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王好仁与陈奇辉、李凤英及第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会返还财产纠纷一案一审民事判决书

结案日期:2009年11月20日 案由:返还原物纠纷 当事人:王好仁 陈奇辉 李凤英 案号:(2009)解民初字第570号 经办法院:河南省焦作市解放区人民法院

当事人信息

原告王好仁,男,1940年7月6日出生。

委托代理人王国强,男,1965年3月13日出生。

被告陈奇辉,男,1964年12月15日出生。

委托代理人王玉静,女,1981年11月13日出生。

委托代理人郭凤启,江苏景来律师事务所律师。

被告李凤英,女,1942年10月1日出生。

委托代理人王国羽,男,1973年3月25日出生。

第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会。

诉讼记录

原告王好仁因与被告陈奇辉、被告李凤英及第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会(以下简称新店村村委会)返还财产纠纷一案,原告王好仁于2009年5月7日向本院提起诉讼,本院于同日作出受理决定,2009年5月7日将受理案件通知书及举证通知书送达原告王好仁,2009年6月5日将应诉通知书及举证通知书送达被告陈奇辉,2009年6月9日将应诉通知书及举证通知书送达被告李凤英,2009年6月5日将应诉通知书及举证通知书送达第三人新店村村委会。本院受理后,依法组成合议庭,于2009年7月9日对本案公开开庭进行了审理。原告王好仁的委托代理人王国强,被告陈奇辉及其委托代理人王玉静、郭凤启,被告李凤英的委托代理人王国羽到庭参加诉讼。第三人新店村村委会经本院合法传唤,未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告王好仁诉称,原告及其家人一直在市区居住,其位于新店村的住房一直租给他人使用。2004年,在原告不知情的情况下,二被告私自协商把原告名下位于新店村的房屋以76000元廉价转让。同时,将原告的集体土地建设使用证非法占有至今。被告陈奇辉一直居住该房(当时原告因股骨头坏死正在治疗期间,原告不知其详情)。2009年,因南水北调房屋需要拆迁时才知事情实情。为此,原告多次找被告陈奇辉协商要求退回房屋,但被告陈奇辉拒不同意。根据以上事实,二被告之间订立的房屋买卖协议,一是未经过权利人同意,因此是无效的。二是被告房屋买卖行为实质上是变相转让农村宅基地,依据我国《土地管理法》的规定,也是无效的。据此,原告诉至法院,请求判令:1、依法认定二被告所签订的房屋买卖协议无效;2、第一被告陈奇辉应将现住房返还给原告,该房价值为120000元;3、第一被告陈奇辉应将原告集体土地建设使用证返还给原告;4、本案诉讼费由二被告承担。

被告陈奇辉辩称,1、原告所称的房屋买卖协议合法有效。原告及其配偶即第二被告李凤英与被告陈奇辉所签的售房协议是双方的真实意思表示,而第二被告李凤英与原告事实上是一种表见代理关系。出售涉诉房屋是原告和第二被告李凤英的共同行为,尽管原告称其当时在就诊期间,但有证据证明其是知情并同意的。且按民间习惯,对于夫妻共同财产的处分都是以夫妻一方的名义与他人签订协议的。被告陈奇辉有理由相信原告王好仁与第二被告李凤英是协商一致的。且原告提起诉讼距协议签订之日已五年之久,根据一般日常生活法则,原告应该早已知情。即便其真的不知情,过错也不在被告陈奇辉。2、被告购置该房产是善意的、有偿的。被告陈奇辉支付了76000元的相应对价,原告也履行了交付该房屋的义务,被告也已占有使用了四年之久,从维护市场的稳定性角度出发,也应该确认合同的效力。3、被告是农民而非城市居民,且现为涉诉房屋所在地的集体经济组织成员。根据既尊重历史又照顾现实的原则以及从维护社会和谐稳定的角度考虑,该协议也应确认为有效。既然如此被告陈奇辉也已成为本集体经济组织成员,依法享有使用本集体经济组织土地的权利。而原告是国家公职人员,而非该集体经济组织成员,依法不享有取得该集体组织土地使用权的法定资格。4、该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定。就现行的法律、行政法规而言,没有一部是明确禁止农村私有房屋买卖的,至于其他的一些规范性文件因不属于法律和行政法规的范畴,没有规范该买卖协议的法定效力。所以该房屋买卖协议的有效没有任何法律障碍。5、如果原告所主张的该房屋买卖协议无效的观点能成立的话,则导致合同无效的全部或主要责任在原告,因而给被告陈奇辉造成的经济损失原告应予过错赔偿。依据《合同法》之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方,应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。上述房屋买卖合同如被确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告及其配偶身为国家公职人员,作为出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,是对诚实信用原则的违背,故其应对合同无效承担全部或主要责任。而对于被告陈奇辉作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。就本案而言,原告自认为该房屋现值为260000元,那么被告陈奇辉的损失约为184000元,对此损失,原告王好仁及第二被告李凤英应予赔偿128800元。另对添附部分的价值原告王好仁也应予以补偿。

