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武汉一品天下茶文化发展有限公司诉周生明占有排除妨害纠纷一案

结案日期:2011年10月21日 案由:占有排除妨害纠纷 当事人:周生明 武汉一品天下茶文化发展有限公司 案号:(2011)民三初字第378号 经办法院:湖北省武汉市硚口区人民法院

当事人信息

原告武汉一品天下茶文化发展有限公司 法定代表人梁某,系该公司总经理 委托代理人梁甲(化名)(特别授权)

委托代理人章某,湖北某律师事务所律师(特别授权)

被告周生明 委托代理人胡某,系周生明之妻(特别授权)

委托代理人黄某,湖北某律师事务所律师(一般授权)

诉讼记录

原告武汉一品天下茶文化发展有限公司诉被告周生明占有排除妨害纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员张静独任审判,公开开庭进行了审理。原告武汉一品天下茶文化发展有限公司的委托代理人张某、梁某,被告周生明及其委托代理人胡某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告武汉一品天下茶文化发展有限公司诉称,2005年,原、被告签订《租赁合同》,将武汉市口区A商铺出租给被告经营使用。合同约定:被告承租商铺的租赁期限自2005年12月15日至2010年12月30日止,期限为5年。合同签订后,原告依约履行了自己的全部合同义务,但被告在2010年12月30日《租赁合同》到期之前,既没有向原告发出书面协商续租的通知,也没有在合同到期时将商铺交还原告。此后,原告多次到被告处,告知被告尽早从该租赁物内腾退,但至今被告依旧未履行返还租赁物的义务。现请求判令:1、被告立即腾退武汉市口区A商铺;2、被告向原告支付因迟延腾退造成的租金及物业管理费损失至被告实际腾退之日;3、被告承担本案全部诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据:

证据一、B公司与C公司签订的《租赁合同》、B公司出具的委托租赁证明、《企业变更通知书》及平面图、武汉地铁集团有限公司出具的《情况说明》,证明原告对诉争商铺享有占用、使用、租赁的权利;

证据二、原、被告签订的《商铺租赁合同》、原告在被告商铺张贴的腾退通知、被告的《申请报告》、原告出具的收款收据、原被告协商时的录像光盘、原告向被告寄发《关于是否愿意继续承租租赁房屋的函》的邮寄凭证。

被告周生明辩称,双方签订《租赁合同》属实,合同到期前被告曾向原告书面申请协商续租商铺事宜。原告在合同到期后收取了被告2011年1月至4月的租金及物业管理费,表明原告同意续租商铺,因此原告无权要求被告腾退商铺。原告曾对被告商铺拉闸断电,致使被告无法正常经营及茶叶滞销,所受损失应由原告赔偿。

经审理查明,2005年8月20日,武汉B投资发展有限公司(以下简称B公司)与武汉市C交通有限公司(后更名为武汉某集团有限公司)(以下简称C公司)签订《租赁合同》,合同约定:C公司将包括涉案商铺在内的30000平方米房屋租赁给B公司,C公司同意B公司将前述房屋分别转租给其他租户。其后,B公司委托原告对外招租,原、被告于2005年12月15日签订《租赁合同》,将武汉市口区A商铺出租给被告经营所用,租赁期限为5年,自2005年12月15日至2010年12月30日止。第一年租金为84070.80元,第二、三年租金按2元/平米递增,第四、五年租金按3元/平米递增;物业管理费前二年全免,每三年起按每月每平方米2元收取。被告在同等条件下,享有商铺的优先承租权。合同签订后,原告依约向被告交付了涉案商铺,被告亦依约向原告支付租金。2010年10月28日,被告向原告提交书面申请,请求续签租赁合同,双方因未能达成一致意见,合同未续签,但被告仍向原告支付租金至2011年4月(月租金9128.9元)。其后,原告未再收取被告租金,并于2011年6月2日在被告商铺张贴通知,明确要求被告将商铺腾退。被告一直未履行腾退义务,原告遂起诉来院,提出前述诉讼请求。审理中,经本院主持调解,原告与被告于2011年9月9日就涉案商铺的续租事宜再次进行协商,原告明确就续租的条件向被告予以告知并征求其意见,被告明确表示不再续租,但依旧拒绝从该商铺腾退。

