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吴炎艳、黄小明等与何玉芝等共有人优先购买权纠纷一审民事判决书

结案日期:2018年5月9日 案由:共有人优先购买权纠纷 当事人:何玉芝 吴炎艳 陈六一 黄小明 琚萍 案号:(2018)皖0803民初55号 经办法院:安徽省安庆市大观区人民法院

当事人信息

原告:吴炎艳,女,1982年6月16日出生,汉族,住安庆市宜秀区。

原告:黄小明,女,1980年11月28日出生,汉族,住安庆市迎江区。

两原告共同委托诉讼代理人:娄顺,安庆市龙山法律服务所法律工作者。

被告:何玉芝,男,1941年11月27日出生,汉族,现住安庆市大观区。

委托诉讼代理人:何家顺,安徽引江律师事务所律师。

被告:陈六一,男,1962年6月29日出生,汉族,住安庆市大观区。

被告:琚萍,女,1963年5月19日出生,汉族,住址同上。

第三人:安庆市大观区东南房产经纪服务部,住所地安庆市集贤南路89-5白鳍豚天桥下。

负责人:黄改娉。

诉讼记录

原告吴炎艳、黄小明与被告何玉芝、陈六一、琚萍、第三人安庆市大观区东南房产经纪服务部共有人优先购买权纠纷一案,本院于2018年1月3日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理,原告吴炎艳、黄小明及委托诉讼代理人娄顺、被告何玉芝及委托诉讼代理人何家顺、被告陈六一、琚萍、第三人安庆市大观区东南房产经纪服务部负责人黄改娉到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

案件基本情况

原告吴炎艳、黄小明向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法确认被告何玉芝与被告陈六一、琚萍签订的《房屋买卖协议》无效,并判令两原告在何玉芝与陈六一、琚萍房屋买卖合同中所确定的价位及付款方式享有优先购买。2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由:坐落于安庆市大观区戏校南路40号1栋一层17室42.95平方米房屋系原告吴炎艳、黄小明及被告何玉芝共同所有(详见判决书)。近日,两原告获悉被告何玉芝在两原告不知情的情况下私自将该房出售给被告陈六一、琚萍。综上所述,两原告认为:依据《物权法》相关规定,两原告在被告何玉芝转让其享有的共有不动产份额时,两原告在同等条件下享有优先购买的权利。两被告的行为已经严重侵犯了两原告的合法权益。

被告何玉芝辩称:本案事实清楚,房屋买卖合同是基于双方或多方当事人真实意思表示,我方提供的合同协议等足以认定房屋价款为36万元。何玉芝身体很不好,已在其能力范围内履行了告知义务,出售房屋时已通知两原告,且通知过三次。办理案涉房产房产证时,不动产交易中心主任当场电话通知两原告,原告不予理睬,门面房有过出租,后准备出售时,亦将出售的意思转达给两原告,原告表示其既不买也不卖,故我方认为出售过程已履行告知义务,房屋买卖已形成既定事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告陈六一、琚萍辩称:我方买房是通过中介介绍的,当时房子的情况也比较复杂,按道理共有人及承租人均有优先购买权。房屋买卖过程中,总房款36万元,汇款11万元给何玉芝本人,20万元打到资金托管中心,还剩5万作为保证金尚未支付。被告何玉芝告诉我房产的三分之一无偿给我使用。

第三人安庆市大观区东南房产经纪服务部述称:何玉芝当时要求出售案涉房屋,但我告知其房屋为共同所有,无法独自出售,其称房产局告知可以出售,第一次办证(何玉芝共有证)的时候两原告未到场,均放弃了自己的权利,何玉芝是自己多次拿着法院判决书去办理的房产证,并由其个人缴纳了房屋维修基金。第二次出售房屋时法院及房产局均告知可以过户。何玉芝着急用钱,为了少放点钱在托管中心,交给房管部门的合同中只写的20万元,实际房款总价为36万元,何玉芝出售房屋时并未全权委托我去办理相关事宜,签字等均为当事人本人到场,我只做了中介该做的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并记录在案佐证。