被告李凤英辩称,当时原告王好仁股骨头坏死,家里急需用钱,被告李凤英就委托老村长王清富(副村长)找买房人,后被告李凤英将房子卖给了被告陈奇辉,并与其签订了协议。此事一直未告诉原告王好仁,直至南水北调拆迁时,原告王好仁才知道卖房的事情。原告王好仁知道后认为被告李凤英的行为不合法。

第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会未提交答辩状亦未提交证据。

根据原、被告双方的诉辩意见,本院确定案件的争议焦点如下:1、本案售房协议的性质和效力如何,本案如何定性;2、原告各项诉讼请求的事实及法律依据是什么,其诉讼请求应否予以支持。

原告王好仁为支持自己的主张,在庭审中提交了如下证据:1、王好仁的身份证复印件,以此证明原告的身份;2、售房协议,以此证明二被告签订的协议违背了原告的真实意思表示,是第二被告李凤英假借原告王好仁的名义与被告陈奇辉签订的一份协议书,该协议也违反了国家法律规定;3、王褚乡村委会证明一份,以此证明原告王好仁名下的土地宅基地使用证由被告李凤英交给了被告陈奇辉。原告的土地使用证号是:《集体土地建设用地使用证》,编号为解集建(92)字第0205132号;4、王清富的证人证言,以此证明当时李凤英卖房时,原告王好仁并不知情;5、2009年5月6日新店村村委会证明,以此证明被告陈奇辉买房时不是新店村村民,而是到了2005年6月份才迁入新店村,此时才取得该村村民资格;6、法律依据,以此证明原告起诉的依据。

被告陈奇辉对上述证据质证后,发表如下质证意见:1、对原告的身份证复印件无异议;2、对售房协议的真实性无异议,但不能证明原告的主张。虽然该协议是李凤英以王好仁的名义签字的,王好仁本人未签名,但不能否认王好仁认可的事实或者说李凤英是家庭代理的事实。应视为是李凤英与王好仁共同的意思表示;3、对王褚乡村委会的证明及新店村村委会的证明均无异议;4、对王清富的证言有异议,证人本人未出庭作证,被告对该证人证言不予质证;5、对法律依据本身无异议。

被告李凤英对原告王好仁举证的证据材料均没有异议。

被告陈奇辉为支持自己的观点,提交如下证据:1、售房协议,证明原告王好仁之妻李凤英以王好仁的名义与被告陈奇辉达成了买卖房屋协议,是双方的真实意思表示;2、收条一份,以此证明被告陈奇辉支付第二被告李凤英售房款76000元,证明被告陈奇辉诚信履行事宜;3、第二被告李凤英手写的本人手机号码及家庭座机号码,被告陈奇辉多次电话联系,证明王好仁对李凤英卖房的事情是知情的,李凤英没有隐瞒卖房事实;4、土地使用证,以此证明第二被告李凤英在与被告陈奇辉签订售房协议后,第二被告李凤英把土地使用证交给了被告陈奇辉,原告王好仁对售房事实是知情的,是被告陈奇辉与原告王好仁协商一致的结果。第二被告李凤英的行为使被告陈奇辉有理由相信原告王好仁知情;5、邳州市七山镇夹河村村委会的证明,以此证明被告陈奇辉在原籍没有宅基地;6、户口本,以此证明陈奇辉是新店村村民,属涉诉房屋所在地的集体经济组织成员;7、光盘及资料各一份,以此证明:①售房协议的签订是原告王好仁及第二被告李凤英及被告陈奇辉的真实意思表示;②原告王好仁反悔是基于涉诉房屋在南水北调拆迁范围之内,土地升值利益驱动所致;③原告王好仁认可涉诉房屋现价260000元;8、申请两名证人出庭,证明原告对卖房的事是知情的,是原告王好仁与第二被告李凤英协商一致的结果。

原告王好仁对上述证据质证后,发表如下质证意见:1、对售房协议的真实性无异议,但不能证明原告王好仁知情;2、对收条,不是原告王好仁写的收条,是第二被告李凤英写的收条,与原告王好仁无关,原告王好仁不知情;3、第二被告李凤英手写的电话号码证明不了被告陈奇辉的主张;4、对土地使用证,是第二被告李凤英交给被告陈奇辉的,但原告王好仁对卖房并不知情;5、邳州市七山镇夹河村村委会的证明与本案无关;6、对被告陈奇辉户口本的真实性无异议,但与本案无关;7、关于录音,原告王好仁上午开庭时问过被告陈奇辉何时录的音,他回答是7月3日,而答辩状是7月1日写的,还未录音为何就出现在答辩状上;8、关于被告陈奇辉请求证人作证的问题,原告王好仁与证人也不认识,认为证人没有必要出庭作证。因为二被告签售房协议时原告本人不在场,其他人也不在场,被告陈奇辉所说的人原告都不认识如何作证;即便被告陈奇辉找有证人,对其证人的可信度也不能相信。

