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河南永和置业有限公司与河南有线电视网络集团有限公司缔约过失纠纷一案

结案日期:2011年8月16日 案由:缔约过失责任纠纷 当事人:河南有线电视网络集团有限公司 河南永和置业有限公司 案号:(2011)郑民四初字第62号 经办法院:河南省郑州市中级人民法院

当事人信息

原告(反诉被告)河南永和置业有限公司。住所地:郑州市郑东新区金水东路21号永和国际广场1幢B单元6层601号。

法定代表人雷全友,董事长。

委托代理人项修成,河南天新律师事务所律师。

委托代理人黄立新,河南天新律师事务所律师。

被告(反诉原告)河南有线电视网络集团有限公司。住所地:郑州市红专路40号广电网络大厦。

法定代表人李保祥,董事长。

委托代理人李军红,北京大成律师事务所郑州分所律师。

委托代理人陈维刚,北京大成律师事务所郑州分所律师。

诉讼记录

原告河南永和置业有限公司(以下简称永和置业公司)与被告河南有线电视网络集团有限公司(以下简称有线电视公司)缔约过失纠纷一案,本院受理后,在诉讼过程中,有线电视公司提起反诉,本院予以合并审理,并依法组成合议庭,于2011年7月19公开开庭进行了审理。永和置业公司的委托代理人项修成、黄立新,有线电视公司的委托代理人李军红、陈维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

永和置业公司诉称:2007年11月,有线电视公司为置办办公用房和通讯机房派人到永和置业公司开发的位于郑州市金水东路的“永和国际广场”工地进行实地考察。有线电视公司经过考察、调研及与永和置业公司多次沟通,提出拟购买永和置业公司开发的“永和国际广场”商务楼17000平方米(其中4000平方米作为机房、13000平方米作为办公用房)。之后,有线电视公司提出了机房用房所需的特殊技术要求,包括要求永和置业公司增加房屋负荷、提高楼层高度、改变电路走向和电源位置、提供发动机、卫星天线、室外空调机的安装位置等等在内的多项要求。永和置业公司为满足有线电视公司的特殊要求,立即停止工程施工,并根据有线电视公司的要求让涉及单位修改了房屋的设计方案,通知施工单位按照修改后的设计方案进行施工。在满足了有线电视公司提出的特殊技术要求下,双方就房屋的买卖价格进行了多次谈判,于2007年12月25日达成一致意见。2008年4月,有线电视公司因其自身原因又提出要求先满足机房用房,并要求将房屋买卖改为先租后购买方式。双方于2008年4月24日就租赁、购买房屋的面积和价格达成了如下协议:由有线电视公司租赁永和置业公司位于郑州市金水东路“永和国际广场”第三层房屋,其中:机房面积为3457.21平方米、办公用房面积为13224.35平方米;机房租赁费3.5元/天/、办公房2.5元/天/,租期两年。两年后由有线电视公司购买,购买价格为8500元/平方米等。后永和置业公司多次催促有线电视公司,要求签订履行上述合同。但有线电视公司却迟迟不予答复。永和置业公司认为:有线电视公司为购买永和置业公司开发的房屋,与永和置业公司进行了长达一年多的缔约谈判过程,期间有线电视公司提出了购房面积和房屋结构的特殊要求,永和置业公司及时根据有线电视公司的要求修改了设计方案和施工内容,为此给永和置业公司增加了建筑成本。在有线电视公司提出将购买房屋改为先租赁后购买的情况下,双方就租、售房屋的面积和价格等合同的主要条款达成一致意见。但因有线电视公司迟迟不与永和置业公司签订合同,致使永和置业公司错失多次交易机会。有线电视公司的上述行为违背了诚实信用原则,给永和置业公司造成了信赖利益等损失,有线电视公司应当承担缔约过失责任。请求判令有线电视公司赔偿永和置业公司损失800万元。

有线电视公司辩称:永和置业公司的诉请不够具体明确,应驳回起诉。未能签订正式合同的责任在永和置业公司,根本原因是永和置业公司所开发的“永和国际广场”项目一直未能办理建设工程竣工验收手续和消防验收手续,不符合法律规定的使用条件。永和置业公司所述增加建筑成本和错失交易机会并产生损失与事实不符,也与有线电视公司无关。综上,永和置业公司请求赔偿暂定损失的诉请,既不具体明确,也缺乏事实依据,永和置业公司擅自将房屋卖给第三人的行为已获利,其主张赔偿损失在客观上也不能成立,请求依法驳回永和置业公司的诉讼请求。

