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佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会诉佛山市禅城区锦圆宾馆、文世海业主共有权纠纷案一审民事判决书

结案日期:2014年3月20日 案由:业主共有权纠纷 当事人:佛山市禅城区锦圆宾馆 佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会 文世海 案号:(2014)佛城法民一初字第155号 经办法院:广东省佛山市禅城区人民法院

当事人信息

原告佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会,住所广东省佛山市禅城区朝安北路11-13号。

负责人林璋,主任。

委托代理人李冬洋,广东鲲翔律师事务所律师。

被告佛山市禅城区锦圆宾馆,住所广东省佛山市禅城区朝安路13号尚辉苑会所四楼。

负责人文世海。

被告文世海,男,汉族,1979年10月26日出生。

两被告共同委托代理人徐浩朋,湖南董艺律师事务所律师。

诉讼记录

原告佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会(下称尚辉苑业委会)诉被告佛山市禅城区锦圆宾馆(下称锦圆宾馆)、文世海业主共有权纠纷一案,本院于2014年2月8日立案受理后,依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告诉称,位于佛山市禅城区朝安北路11-13号尚辉苑会所为整个小区组成部分,一楼大堂应为全体业主共有。二被告于2012年在会所一楼大堂设立锦圆宾馆服务台,于2013年10月在会所一楼大堂设立芙蓉兴盛便利店,侵害了全体业主的共同利益,故请求法院判令:1、二被告立即搬迁芙蓉兴盛便利店和锦圆宾馆前台,排除妨碍,恢复原状;2、二被告从2013年10月起按照4000元每月的标准向原告支付场地占用费至实际搬离之日止,暂计至2013年12月为12000元;3、两被告承担本案诉讼费。

诉讼中,原告提交以下证据: 1、原告组织机构代码证、法人身份证明、被告身份信息查询结果一份。证明原、被告诉讼主体资格。 2、“芙蓉兴盛”照片两张。证明被告在业主共有的通道、大堂设立了一个服务台和超市,占用了公共空间。 3、律师费发票一张。证明原告为了主张权利支出了律师费。 4、经营场所使用证明一份、地形图一份被告与开发商签订的租赁合同一份。证明被告租赁范围就是会所的4楼,并没有包括1楼的大堂和通道;租赁合同也明确首层大堂、通道和电梯并不属于出租方,开发商无权将大堂对外出租去搞经营场所,合同也没有对1楼大堂作出约定。 5、2014年1月20日业主扩大会议会议记录一份。证明业委会成员组织部分业主召开了业主扩大会议,同意对本案通过法律途径解决。

原告到庭陈述:2014年1月20日召开了业主扩大会议,其中有四名业主委员会委员参加,剩余九名到会人员为反映问题的业主代表。在起诉前,尚辉苑业委会没有召开全体业主大会,亦没有通过张贴公告等方式告知全体业主。

裁判分析过程

本院认为,根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定:

裁判结果

……(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”的规定,小区共有和共同管理权利的重大事项属于业主共同决定事项,应通过召开业主大会的形式经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中两被告是否侵害业主共有权以及对此是否提起诉讼属于小区共有和共同管理的重大事项,尚辉苑业委会起诉前应就上述事项通过召开业主大会的形式取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或授权。但根据原告的举证及陈述,作为尚辉苑业委会的原告仅于2014年1月20日召开13名业主参加的部分业主代表会议,既没有召开业主大会,亦未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意,更没有向小区业主公示有关事项,故原告提起本案诉讼主体不适格。

综上,依照《物业管理条例》第十一条第(七)项、第十二条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项的规定,裁定如下:

驳回原告佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会的起诉。

本案因驳回起诉,不收取案件受理费。案件受理费人民币25元,在本裁定生效后,经原告佛山市禅城区尚辉苑住宅小区第六届业主委员会书面申请,本院予以全额退回。

如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

文尾

代理审判员  丁保国

二〇一四年三月二十日

书 记 员  吴春辉

附件

附相关法律条文:

《物业管理条例》

第十一条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十九条起诉必须符合下列条件:

(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

(二)有明确的被告;

(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百五十四条第一款第(三)项裁定适用于下列范围:

……

(三)驳回起诉;

……

法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十四条第一款第(三)项第一百一十九条

《物业管理条例》

第十一条第(七)项第十五条第十二条