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秦邦珍与重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

结案日期:2015年4月23日 案由:业主撤销权纠纷 当事人:重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会 秦邦珍 案号:(2015)中区法民初字第02090号 经办法院:重庆市渝中区人民法院

当事人信息

原告秦邦珍,女,1953年12月12日出生,汉族,住重庆市渝中区。

委托代理人王智周,重庆建木律师事务所律师。

委托代理人王冬雪,重庆建木律师事务所实习律师。

被告重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会,住所地重庆市渝中区大黄路28号小区。

负责人尹胜贤,副主任。

委托代理人陶建,重庆红岩律师事务所律师。

诉讼记录

原告秦邦珍诉被告重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会(以下简称大黄路28号小区第二届业委会)业主撤销权纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员倪洪杰独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理,书记员潘莹担任法庭记录。原告秦邦珍及其委托代理人王智周、王冬雪、被告重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会的委托代理人陶建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告秦邦珍诉称,原告是渝中区大黄路28号小区X-X号房屋所有权人,依法享有业主权利。2014年12月30日,被告在现有负责人尹胜贤的主持下未经大黄路28号小区业主大会同意,私自作出了“从物管公司收取公共区域收益30万元,并于2015年1月10日前开始上门发放2015春节慰问提货卡(每户200元)”的决定,并据此张贴出公告;2015年1月7日,被告再次张贴有关《通知》。根据我国《物业管理条例》第五十五条、小区《业主大会议事规则》第三十一条规定,小区公共区域收益属于全体业主共有,需经业主大会决定,被告对小区区域收益只能提出分配、使用方案,而不能行使决定权。被告作出的决定超越权限,侵害了业主的表决权等合法利益,应当予以撤销。为维护原告合法权益,故起诉请求:撤销被告作出的使用公共收益为每户发放200元提货卡的决定。

被告大黄路28号小区第二届业委会辩称,原告作为业主个人,不具有撤销业委会决定的资格和权利,原告主体不适格;原告无实际损害后果,相反在此前以及本次被告决定中获得利益;被告的决定是为了公共利益的需要;被告的决定经过了公示等必要程序,得到了大多数业主的同意和认可;被告的决定符合惯例与实际生活,合情合理合法;原告滥用诉权,势必造成更大危害。请求裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明,秦邦珍是渝中区大黄路28号小区X-X号房屋所有权人。2013年8月,渝中区大黄路28号小区选举成立大黄路28号小区第二届业委会。选举产生的业委会成员为主任童西池,副主任为孙晓清、李义明,委员为张晓维、傅玉芳、尹胜贤、任小平。根据渝中区人民政府大坪街道办事处2014年10月31日给该小区业主的公示文件,业委会资料备案期间,主任童西池,副主任李义明辞职,业委会成员于2014年10月18日召开会议重新分工,主任为孙晓清,副主任为尹胜贤,委员为傅玉芳、任小平、张晓维。2014年11月14日、15日,傅玉芳、孙晓清相继辞去业委会委员、主任职务。现大黄路28号小区第二届业委会仅有委员三人,即尹胜贤、任小平、张晓维。 2014年11月12日,大黄路28号小区第二届业委会向该小区物管公司重庆联大物业管理有限公司发函,载明:……业委会决定对小区公共收益进行接收。请你司于2014年11月19日上午9点准备好相关资料进行交接。随后,大黄路28号小区第二届业委会委员尹胜贤、任小平、张晓维在部分业主在场情况下,从重庆联大物业管理有限公司领取了部分小区公共收益30万元。