有线电视公司反诉称:2011年11月,有线电视公司按照中央部署,为强化有线网络电子信息化的统一管理,开始寻求新的机房和办公用房。经初步市场调查,发现永和置业公司开发建设的永和国际广场基本符合要求,就购置办公用房事宜向其进行了前期了解和磋商。同时,有线电视公司根据上级指示邀请有关专家及专门的设计机构对机房设计方案进行了论证和查勘,但永和置业公司却在双方磋商谈判过程中,擅自将2层出卖给了第三人。不得已,有线电视公司只能提出将永和国际广场3层用作机房的呈报方案,并于2008年4月24日就机房和办公用房的使用事宜商定了初步意见,确定永和置业公司以8500元/平方米的价格将永和国际广场3层以先租后售的方式出售给有线电视公司用作机房,并准备在报请上级批准后签订合同。但由于永和置业公司施工进度缓慢、房产销售及竣工、消防安检等手续办理不全等因素导致正式备案合同迟迟不能签批并签订。后经查询,永和置业公司在房价上涨(销售差价6296312.48元)的利益驱使下,已于2009年将确定出售给有线电视公司的房产全部出售给他人,致使有线电视公司不能再购买使用该房产,给有线电视公司造成较大损失。根据《民法通则》和《合同法》等法律规定,永和置业公司应当就这一违反诚实信用原则给有线电视公司造成的损失承担全部赔偿责任。请求判令永和置业公司赔偿损失6296312.48元。

针对反诉永和置业公司答辩称:永和置业公司在与有线电视公司缔约过程中,没有违反诚实信用原则,有线电视公司反诉没有事实和法律依据。关于有线电视公司反诉称“双方在磋商过程中,永和置业公司擅自将第二层出卖给了其他第三人”,该主张是不能成立的。虽然最初双方谈判过程中,曾磋商过将二层作为机房,但因有线电视公司机房迟迟不确定,且有线电视公司、永和置业公司双方之间当初也没有形成将第二层作为机房的最终意见。后双方经协商,最终确定将机房定在三层,这是双方合意的结果。自2008年4月24日双方就机房和办公用房基本条款达成了初步意见之后,永和置业公司多次要求有线电视公司签订合同,并一直等待有线电视公司签订合同,但有限电视公司却从未给永和置业公司答复,也未与永和置业公司签订合同。这是有线电视公司违反了诚实信用原则,应当承担缔约过失责任。至于有线电视公司反诉称“由于永和置业公司施工进度缓慢,房产销售及竣工、消防安检等手续办理不全等因素导致正式备案合同迟迟不能签批并签订”主张,没有事实依据。在多次催促有线电视公司签订合同、有线电视公司没有任何答复情况下,因出现流动资金紧张,万般无奈之下,永和置业公司只好向外借贷。出借人为了保证其自身资金安全,要求永和置业公司提供担保,最终永和置业公司与出借人之间形成一致意见,先将有关房屋以出售给出借人的方式作为担保,还完借款可以赎回房屋。永和置业公司名义上虽然将部分房产出售给他人,实际只是一种借款担保关系,并不是真实买卖关系,上述房产的所有权仍属于永和置业公司所有。现永和置业公司早已还清借款,上述房产已回归永和置业公司名下。综上,永和置业公司并没有违反诚实信用原则,没有给有线电视公司造成任何损失。有线电视公司的反诉,没有事实和法律依据,应依法驳回其反诉请求。

经审理查明:位于郑州市郑东新区金水东路与黄河东路交叉口的“永和国际广场”是永和置业公司开发的商用楼盘项目,工程用途为商务、酒店。2007年底,在“永和国际广场”项目施工过程中,有线电视公司为购买新的办公用房与永和置业公司进行协商,双方初步确定有线电视公司需求办公用房面积为13224.35平方米,机房用房面积为3457.21平方米,机房位置定于大楼三层,同时有线电视公司对机房用房提出特殊技术要求。经多轮谈判,2008年4月24日双方签署商务会商纪要,达成的一致意见为:1、机房租赁费3.5元/天/平方米,办公房2.5元/天/平方米,租期两年,租赁费包括物业管理费。2、两年后购买,购买时价格8500元/平方米,不冲抵前两年的租赁费。2008年10月13日,河南建合律师事务所接受永和置业公司委托,曾向有线电视公司致律师函,载明“永和国际广场”大楼已满足有线电视公司机房进场装修条件,要求有线电视公司尽快到场验收并提出下一步施工建设方案,切实履行双方达成的协议内容。但双方一直未签订租赁合同和买卖合同,有线电视公司并未在“永和国际广场”租赁使用和购买房产。