被告李凤英同意原告王好仁的质证意见。

被告李凤英没有提交证据。

本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见,对本案的证据及事实确认如下:一、证据的分析与认定:对原告提交的证据1、3、5号两被告均无异议,本院予以采信;对原告提交的证据2,虽然被告陈奇辉对其指向提出异议,但该证据能够证明两被告之间签定的的售房协议,没有经过原告的同意,原告也不知情,故被告异议理由本院不予采信;对原告提交的证据4,虽然证人未出庭作证,但结合案件事实和其他证据予以部分采信;对原告提交的证据6,本院认为,原告所谓的证据6是有关法律的依据,不属于证据的范围。对被告提交的证据,本院认为原告的质证意见成立,对被告提交的证据,本院予以参考。二、本案的事实是:被告李凤英为了给原告王好仁治疗股骨头坏死筹集医疗费,隐瞒原告王好仁并以原告王好仁的名义将其名下新店村的宅基地上的房子以76000元卖给被告陈奇辉。2004年10月28日,被告陈奇辉与第二被告李凤英签订售房协议。协议约定:甲方(王好仁)将房子售给乙方(陈奇辉),乙方已将售房款全部付清,甲方将集体土地建设用地使用证交给乙方。从2004年11月1日起,房屋产权全部归乙方所有,售房一切手续由乙方办理。关于此房甲乙双方互不追究。落款为王好仁(实为被告李凤英带王好仁签名按手印)、陈奇辉。协议签订后,被告李凤英将该房产的土地使用证交给被告陈奇辉,被告陈奇辉入住所买房屋。2009年,因南水北调拆迁房屋,原告王好仁得知其名下的新店村宅基地已被出售。原告王好仁以当年的售房协议未经权利人同意,不是权利人本人签订,并且违反国家禁止变相转让农村宅基地为由诉至本院,要求维护其合法权益。另查,被告于2005年6月份取得王褚乡新店村村民资格。

裁判分析过程

本院认为,本案当事人诉争的位于新店村的《集体土地建设用地使用证》(编号为解集建(92)字第0205132号)上的房屋系原告王好仁与被告李凤英的夫妻共同财产,被告李凤英在原告王好仁不知情的情况下将该房处分转卖给被告陈奇辉,侵犯了原告王好仁的权利。两被告所签售房协议,协议的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有权利,与享有者特有的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变更取得。被告陈奇辉购买诉争房屋时不是王褚乡新店村村民,且诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未有原土地等级机关依法变更登记至陈奇辉名下。两被告的行为违反了我国《中华人民共和国土地管理法》的有关规定,为无效的民事行为。虽然被告陈奇辉购房后七个月内取得了新店村的村民资格,但不能据此改变两被告的行为,何况被告李凤英处分与夫妻共有财产时未取得原告的同意,事后也未得到原告的追认,所以被告陈奇辉的辩称理由缺乏事实及法律依据。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。李凤英因该行为收取陈奇辉76000元的购房款,应当由王好仁和李凤英共同返还;同时,陈奇辉将占有的房屋腾出交付原告。因李凤英明知自己的房屋属集体土地所有,不能对外买卖,而仍进行买卖,并收取陈奇辉的购房款,存在明显过错,应当与王好仁共同赔偿陈奇辉因此而受到的损失,因陈奇辉所受到的损失没有进行评估,陈奇辉也没有因此而提起反诉,所以,陈奇辉可就此损失另行起诉。原告王好仁请求判决认定被告之间的房屋买卖无效,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条的规定,判决如下:

裁判结果

一、被告李凤英与被告陈奇辉所签订的售房协议无效。

二、被告李凤英与原告王好仁应于本判决生效后十日内,返还被告陈奇辉的购房款76000元。

三、被告陈奇辉应于本判决生效三十日内,腾出上述新店村的房屋,并将《集体土地建设用地使用证》交付原告。

四、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2900元,由被告李凤英负担2000元,被告陈奇辉承担900元。被告承担的费用暂由原告垫付,待执行时一并结清。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于河南省焦作市中级人民法院。

文尾

审判长  刘同智

审判员  张光军

审判员  程志猛

书记员  张玲

法条

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条

《中华人民共和国合同法》

第五十二条第五十八条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第(一)项第一百五十三条第一款第(三)项第一百三十条