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樊桂林、张玲二审民事判决书

结案日期:2016年8月10日 案由:共有人优先购买权纠纷 当事人:樊桂林 张玲 张业纯 案号:(2016)豫04民终1581号 经办法院:河南省平顶山市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审被告)樊桂林,男,1952年5月25日出生,汉族。

上诉人(原审被告)张玲,女,汉族,1957年9月9日出生。

二上诉人共同委托代理人杨金停,河南春来律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)张业纯,男,汉族,1931年12月30日出生。

诉讼记录

上诉人樊桂林、张玲与被上诉人张业纯优先购买权纠纷一案,樊桂林、张玲于2015年10月16日向河南省平顶山市卫东区人民法院提起诉讼,请求判令张业纯赔偿樊桂林、张玲损失187000元,并承担本案诉讼费。河南省平顶山市卫东区人民法院于2016年2月25日作出(2015)卫民初字第1432号民事判决,樊桂林、张玲不服,向本院提起上诉。本院于2016年5月27日受理后,依法组成合议庭,于2016年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人樊桂林、张玲的委托代理人杨金停,被上诉人张业纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原审查明,樊桂林、张玲系夫妻关系,张玲系张业纯与妻子初敏之女。 2003年6月13日,张业纯与初敏购买了平顶山市卫东区建设路东段南侧贸易广场西区一街的D5栋58号1-3层的房屋。初敏去世后,经判决确认该房屋归张业纯所有,判决生效后,张业纯于2014年1月7日,将该房屋按照河南鹰平房地产评估有限公司就该房做出的评估报告,以总价格380000元出售。税后张业纯实际获得售房款313000元。本院(2013)卫民初字第28号民事判决中明确,该房屋经评估市场价值为405779元,扣除张玲夫妇改造、装修价值50662.54元后,该房屋价值为355116.46元。

樊桂林、张玲自2006年6月1日起,租赁使用该房屋。但直至2014年7月31日,樊桂林、张玲未支付2012年7月1日以来的房租。

原审另查明,本案审理期间,樊桂林、张玲出示了其子樊海山于2016年1月13日,购买平顶山市卫东区建设路东段南侧贸易广场D4楼西区1街1-3层76号商铺的购房协议、付款凭证、房产证、税费凭证等证据,樊桂林、张玲主张本案所涉房屋与樊海山购买的地段、楼层、户型相似,房屋市场价值应参照樊海山购房的市场价为476102.6元。樊桂林、张玲另主张张业纯应赔偿因张业纯出售房屋对樊桂林、张玲经营造成影响以及拆迁搬迁费用共计23861.4元,但未向法庭提交具体证据。

原审认为:樊桂林、张玲主张张业纯在未通知樊桂林、张玲的情况下低价出售了该二人租用中的房屋,侵犯了其优先购买权,应当由张业纯向樊桂林、张玲支付售房差价损失。但张业纯与张玲系父女关系,樊桂林、张玲经生效判决确认自2012年7月1日至房屋出售前长期未向张业纯支付租金,且该房屋出售前已经评估,张业纯出售价未明显低于评估价值,樊桂林、张玲主张缺乏事实和法律依据,法院不予支持。樊桂林、张玲主张张业纯应赔偿因张业纯出售房屋,对樊桂林、张玲经营造成影响以及拆迁搬迁费用共计23861.4元,但未向法庭提交具体证据,缺乏事实依据,法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,原审判决如下:驳回樊桂林、张玲的诉讼请求。案件诉讼费4040元,由樊桂林、张玲承担。

樊桂林、张玲不服原审判决,向本院提起上诉,请求依法改判支持樊桂林、张玲的原审诉讼请求,并不承担本案一、二审诉讼费。事实与理由:一审法院驳回樊桂林、张玲诉讼请求的依据错误。首先,樊桂林、张玲自2012年7月1日至涉案房屋出售前长期未向张业纯支付租金是因樊桂林、张玲与张业纯遗产继承纠纷在前,而租金纠纷在后,张业纯需向樊桂林、张玲交付的遗产份额不交付,并转移资产逃避法院执行,属张业纯过错在前,樊桂林、张玲不支付房租事出有因,而其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋以供居住或使用,支出不必要的交易成本;张业纯在未通知樊桂林、张玲的情况下,将涉案房屋出售给第三人,侵犯了樊桂林、张玲的优先购买权,使樊桂林、张玲蒙受了严重的经济损失,张业纯对樊桂林、张玲的损失应当承担赔偿责任。

张业纯答辩称:一审判决事实清楚,证据充分,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原审判决。事实与理由:樊桂林、张玲所述不实,房子共卖了38万元,张业纯缴纳税费67000元。卖房时曾通过律师黄广华通知张玲,价格是40万元,张玲说卖给她算总账,买下房子只愿支付10万元。所以张业纯就把房子以38万元价格卖给了案外人,扣下税费后剩313000元。

本院经审理查明的证据、事实与原审判决认定的证据、事实一致。另查明:1、本案一审及本院二审庭审中,张业纯抗辩认为其出卖本案涉案房屋时曾经通知了张玲,但张玲不予认可,张业纯亦未提交相关书面证据用以证明其在合理期限内履行了通知义务。2、本院二审庭审中,樊桂林、张玲针对主张的赔偿具体数额的认定,其中拆迁搬迁费用共计23861.4元,因涉案房屋并未交付给购买该房屋的第三方,给樊桂林、张玲造成的损失没有实际形成,请求酌情予以认定。

裁判分析过程

本院认为:本案的原审原告樊桂林、张玲以张业纯在未通知其二人的情况下低价出售了该二人租用中的房屋,侵犯了其优先购买权为由要求赔偿损失,本案的案由应为承租人优先购买权纠纷。本案的争议焦点为樊桂林、张玲以张业纯卖房行为侵犯其优先购买权为由要求赔偿损失187000元是否应得到支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。本案中,作为出租人的张业纯,在一、二审诉讼中,并未向法庭提交相关证据证明其已在合理期限内向承租人樊桂林、张玲履行了通知义务,根据上述规定,张业纯的行为侵害了承租人樊桂林、张玲的优先购买权。关于樊桂林、张玲要求张业纯赔偿损失187000元应否得到支持的问题。由于张业纯与张玲系父女关系,涉案房屋在出售前的评估价值为405779元,扣除张玲夫妇改造、装修价值50662.54元后,该房屋价值为355116.46元,张业纯出售价为380000元,未明显低于评估价值,樊桂林、张玲主张要求按照市场差价赔偿其损失的理由,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。关于樊桂林、张玲要求张业纯赔偿拆迁搬迁费23861.4元,本院二审庭审中,樊桂林、张玲认可因涉案房屋并未交付给购买该房屋的第三方,给其造成的损失没有实际形成。由于该部分损失没有实际发生,樊桂林、张玲在本案中主张赔偿该损失的依据不足,本院不予支持。综上,原审判决认定事实清楚,实体处理并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费4040元,由樊桂林、张玲负担。

本判决为终审判决。

文尾

审 判 长  盛华平

审 判 员  石天旭

代理审判员  朱海波

二〇一六年八月十日

书 记 员  张 苗

附件

本案引用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

法条

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》

第二十一条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项