因对小区公共收益收取、分配、使用等问题有意见,大黄路28号小区业主代表联名向所在街道反映情况。2014年12月23日,大坪街道办事处向大黄路28号小区第二届业主委员会发函,载明:……业主代表联名反映……,……是否增补业委会成员,属小区重大问题。鉴于当前业委会不能正常开展工作,建议业主委员会按照小区议事规则召开业委会扩大会议,就是否增补形成意见,并在物业管理区域内进行公示,公示无异议后,再召开业主大会进行表决。2014年12月31日,大坪街道办事处向重庆联大物业管理有限公司发出《关于大黄路28号小区公共收益处置的建议函》,建议就公共收益移交问题在业主大会表决后再行处置。2015年1月6日,大坪街道办事处向大黄路28号小区第二届业主委员会发出《关于大黄路28号小区公共收益处置的建议函》,建议就公共收益接收、使用等问题召开业主大会表决,“如果程序不当造成的一切后果由当事人承担”。 2014年12月30日,大黄路28号小区第二届业委会发出《公告》,载明:第二届业委会为了服务小区全体业主,从物管公司收取部分公共区域收益30万元。并于2015年1月10日前开始上门发放2015春节慰问提货卡(每户200元)。请业主带相关证件领取。2015年1月7日,该业委会发出《通知》,载明:……第二届业委会从今天开始上门发放2015春节慰问提货卡(每户200元)。每户业主凭身份证签字领取。随后,大黄路28号小区第二届业委会陆续向业主发放提货卡。

审理中,大黄路28号小区第二届业委会称共购买1000张提货卡,已发出578张,剩余422张因部分业主阻止未能发放。秦邦珍认为,礼品卡发放表不是表决文件,推论出的领取户数也不认可。

另查明,经街道办事处备案的大黄路28号小区《业主议事规则》第二十三条(五)规定:(业主委员会)会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定须经全体人数半数以上同意并书面签署意见。……第三十一条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,由所服务的物业服务企业按照业主大会的决定代表业主与经营单位签订有关协议,所得收益除支付物业服务企业工作酬金外主要用于补充专项维修资金,由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。

上述事实,有房屋权属证书、业委会备案资料、辞职书、结算表、公告、通知、街道函及文件、礼品卡发放表等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭,并经当庭质证,足以认定。

裁判分析过程

本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。秦邦珍作为大黄路28号小区业主,认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,享有请求法院予以撤销的权利。故本案秦邦珍作为业主以个人身份起诉,符合法律规定。

国务院《物业管理条例》第十五条规定:业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。可见,法律赋予业主委员会的职责有限,业主委员会仅仅是业主大会的执行机构。根据以上规定,业主委员会无权决定处理涉及业主共同财产权利的重大事项。

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:下列事项由业主共同决定……(七)有关共有和共同管理的其他重大事项。……决定前款其他事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第五十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。大黄路28号小区《业主议事规则》第三十一条规定也明确本案所涉公共收益应由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。综上,涉及大黄路28号小区公共收益的相关重大问题比如本案中的收益分配、使用问题,应当由业主大会决定,大黄路28号小区第二届业委会在未经业主大会决定或授权情况下,擅自决定公共收益的分配、使用,超越其职责范围。

此外,根据大黄路28号小区《业主议事规则》第二十三条(五)之规定“(业主委员会)会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定须经全体人数半数以上同意并书面签署意见。……”本案中街道备案的大黄路28号小区第二届业委会委员共有5人,在有2人辞职的情况下,大黄路28号小区第二届业委会因人数不够,已不具备召开业主委员会的条件,并且本案中大黄路28号小区第二届业委会也未提交召开会议的记录,故该业委会作出决定亦不符合法定程序。

综上所述,秦邦珍的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。大黄路28号小区第二届业委会作出“用公共区域收益购买并发放2015春节慰问提货卡(每户200元)”的决定违反法定程序,依法应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条,国务院《物业管理条例》第十一条、十二条、第十五条,五十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定,判决如下:

裁判结果

撤销被告重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会2014年12月30日《公告》和2015年1月7日《通知》关于“用公共区域收益购买并发放2015春节慰问提货卡(每户200元)”的决定。

案件受理费减半收取40元,由被告重庆市渝中区大黄路28号小区第二届业主委员会负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。

文尾

代理审判员  倪洪杰

二〇一五年四月二十三日

书 记 员  潘 莹

法条

《业主议事规则》

第二十三条

《中华人民共和国物权法》

第七十六条第七十八条第二款第七十八条

国务院《物业管理条例》

第十一条第十五条第五十五条第十二条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十五条第一百四十二条