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李伟桥与武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

结案日期:2015年6月18日 案由:业主撤销权纠纷 当事人:李伟桥 武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会 案号:(2015)鄂硚口民三初字第00104号 经办法院:湖北省武汉市硚口区人民法院

当事人信息

原告李伟桥。

委托代理人黄旭、祝嵩,湖北重道律师事务所律师(特别授权)。

被告武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会,住所地:武汉市硚口区香港映象小区三楼空中花园业委会办公室。

负责人李亮,主任。

委托代理人左长风,湖北中品律师事务所律师(一般授权)。

诉讼记录

原告李伟桥与被告武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会(以下简称香港映象业委会)业主撤销权纠纷一案,本院于2015年3月31日受理后,依法由审判员谢磊独任审判,于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告李伟桥的委托代理人黄旭、祝嵩;被告香港映象业委会的负责人李亮和委托代理人左长风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告李伟桥诉称,原告系武汉市硚口区香港映象小区业主,在小区生活多年。被告在未召开业主大会的情况下,以《小区业主对物业服务满意度调查表》作为召开业主大会的根据,于2014年12月6日公示决定解聘现任物业服务企业,遭到业主的强烈反对。2015年3月17日,被告公示了《香港映象小区公开招聘物业服务公司公告》,再次激起广大业主的反对和抵制。原告认为,解聘和选聘小区物业服务企业是小区业主大会决定的重大事项之一,被告捏造的《小区业主对物业服务满意度调查表》不能作为业主大会召开的根据,该调查旨在了解业主对现任物业服务企业的满意度,而非业主大会召开的形式,满意度是业主个人的态度,解聘物业服务企业必须召开业主大会。业主大会的召开有严格的法律规定,召开的时间、方式、讨论的议题均需提前通知业主,让业主明白表决的议题及缘由,保障业主充分行使业主大会的表决权。满意度调查不具备这些条件,不能取代业主大会作为解聘物业服务企业的依据。被告违法解聘现任物业服务企业的行为,侵犯了小区业主的合法权利,剥夺了业主的表决权。故原告起诉来院,请求法院判令:1、撤销被告于2014年12月6日公示的关于解聘现任物业服务企业的决定;2、本案诉讼费用由被告承担。

被告香港映象业委会辩称,香港映象业委会是经过民主选举、合法产生的,解聘现任物业服务企业经过了小区1215户业主的同意,被告按程序告知了全体业主,并未侵犯原告权利。解聘现任物业服务企业是为了结束小区临时物业状态,反而对业主有利。如果原告认为撤销现任物业服务企业决定的程序不合法,可以申请政府主管部门撤销,而不是向法院起诉。综上,请求法院驳回原告全部诉讼请求。