根据当事人的陈述和经审查的证据,本院认定事实如下:2017年4月12日安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初3号民事判决书判决:坐落于安庆市大观区戏校南路40号1幢一层17室房屋,何玉芝享有28.63平方米,吴炎艳、黄小明各享有7.16平方米。判决生效后该房一直有被告何玉芝居住使用,6月何玉芝在安庆市不动产登记部门办理了(2017)不动产权第60057164号共有权证,证载共有份额何玉芝占66.66%、吴炎艳占16.67%、黄小明占16.67%。后因被告何玉芝急需用钱,到第三人安庆市大观区东南房产经纪服务部登记出卖其名下安庆市大观区戏校南路40号1幢一层17室共有的房屋。经中介机构联系,2017年11月7日被告陈六一、琚萍与被告何玉芝达成买卖房屋意向并在第三人处签订买卖合同,合同第一条第六款约定:卖方(何玉芝)与其他共有人之间无相关约定,且已告知其他共有人出售该房屋具体事宜,买方(陈六一、琚萍)知悉房屋共有情况并愿意购买,买卖双方承担由共有情况引起的一切纠纷(注:该户实际约定面积为28.63平方米,双方对此无异议);第二条约定房屋转让价款为人民币20万元;合同最后何玉芝在甲方签名,陈六一、琚萍在乙方签名,共有人处有吴炎艳、黄小明的名字,经庭审调查并非其本人签字。随即被告陈六一、琚萍将20万元交到市存量房交易资金托管部,12月12日资金托管部将该20万元付给何玉芝。11月10日何玉芝与陈六一在第三人处又签订补充协议一份,约定:乙方(陈六一)在2017年11月10日,即在补充协议签字后立即付给甲方(何玉芝)人民币11万元,余款5万元作为交房保证金,待乙方收房时验收合格水电过户好,维修基金发票交与乙方,收到甲方钥匙后立即交付甲方5万元保证金。何玉芝、陈六一在甲方、乙方处签名。当日,陈六一依约汇款11万元给何玉芝,何玉芝书写收条一张。后陈六一、琚萍办理了上述房屋皖(2017)安庆市不动产权第0010742号共有产权证书,证载产权比例陈六一33.33%、琚萍33.33%、吴炎艳16.67%、黄小明16.67%。两原告知道该情况后,诉至法院。

上述事实,有两原告身份证复印件、被告身份证复印件、 (2017)皖0802民初3号民事判决书、共有不动产权证、房屋买卖合同、何玉芝与陈六一、琚萍签订的补充协议、2017年12月12日由资金托管中心汇入的20万元、2017年11月10日陈六一支付11万元的转账凭证、何玉芝书写收条一张、潘功霞证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。

根据双方诉讼请求、答辩意见,归纳双方争议焦点在于:一、合同价款。虽然各被告交给房管部门的房屋买卖合同中约定价款是20万元,但补充协议对价款进行了重新约定,被告陈六一已支付31万元给何玉芝,各被告也以实际履行证实了合同总价款为36万元。二、合同效力。本案中房屋买卖合同两原告(共有人)未签字,并不当然认定合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定,按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。何玉芝处分的是其名下按份共有的份额,各被告之间签订的房屋买卖合同,不违反国家法律法规中强制性规定,补充协议视为对主合同价款的补充,合同价款36万元符合安庆市场行情,不存在恶意损害他人利益的情形。故该房屋买卖合同及补充协议合法有效。

裁判分析过程

本院认为:本案房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示,合法有效。共有人何玉芝虽表达了出卖共有房屋的意愿,但没有证据证实两原告对房屋价款、支付方式知道,且两原告的签字亦不真实,故两原告对该共有房屋在同等条件下享有优先购买的权利。本案经当庭告知并给予一定期限,两原告对36万元的房价均放弃优先购买。两原告坚持20万元购买房屋,因无事实和法律依据,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零一条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告吴炎艳、黄小明的诉讼请求。

案件受理费100元,由原告吴炎艳、黄小明负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

文尾

审 判 长  陶世荣

人民陪审员  严春梅

人民陪审员  赵龙燕

二〇一八年五月九日

书 记 员  杨宇锋

附件

附相关法条:

中华人民共和国合同法 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

中华人民共和国民事诉讼法 第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。

法条

《中华人民共和国合同法》

第六条

《中华人民共和国物权法》

第九十四条第一百零一条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》

第十条第一百零一条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项