同之日起有效成立。对本案涉及的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条是否属于格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定,“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”而本案双方签订的合同书是经过签署了《认购须知》和[立新家园]认购协议书后双方签订的,从须知和协议书的内容可知对购买方应交纳的相关费用是明确约定的,而该一系列行为可认定为要约、承诺行为,因此可认定双方对合同书的内容是经过协商后签订的,该合同书的第四条不属于格式条款。对营业税应由谁交纳的问题。首先,被告销售的房屋属于经济适用房,只有立新农场的职工才可以购买,且房屋售价由相关房改部门核定,与商业房地产开发相较售价较低。被告出售该经济适用房实际上为立新农场给予职工的福利待遇,不以盈利为目的,在此基础上,原、被告双方约定所有税费由原告承担是意思自治的结果,既不违背公平原则又保障了国家利益不受到损害,应具有法律效力。其次,我国的税法领域实行税收法定主义原则,本案涉及的营业税在《中华人民共和国营业税暂行条例》中明确规定了其纳税主体为销售不动产的单位和个人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担销售不动产税费,并不违反相关法律、法规的强制性规定,应当认定为合法有效。综上,原告何某某、梁某某应当按照约定全面履行交纳相关购房税费的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:驳回原告何某某、梁某某的诉讼请求。一审案件受理费103元(原告已预交),减半收取51.5元,由原告何某某、梁某某负担。

上诉人何某某、梁某某不服一审判决,上诉称:1、上诉人与被上诉人签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》中并未约定营业税由上诉人交纳。双方签定的《补充条款》对双方的权利义务进行了明确约定:上诉人需交纳的费用有:契税、住房面积差额金及房屋评估费、办理产权证手续费、水电配套费用、程控门及智能化设备费等费用,并不包含营业税。一审判决认定被上诉人开发经济适用房不以盈利为目的,该认定是错误的,被上诉人发包给建筑商的建筑造价为800元/平方米,而出售给上诉人的房价为1400多元/平方米,已经远远超过了关于经济适用房利润不得超过3%的规定。被上诉人并未提供税务机关要求其缴纳营业税的通知,一审法院只凭被上诉人单方的通知认定其要求上诉人交纳营业税的条件合法,显然缺乏依据。2、《中华人民共和国营业税暂行条例》规定,经济适用房承建单位及销售单位才是营业税的纳税主体,一审认定被上诉人附加的由上诉人缴纳营业税的交房条件,明显不符合法律规定。请求二审法院撤销一审判决,判令被上诉人取消交纳12109元营业税的交房条件,向上诉人履行交房手续。

被上诉人立新农场答辩称:1、双方签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》明确约定办理房屋产权相关手续所需要的税费都是由上诉人承担,该合同经过上诉人的签字认可,并经过富川县房改办复核并盖章,依法应受法律保护。2、经济适用房具有双重性质,超出面积的部分是要盈利的。上诉人将经济适用房的部分和超出经济适用房面积的部分一起计算,是曲解法律规定。3、被上诉人2013年就已向住户发出交房通告,涉案房屋已经具备交房的条件,被上诉人是依据办证的条件向上诉人发出交房通告的,该公告中也明确了上诉人须缴纳营业税、契税等相关税费。4、法律没有明确规定代缴或者合同双方约定由购房者缴纳营业税是违法的。综上,一审判决适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。

综合诉辩双方的意见,当事人对一审查明的事实没有异议,本院予以确认。

裁判分析过程

本院认为,上诉人与被上诉人在签订《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》及补充条款之前,双方先后签署了立新家园《认购须知》和《认购协议书》,在上述四份合同文件中,都对有关购房者应承担的办理房屋产权手续所需的税费问题作出了相应的具体约定。故《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条有关购房者应交纳的相关税费的条款在签订合同时是经过双方协商后才确定的合同条款,依法不属于格式条款。众所周知,办理房屋产权手续时,买卖双方依法应向有关政府部门缴纳契税、营业税等相关税费。《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条约定:“乙方(上诉人)交付上述购房款后,由甲乙双方凭本合同书和相关材料到有关部门办理房屋产权相关手续,所需税费由乙方(上诉人)全部承担。”该条款中有关办理房屋产权所需税费由上诉人全部承担的约定具体明确,所需税费当然包括契税、营业税等税费,不会引起歧义和误解。而上诉人在签约当时并未对该合同条款提出异议,视为其同意办理房屋产权所需的契税、营业税等税费全部由其承担。该约定实质上是对实际应支付税费的负担在买卖合同双方当事人之间进行再分配,法定的营业税纳税义务人虽然不是上诉人,但是双方约定由上诉人承担。虽然我国税收征管方面的法律法规对各种税种的征收均明确规定了纳税义务人,但并未禁止当事人约定由纳税义务人之外的人支付税款。因此,双方当事人在合同中约定由上诉人承担营业税,并没有违反法律法规的强制性或禁止性规定,应认定为合法有效。上诉人主张取消由其缴纳营业税的交房条件,不符合双方签订的《富川瑶族自治县经济适用住房合同书》第四条有关办理房屋产权税费由上诉人全部承担的约定,也不符合双方签订的补充条款第11条有关购房者未付清办理房屋产权税费,被上诉人有权拒绝交房的约定,本院不予支持。

综上所述,一审认定事实清楚,审判程序合法,适用法律正确,实体处理并无不当。上诉人何某某、梁某某的上诉主张,理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项和第一百七十五条的规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费103元(上诉人已预交),由上诉人何某某、梁某某负担。

本判决为终审判决。

文尾

审判长  姚智文

审判员  陈立峰

审判员  严永茂

二〇一四年四月十七日

书记员  刘 瑜

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项第一百七十五条