上述事实,有原、被告陈述、B公司与C公司签订的《租赁合同》、前述《租赁合同》所涉房屋的平面图、B公司出具的《情况说明》、B公司出具的《委托租赁证明》、原被告签订的《租赁合同》、原告在被告商铺张贴的腾退通知、被告的《申请报告》、原告出具的收款收据、原被告协商时的录像光盘、原告向被告寄发《关于是否愿意继续承租租赁房屋的函》的邮寄凭证等证据予以证实。

裁判分析过程

本院认为,本案系排除妨害纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中,被告自2005年12月15日起连续租赁涉案商铺,2010年12月30日合同到期后,双方没有再续签合同,但被告仍继续租赁涉案商铺,原告继续收取了被告交纳的2011年1月1日至2011年4月30日的租金(月租金9128.9元),应视为双方签订的原《租赁合同》继续有效,但租赁期限为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定不定期租赁的,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告自2011年5月起就未再收取涉案商铺的租金和物业管理费,同时多次口头告知被告让其将涉案商铺予以腾退,并于2011年6月2日在涉案商铺张贴腾退通知,其行为已经尽到出租人解除合同前的提前告知义务。虽然被告对涉案商铺享有同等条件下的优先承租权,但合同的订立,需双方意思表示一致,加之被告已经就原告提出的续租条件明示拒绝,因此被告在《租赁合同》到期后,应将涉案商铺腾退返还给原告。被告关于其向原告支付了2011年1月至4月租金的行为,表明原告同意续租商铺的辩解意见,不能作为其拒绝向原告交还涉案商铺的理由,本院不予采信。2011年5月1日起至今,被告未向原告交纳房屋租金且实际占用涉案商铺,导致原告的租金损失,侵害了原告的合法权益。故原告要求被告腾退涉案商铺、支付房屋占用及因迟延腾退造成的租金损失的诉讼请求,具有事实和法律依据,本院予以支持。被告应支付的房屋实际占用费及因迟延腾退给原告造成的租金损失,本院按照原、被告之前约定并履行的月租金标准9128.9元予以计算。原告主张的物业管理费损失,未向本院提交物业管理费收费许可的相关证据,本院不予支持。关于被告要求原告应对其无法正常经营及茶叶滞销遭受的损失予以赔偿的答辩意见,由于被告未能提供证据予以证明,其本身亦不属于本案的审理范围,本院不予支持。

依照《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告周生明于本判决书生效之日起十日内,将武汉市口区A商铺腾退返还给原告武汉一品天下茶文化发展有限公司;

二、被告周生明按月租金9128.9元的标准于本判决书生效之日起十日内,向原告武汉一品天下茶文化发展有限公司支付2011年5月1日起至本判决生效之日的房屋租金及逾期腾房的占有使用费;

三、驳回原告武汉一品天下茶文化发展有限公司的其他诉讼请求。

负有给付义务的当事人如未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务,则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。

案件受理费2119元,减半收取1059.5元,由原告负担59.5元,被告周生明负担1000元。

如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交副本,上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定,预交上诉案件受理费,汇款武汉市中级人民法院,收款单位全称:武汉市财政局非税收入汇缴专户中院诉讼费分户;账号:079501040000393;开户行:农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的,按自动撤回上诉处理。

文尾

审判员  张 静

二O一一年十月二十一日

书记员  詹柯聆

法条

《中华人民共和国合同法》

第二百三十六条第二百三十二条第二百三十五条第二百三十二条

《中华人民共和国物权法》

第三十五条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十九条

《诉讼费用交纳办法》

第十三条