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李志聪诉张木聪宅基地使用权转让纠纷一审民事判决书

结案日期:2013年12月13日 案由:宅基地使用权纠纷 当事人:张木聪 李志聪 案号:(2013)平民初字第2364号 经办法院:福建省平和县人民法院

当事人信息

原告李志聪,男,1979年2月21日出生,汉族。

委托代理人陈友谊,福建闽仁律师事务所律师(特别授权)。

被告张木聪,男,1970年1月3日出生,汉族。

诉讼记录

本院于2013年10月29日立案受理了原告李志聪诉被告张木聪宅基地使用权转让纠纷一案,依法由审判员邱德利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志聪的委托代理人陈友谊和被告张木聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告李志聪诉称,2012年6月30日,原告和被告签订《宅基地转让协议》,约定将被告现有的址在平和县吉祥家园(翔宇套房后面)的三间宅基地以总价108万元转让给原告,该块地长13米、宽12米,总用地面积为156平方米(包括基础部分即现成地块),并于当天晚上由原告预交定金8万元整。协议还约定十天内双方正式签订合同并付清除留土地使用证的封顶后捌万外的全部款项。协议签订当天晚上,原告将捌万元现金给付被告并由被告出具收条一份。协议签订后十天内,原告要求被告出示宅基地相关证明,被告才出示了由被告的胞弟张木森分别与朱亚圆、朱水盛及张乾元、张温州、张三来、张永木签订的两份《厝地转让协议书》,即张木森分别从案外人转让来的两块相邻宅基地各52平方米。原告认为被告无权处置涉案宅基地,现涉案宅基地已经转让他人建成房屋。原告要求被告返还定金遂产生纠纷,请求:1、判令被告返还8万元并自2012年6月30日起按中国人民银行规定的贷款利率计算利息;2、本案诉讼费由被告承担。

被告张木聪在庭审中辩称,原告是通过中间人林源金介绍与我相认识的,原告请求购买三间宅基地,因为我的胞弟张木森有向他人购买受让国家征地后村民小组分配的安置地二间,以及我与胞弟张木森共有的安置地一间,我的胞弟张木森夫妻有授权委托我全权处理宅基地转让事宜,故我与原告在2012年6月30日签订宅基地转让协议及收取原告给付定金8万元属实。原告在签订协议之前没有向我要求出示宅基地相关证件和授权委托书,原告也没有在协议约定的十天内与我正式签订合同并付清除留土地使用证的封顶后捌万外的全部款项,导致我迟迟不敢将宅基地转让其他人,造成我很大损失,最后我才将三间宅基地转让给同村村民张亚北,是原告违约在先,我无需返还定金,请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,原告李志聪是平和县五寨乡前岭村的村民,被告张木聪是平和县小溪镇玉溪村的村民。2012年6月30日,原告和被告经中证人林源金介绍认识并签订《宅基地转让协议》,约定:一、被告张木聪现有的址在平和县吉祥家园(翔宇套房后面)的三间宅基地以总价108万元转让给原告李志聪,该块地长13米、宽12米,总用地面积为156平方米(包括基础部分即现成地块),并于当天晚上由原告预交给被告定金8万元;二、被告张木聪应负责该产权办证和周围及原告李志聪在施工过程中不与其他人发生纠纷,设计图纸免费提供给对方,土地证办证费用由被告张木聪负责;三、草签协议的今天起十天内双方正式签订合同并付清除留土地使用证的封顶后捌万外的全部款项。协议签订当天即2012年6月30日晚上,被告张木聪出具收条一份,载明:兹向李志聪收来宅基地三间156平方米的转让定金捌万元正。2011年3月20日,被告张木聪的胞弟张木森分别与朱亚圆、朱水盛及张乾元、张温州、张三来、张永木签订两份《厝地转让协议书》,即张木森分别从其他人转让来的两间相邻宅基地各52平方米。2012年1月26日,被告张木聪的胞弟张木森夫妻书面授权委托被告全权处理两间宅基地转让事宜。2012年7月,被告张木聪将本案讼争的三间宅基地转让给小溪镇玉溪村村民张亚北并已建成八层房屋。此后,原告要求被告返还定金而产生纠纷,故而诉至本院。

以上事实,有原告提供的:1、原告与被告于2012年6月30日签订的《宅基地转让协议》一份;2、被告于2012年6月30日出具的《收条》一份;3、被告张木聪的胞弟张木森分别与朱亚圆、朱水盛及张乾元、张温州、张三来、张永木签订的《厝地转让协议书》两份;4、原告提供的现场照片两张;被告张木聪提供的:1、被告张木聪的胞弟张木森夫妻签名的授权委托书一份,以及原、被告诉辩、庭审陈述记录等所证实。

裁判分析过程

本院认为,原告李志聪是平和县五寨乡前岭村的村民,被告张木聪是平和县小溪镇玉溪村的村民,原、被告不属于同一个农村集体经济组织的成员。被告张木聪主张其要转让的三间宅基地是国家征地后村民小组分配的安置地,但被告没有提供证据证明其已经依法取得宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款即“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”的规定,可以确认被告主张持有的三间宅基地是属于被告所在的村民小组农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”的规定,故原告和被告于2012年6月30日签订的《宅基地转让协议》违反了法律的禁止性规定,双方之间转让宅基地的行为无效,是一种无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。被告依据该无效行为取得的财产,应当返还给受损失的原告。因此原告请求被告返还定金,请求合法,应予支持;原告请求被告支付利息,缺乏依据,应予驳回。被告的辩称,与法不符,不予采纳。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款、第六十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第六十三条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告张木聪应于本判决生效后十日内返还原告李志聪宅基地转让定金人民币80000元。

二、驳回原告李志聪的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费人民币1992元,减半收取为996元,由被告张木聪负担900元,原告李志聪负担96元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于漳州市中级人民法院。

文尾

审判员  邱德利

二〇一三年十二月十三日

书记员  叶舒靓

附件

附:本案相关法律条文及提示: 1、《中华人民共和国民法通则》

第五十八条[无效民事行为]下列民事行为无效:

(一)无民事行为能力人实施的;

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

(五)违反法律或者社会公共利益的;

(六)经济合同违反国家指令性计划的;

(七)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

第六十一条[无效、撤销的法律后果]民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。 2、《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。 3、《中华人民共和国土地管理法》

第八条城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第十一条农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

法条

《中华人民共和国土地管理法》

第八条第二款第八条第六十三条第十一条

《中华人民共和国物权法》

第一百五十三条

《中华人民共和国民法通则》

第五十八条第二款第六十一条第一款第五十八条第一款第(五)项