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嵊州市滨江城市花园业主委员会与裘志勇车位、车库纠纷一审民事判决书

结案日期:2014年3月18日 案由:车库纠纷 当事人:嵊州市滨江城市花园业主委员会 裘志勇 案号:(2014)绍嵊民初字第135号 经办法院:浙江省嵊州市人民法院

当事人信息

原告:嵊州市滨江城市花园业主委员会。

负责人:俞少益。

委托代理人(特别授权代理):马啸,浙江大丰律师事务所律师。

被告:裘志勇。

委托代理人(特别授权代理):李秀,嵊州市大众法律服务所法律工作者。

诉讼记录

原告嵊州市滨江城市花园业主委员会与被告裘志勇车库纠纷一案,本院于2013年12月27日立案受理,依法由审判员吴校军适用简易程序于2014年1月24日公开开庭进行了审理,原告的负责人俞少益、委托代理人马啸,被告裘志勇及其委托代理人李秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原告起诉称,原告系由嵊州市滨江城市花园业主大会选举产生并经嵊州市建设局备案的代表全体业主利益的组织,被告系嵊州市滨江城市花园XX的业主。2011年7月5日,小区开发商浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订“嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底层车库及小高楼7、8、9层阁楼(夹层)储藏室移交协议”,将7号楼东首底层5间车库(5-9号)等的所有权和使用权无偿移交给原告所有,作为嵊州市滨江城市花园全体业主的共同所有财产,由小区全体业主共享,并确认所移交的房屋浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司未对外出售或出租,凡打着佳合公司旗号不法占有这些房屋的行为,均与佳合公司无涉,属于非法侵占,由原告在接收后负责清退事宜或主张权利。而被告在原告与浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司签订移交协议之前占用了7号楼东首底层5号及6号车库。原告在接收车库等公共用房后,多次告知被告清退车库,但被告却一直置之不理。2013年12月25日,嵊州市滨江城市花园召开业主代表大会,会议一致要求原告通过司法途径解决并收回被被告长期占有的7号楼东首底层5号及6号车库。原告认为上述车库属于全体业主共同所有,并由原告进行管理。被告长期非法占用车库拒不腾退的行为已严重损害全体业主的合法权益。为此,诉至法院,请求判令:1、被告立即腾退其占用的嵊州市鹿山街道东南路385-8号嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层5号及6号车库;2、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称:原告之诉与事实大相径庭。被告从未占用过原告主张的7号楼东首底层5号及6号车库。被告现在实际使用的车库为7号楼4号车库,该车库系嵊州市滨江城市花园另一车库房产开发商自然人陈生泉建造,被告于2004年从陈生泉处购买取得该车库,并一直使用至今,且自被告购买该车库起,从未接到过原告要求被告腾退车库的请求或通知。综上所述,被告没有非法占有原告主张的车库,被告现在实际占有使用的车库与原告无涉,原告不享有该车库的所有权或使用权、管理权。请依法驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其主张的事实在本院指定的举证期限内提供的证据及被告的质证意见如下:

证据1、嵊州市建设局嵊建设(2010)100号文件1份、中国人民银行征信中心出具的原告的机构信用代码证1份,以证明原告是经业主代表大会讨论选举产生,并经嵊州市建设局备案的合法组织,具有合法的诉讼主体资格。被告质证认为对其真实性没有异议,但对业主委员会的选举程序及负责人的产生是否符合法律程序不清楚。

证据2、小区开发商浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订的移交协议一份,证明:1、嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层的5间车库包括被告所说的4号车库的所有权由小区全体业主共同所有。2、浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司在将车库移交给原告前从未进行出售,所以是被告侵占了该车库。被告的质证意见为:对该证据的形式、实质内容、关联性、合法性均有异议,理由为:1、该协议下方落款处只有单位的公章没有负责人和经办人的签名,显然不符合证据规范。2、该协议的移交方和接收方均不具有签订该协议的资格,因为据被告了解嵊州市滨江城市花园的开发商为浙江佳合房地产开发有限公司,而签订该协议的移交方是浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司,不能确定分公司是否有权处分;根据法律规定所有权的转移需要全体业主进行确定,而本案没有经过全体业主大会开会决定。3、被告所占有的车库并非原告所诉的车库。4、退一步讲,原告认为被告占有的车库为原告所说的车库,该协议也是无效的,需要证明该车库是浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司建造的。

证据3、2011年7月15日原告张贴的告示一份,证明原告告知被告等占有车库的业主腾退车库并办理移交手续的事实。被告的质证意见为:对其真实性有异议,被告从未收到过或看到过告示,假如有与被告也没有关系,被告的车库不属于告示中所述范围内的车库。

证据4、2011年8月20日嵊州市滨江城市花园业主代表大会决议、签到表及会议记录各一份,2013年12月嵊州市滨江城市花园业主委员会决议各一份,证明业主代表一致要求原告通过司法途径解决,收回涉案车库的事实。被告的质证意见为:因签到表和会议记录提供的是复印件,真实性没有办法确认。该决议不能反映全体业主的意思,只能说明是部分小区业主的需求。

被告为证明其答辩理由提供的证据及原告的质证意见如下:

证据5、建设工程(决)算书复印件一份、领(付)款凭证复印件二份,证明被告购买的车库的实际建造和销售人均为陈生泉,被告是善意取得该车库的所有权。原告的质证意见为:对该证据的真实性、合法性均有异议,滨江城市花园的开发商是浙江佳合房地产开发有限公司,车库是包含在小区内的;要主张陈生泉是车库的建造者,这需要向法庭提交土地使用权,规划审批等各类证件。被告仅仅凭借该复印件不可能达到其证明目的。

证据6、收款凭证一份、暂收款凭证一份,证明被告现在实际使用的车库是向车库的实际建设者陈生泉购买的,被告为了购买该车库支付了90000元的事实,证明被告所在的车库在7号楼朝东第四间,与原告主张的7号楼东首底层5号及6号车库是不同的标的。原告的质证意见为:对该证据的合法性有异议,滨江城市花园的开发商是浙江佳合房地产开发有限公司,陈生泉既不是小区的开发商也不是车库的所有权人,所以陈生泉没有转让车库的权利,其出具的凭证是违法的。

对上述证据,本院认证认为:

对证据1、4,原告欲证明的是其作为原告起诉的诉讼主体资格,被告对证据1及证据3中的决议的真实性没有异议,只是表示对业主委员会的选举程序及负责人的产生是否符合法律程序不清楚及提出决议不能代表全体业主的意见,对此本院认为,本案原告系经合法备案的业主委员会,其提起本案诉讼系执行业主代表大会的决议,被告虽提出异议,但并未提供足以反驳的证据,故本院对被告的异议不予采信,对原告的主体资格予以确认。

对证据2,被告对其真实性没有异议,本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。

对证据3,原告欲证明的事实为其已向被告履行要求腾退车库的告知义务,被告表示不知情,鉴于原告已起诉至本院且被告亦已应诉,可视为原告已履行了相应的告知义务。

对证据5,经核实,案涉小区的开发商为浙江佳合房地产有限公司嵊州分公司,仅凭该组证据不足以证明陈生泉系被告所购买车库的所有权人。

对证据6,因该证据涉及到案外人的利益,故本院对相应事实不予认定。且即使被告所述属实,因被告亦无证据证明其所购买车库的出卖方陈生泉有权对该车库进行处分,故本院对被告的证明目的不予采信。

经审理查明:原告系经嵊州市建设局备案的嵊州市滨江城市花园的业主委员会。2011年7月5日在嵊州市鹿山街道捣臼爿社区居民委员会的鉴证下,浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订了嵊州市滨江城市花园5号楼、7号楼底层车库及小高楼7、8、9层阁楼(夹层)储藏室移交协议,浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司将嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层5间车库(5-9号)等产权无偿移交给原告,由嵊州市滨江城市花园全体业主共有。现原告以被告占有了上述车库中的5号及6号车库为由,要求被告予以腾退。

另查明:1、浙江佳合房地产开发有限公司嵊州分公司系嵊州市滨江城市花园的开发商;2、被告占有的车库(其自述为嵊州市滨江城市花园7号楼4号车库)位于嵊州市滨江城市花园7号楼东首,车库楼上的房屋为7幢1单元102室;3、嵊州市滨江城市花园7号楼东首底层共有车库5间,其中朝南靠西的2间由被告占有使用,未办理相应的权属证书。

本案的主要争议焦点为:本案原告主张的车库与被告占有的车库是否为同一间车库?经现场勘查,案涉小区7号楼东首底层共有车库5间,原、被告双方虽对车库的编号理解不同,但指向同一,讼争车库的位置为嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置。本院认为,鉴于案涉车库没有权属证书,故其编号系由当事人自行理解,被告不能仅凭该编号的不同来对抗原告的主张。考虑到案涉小区7号楼东首底层的车库仅有5间,结合原告与小区开发商的移交协议,本院认定原告主张的车库与被告占有的车库系同一车库,为免于争议,本院将案涉车库的位置标注为嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库。

裁判分析过程

本院认为,根据原告提供的证据,已可以证明案涉车库属小区全体业主共有,被告认为其从案外人处购得该车库,但却不能证明该案外人对该车库具有处分权,故应由被告承担举证不能的不利后果。嵊州市滨江城市花园业主委员会作为小区业主大会的执行机构,具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能,故其可以作为原告提起诉讼并代表全体业主接收案涉车库。综上,原告的诉讼请求,理由正当,本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

裁判结果

裘志勇在本判决发生法律效力之日起十日内将嵊州市滨江城市花园7号楼1单元102室楼下朝南靠西两间卷帘门所属位置的车库返还给嵊州市滨江城市花园全体业主,由嵊州市滨江城市花园业主委员会接收。

案件受理费80元,减半收取40元,由被告裘志勇负担(限被告裘志勇在本判决发生法律效力之日起10日内向本院付清)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元,款汇绍兴市预算外资金财政专户,帐号:0900000103326300413-9008,开户行:绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。

文尾

审判员  吴校军

二〇一四年三月十八日

书记员  徐烽平

附件

本案引用的法律条文

《中华人民共和国物权法》

第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

法条

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条

《中华人民共和国物权法》

第三十四条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条