经审理查明,原告李伟桥系武汉市硚口区香港映象小区T11栋25层1室房屋业主。武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会于2014年7月7日成立。2014年11月8日,香港映象业委会在小区张贴了《致全体业主的一封公开信》,主要内容为:“1、近期将针对小区物业管理现状开展问卷调查,请业主朋友积极配合;2、根据相关法律法规、业委会将于近期在相关部门指导下,公开进行物业公司选聘工作,择优选择信誉好、服务质量高的物业公司进驻小区开展物业服务。欢迎广大业主提供资讯和建议。3、在业委会与新的物业公司签订《物业服务合同》后,原港联物业公司的前期物业服务合同随即终止。鉴于此,为避免不必要的麻烦或损失,业委会建议各位业主暂缓向港联物业公司预交物业费。”后香港映象业委会向小区业主发放了《小区业主对物业服务满意度调查表》,调查表载明:“本小区现提供物业服务的企业系开发商前期委托,现对港联物业(武汉)有限公司对本小区物业服务进行满意度调查。我们渴望高品质的物业服务,本次调查中我们将针对拟定的这些标准征询您的意见。希望您在百忙中完成调查,于2014年11月10日前将问卷交到业主委员会。”该《调查表》共29个问题,包括综合管理服务类问题8个、室内保洁服务类问题2个、秩序维护服务类问题5个、室外卫生及绿化服务类问题6个、水电维修方面问题4个、小区活动室问题1个,另有三个单独问题,包括公共部分收益、物业服务水平和是否应解聘现任物业选择新的物业?庭审中,被告提供了李乾云、周军华、熊进三人填写的三份《调查表》,三人均在是否应解聘现任物业选择新的物业服务企业一题选择“应该”,李乾云在问卷结尾注明:“我认为如有比港联物业服务更好的,那就应该选择更好的,如果没有就监督他们整改”,周军华在问卷结尾注明:“业委会可对小区的物业管理提出具体的要求及收费优惠等条件,可对小区的物业管理进行招标,现物业可参与投标,业委会择优选择服务好,价格优的物业公司管理本小区。”熊进在问卷结尾注明:“引入竞争上岗,会把物业服务质量提高。” 2014年12月6日,香港映象业委会在该小区张贴了《香港映象小区解聘港联物业表决公告》,内容为:“香港映象小区于2014年11月8日至2014年12月1日对解聘港联物业进行了表决,本小区全体业主投票权共2288户。本次就解聘港联物业,业主大会以书面的形式共计发放1583张表决票,在截止日期前回收1397张表决票。业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的,视为弃权票。回收表决票中有效票1397张,共1397户。其中同意解聘港联物业的有1215户,占有效票数的87%。反对解聘港联物业的有162户,占有效票数的11.6%。弃权、无效票20户,占有效票数的1.4%。鉴于上述表决结果,现对香港映象小区解聘港联物业工作安排如下:一、港联物业(武汉)有限公司服务截至2014年12月31日止,到期不再续聘港联物业(武汉)有限公司。二、即日起新物业的正式选聘工作将在政府相关部门的监督下尽快召开,全程公开、公正进行,希望小区业主也积极参与和监督。”后香港映象业委会将该结果邮寄给区物业管理部门、社区和现任物业公司。

另查明,香港映象小区现任物业服务企业为港联物业(武汉)有限公司,该公司与开发商的《前期物业服务合同》到期后,又签订了《续约协议》,约定委托期限至业主委员会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日止。

上述事实,有双方当事人陈述、原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、《业主委员会备案登记表》、《香港映象小区解聘港联物业表决公告》,被告提供的《致全体业主的一封公开信》、《小区业主对物业服务满意度调查表》等在卷为凭,并经开庭质证,本院审查,足以认定。

裁判分析过程

本院认为,解聘物业服务企业的决定需由全体业主共同决定,并需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。香港映象业委会作出解聘现任物业服务企业的决定所依据的《小区业主对物业服务满意度调查表》,仅仅是为了调查了解小区业主对物业公司的满意度,征询业主对物业公司的服务标准,并未明确说明该《调查表》就是决定是否解聘现任物业服务企业的选票。香港映象业委会作出解聘物业服务企业的决定并未严格按照法律规定召开业主大会、向全体业主发放选票并公开验票、唱票、计票,其所作出的解聘物业服务企业的决定违反法定程序,侵犯了业主参加业主大会,行使投票权的权利,故原告有权要求撤销该决定。香港映象业委会为维护大多数业主利益的出发点是值得肯定的,但业委会在从事诸如选聘、解聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时,应当严格遵循法律规定进行。否则,不受程序约束和监督的业主自治管理活动,必然会实质上损害业主的利益。香港映象业委会在今后的工作中应完善各项工作程序,更好的为全体业主服务。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款、第七十八条第二款,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定,判决如下:

裁判结果

撤销武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会2014年12月6日公示的关于解聘港联物业(武汉)有限公司的决定。

案件受理费250元(已减半),由被告武汉市硚口区香港映象小区第一届业主委员会负担(此款原告已垫付,被告于本判决生效后7日内支付给原告)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

文尾

审判员  谢 磊

二〇一五年六月十八日

书记员  金丽芳

法条

《中华人民共和国物权法》

第七十六条第二款第七十六条第一款第(四)项第七十八条第二款

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条第十二条