另查明:1、2010年4月21日,永和置业公司以房屋租赁纠纷为由向我院起诉有线电视公司,要求判令解除双方于2008年4月24日签订的合同,并要求有线电视公司赔偿损失27993554.98元。有线电视公司反诉要求有线电视公司赔偿购房差价6296312.48元。2010年我院作出(2010)郑民四初字第71号民事裁定书,驳回永和置业公司的起诉和有线电视公司的反诉。2、2010年9月19日郑州市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书,“永和国际广场”及地下车库新建工程复验合格。2010年11月10日,“永和国际广场”经竣工验收合格。3、2009年5月、12月,2010年元月,永和置业公司曾将“永和国际广场”大楼三层出售,并办理预售备案。根据目前销售备案情况,“永和国际广场”办公用房大部分已销售完毕,已售房屋平均价为12562.24元/平方米。4、诉讼过程中,永和置业公司提出申请,要求对为满足机房用房特殊技术要求所增加的建筑成本进行鉴定。5、庭审过程中,法庭征求双方意见,对于原来有意向租售的房屋是否愿意按照原先形成的会议纪要精神,先租后买(卖)。永和置业公司已明确表明按目前市场价格可以,不可能按照原商定的价格(每平方米8500元)订立和履行合同。有线电视公司要求按照原协商的8500元/平方米购买,双方分歧较大。

裁判分析过程

本院认为:永和置业公司与有线电视公司为租售房产进行了缔约协商,但双方未对相关内容的具体履行时间或成就履行条件进行约定,缺乏合同成立的必要条款,合同关系未成立。现永和置业公司与有线电视公司均以对方存在缔约过失为由,要求赔偿损失,故本案的争议焦点在于双方在缔约过程中是否存在缔约过失行为及应否承担缔约过失责任。缔约过失责任是在合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方过失致合同不成立或无效,给对方当事人的利益造成损失所应当承担的责任。因此,要求对方承担缔约过失责任,必须提供证据证明两点,即对方存在缔约过失行为并因此对自己造成损失。结合本案分析:首先,双方协商先租后买(卖),但当时“永和国际广场”尚处于施工阶段,并不具备竣工使用条件,双方也一直未对何时签订房屋租赁合同作出明确约定。致使合同未能成立的责任在谁,双方说法不一。永和置业公司认为是经催告有线电视公司故意拖延不签订正式合同造成。而有线电视公司认为“永和国际广场”当时未经竣工验收和消防验收,不具备租赁使用条件,无法与其签订租赁合同,后永和置业公司又将房屋高价卖给他人,无法再签订合同。本院认为,有线电视公司与永和置业公司双方协商购买“永和国际广场”办公用房的过程中,最初均是本着其真实意思,并经过了多轮协商,最终达成了先租后买(卖)的意向,并就价款达成明确意见。但由于对缔约中其他必备内容没有达成明确的一致意见,导致合同最终未能成立,对此双方均不能提供充分依据证明对方在缔约过程中存在假借订立合同,恶意进行磋商或者有隐瞒真实情况、提供虚假信息等其他违背诚实信用原则的行为,故根据现有证据对双方均无法认定存在缔约过失行为。其次,关于双方主张的损失是否存在的问题。永和置业公司以其为满足有限电视公司的特殊要求增加建筑成本而遭受信赖利益损失为由,主张800万元的损失。本院认为根据永和置业公司与有线电视公司达成的先租后买(卖)的价款,如果合同能够签订和履行,永和置业公司的利润也是建立在每平方米8500元的基础上。根据“永和国际广场”的销售均价及目前市场行情,其售价远高于每平方米8500元的价格,永和置业公司并未因合同未能订立和履行遭受损失。至于有线电视公司反诉主张的销售差价作为其利益损失,本院认为,有线电视公司没有证据证明永和置业公司存在缔约过失行为,有线电视公司在缔约过程中没有支付预付款、定金等,并无任何实际投入,其所主张的损失是基于客观上涨的房价市场因素形成的销售差价,并不是其因合同的未能订立和履行遭受的实际损失。综上,结合本案庭审过程中双方的态度,致使合同未能成立的主要原因是随着房地产市场行情的变化,当事人双方当初协商的交易价款在客观上已不能作为签订和履行合同的基础,双方又达不成新的一致意见,并非一方的缔约过失行为造成。故永和置业公司要求有线电视公司承担缔约过失责任800万元依据不足,理由不充分,对其以遭受信赖利益损失为由对增加的建筑成本进行鉴定的申请本院不予采纳,其诉讼请求本院不予支持。有线电视公司反诉要求永和置业公司承担缔约过失责任,赔偿损失6296312.48元的理由亦不充分,本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定,判决如下:

裁判结果

一、驳回河南省永和置业有限公司的诉讼请求。

二、驳回河南有线电视网络集团公司的反诉请求。

本诉费67800元,由河南永和置业有限公司负担。反诉费27937元,由河南有线电视网络集团有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并提交副本一式七份,上诉于河南省高级人民法院。

文尾

审判长  刘颖超

审判员  王宏毅

审判员  陈 赞

书记员  解鹏飞

法条

《中华人民共和国合同法》

第四十二条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十六条