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李清祥、谭桂莲等与韶关市城乡规划局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)一审行政判决书

结案日期:2017年6月15日 案由:林业行政规划 当事人:谭桂莲 韶关市城乡规划局 李清祥 案号:(2017)粤0203行初88号 经办法院:广东省韶关市武江区人民法院

当事人信息

原告:李清祥,男,1965年11月7日出生,汉族,中国工商银行韶关分公司司机,广东省始兴县人,住广东省韶关市武江区。

原告:谭桂莲,女,1972年10月25日出生,汉族,始兴县林业局职工,广东省始兴县人,住广东省韶关市武江区。

被告:韶关市城乡规划局,住所地:广东省韶关市武江区芙蓉新城芙蓉园7栋。

法定代表人:许险峰,局长。

单位负责人:徐建华,该局副局长。

委托代理人:赵军,广东天行健律师事务所律师。

委托代理人:周志明,该局法规科科长。

第三人:韶关市常青恒兴房地产开发有限公司,住所地:广东省韶关市武江区武江北路388号凯旋华府A3、A4幢1号商场第3层。

法定代表人:杨文杰,总经理。

委托代理人:陈植林,该公司法务人员。

委托代理人:李秋华,该公司法务人员。

诉讼记录

原告李清祥、谭桂莲诉被告韶关市城乡规划局(以下简称韶关市规划局)、第三人韶关市常青恒兴房地产开发有限公司(以下简称常青恒兴公司)规划部门行政规划纠纷一案,原告于2017年2月27日向本院提起行政诉讼。本院于2017年3月2日立案受理后,当日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2017年5月8日公开开庭审理本案。原告李清祥、谭桂莲,被告韶关市规划局的负责人徐建华及其委托代理人赵军、周志明,第三人常青恒兴公司的委托代理人陈植林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

2016年8月26日至2016年9月4日,韶关市规划局在韶关市碧桂园凯旋华府商住小区的售楼部门口、工地施工的出入口及韶关市规划局网站上张贴《修建性详细规划调整批前公示》,公示内容是碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划的调整方案,并告知“以上申请事项利害关系人有权就公示事项进行陈述和申辩;对以上申请事项持有异议的利害关系人,应在公示期间向我局提出书面意见,逾期视为放弃陈述和申辩的权利;有效的意见反馈期:2016年8月26日至2016年9月9日;本案涉及的利害关系人,依法享有申请听证的权利。如需申请听证的,应自本项目公示期届满次日起5日内(2016年9月5日至9月9日)向韶关市规划局提出书面申请,逾期视为放弃申请听证的权利。”

原告李清祥、谭桂莲诉称,原告是韶关市武江区武江北路388号凯旋华府A11栋501房的业主,是在2013年底买的房子,因小孩从县城考上北江中学高中部,为他读书方便才决定借钱买房子的。当时北江中学高中部附近大把房子,原告家却舍近求远购买了常青恒兴公司的房子,就是因为当时看中小区内的规划设计图科学合理,而选5楼也刚刚好。当时连便宜、距离学校又近的学区房翰林世家也不考虑,不料在2014年就听说小区原规划图有变(后来打听其实是2011年就变更了),这让原告难以接受,因为当时原告购房时售楼部的工作人员和李国安老总亲自接见原告一家三口,都没有如实告知会改变小区原规划图这一事实。2014年小区业主就有人开始传出变更小区原规划图等侵权行为,当时业主们包括原告有40~50人集体去常青恒兴公司讨说法,好几个开发商老板在办公室接见了原告他们。开发商老板说正在协商,让业主放心,说有变化会通知业主们的。原告当时也和李老板说过,因原告不在韶关上班不经常在韶关住,信息会没那么灵通,如果有变化或公示就请及时告诉原告听,他说好。原告买房时李国安老总还给原告打了折扣,但后来没有告知,也没联系原告。

现改变小区原规划图进行建设造成很大变化,原告家处于四面楼房包围的地势,而且从20楼变成了30楼,再加上新建两座离原告家靠近,楼层又高,严重形成原告家被包围的地势,阳光本来就不充足,现冬天阳光更是难以照进家门。改变楼层高度原告家5楼变矮了。当时房价确是最高的。

根据什么情况下可以退房并要求补偿,开发商擅自变更规划在商品房预售之后,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知购房者。购房者应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,未作书面答复的,视为同意变更。原告家不同意变更。造成原告未作书面答复,是因为没有通知原告和对韶关市规划局张贴在小区内的公示有异议及作为不当:①张贴的地方不是出入必经之路;②不是平时的休闲娱乐场所;③不是大门;④我们有个凯旋华府业主群,我都问过,都没有人知道有公示过这回事,被告张贴的公示相片中除工作人员外的两个老人是业主的妈,不能代表业主,所以不能算知道这回事。这样造成原告没有及时提交退房的书面答复。

据此,原告对被告韶关市规划局的公示有异议,请求法院判令:公示无效。

原告在诉讼中提交的证据有:1、两原告身份证复印件,用以证明原告的诉讼主体资格;2、粤房地权证韶字第××号房产证谭桂莲等二人共有(用),3、粤房地权证韶字第××号房产证李清祥等二人共有(用),用以证明原告是凯旋华府的业主;4、韶城规审函[2016]211号《韶关市城乡规划局关于凯旋华府A11幢501业主对凯旋华府商住小区修建性详细规划调整异议的回复意见》,5、2017年1月16日韶关市规划局作出的《关于“凯旋华府”A11幢501业主对“凯旋华府”商住小区有关规划变更问题的回复意见》,证据4、5用以证明我方多次寻找被告,被告才回复了我方;6、企业机读档案变更登记资料,7、企业机读档案登记资料,证据6、7用以证明第三人的法定代表人的变更登记情况;8、告全体业主书,用以证明老业主告知凯旋华府全体业主的告知书;9、广东省商品房买卖合同,用以证明我方和第三人签订的房屋买卖合同;10、相片,用以证明我方是在业主微信群里发现有公示,在小区内没有发现公示张贴。

被告韶关市规划局辩称,本案所涉的韶关市武江区武江北路338号凯旋华府修建性详细规划的调整,是严格依照法定程序进行审批的,不存在违法情形。韶关市规划局对凯旋华府修建性详细规划调整方案的审批,是在严格审查了第三人提交的申请资料,依法进行了官网和现场批前公示,征求利害关系人意见并告知有权申请听证以及其他相关权利等法定程序,在公示期及意见反馈期内未收到任何相关利害关系人的异议后依法批准的。整个审批过程和程序都是严格按照相关法律规定进行的,不存在违反法定程序审批的情形。

综上所述,原告的诉讼主张没有事实和法律根据,请求人民法院依法驳回其诉讼请求。

被告于2017年3月20日向本院提供作出被诉行政行为的证据、依据:1、韶关市修建性详细规划审查批后调整申请表及申请人营业执照,2、广东省企业投资项目备案证,3、国有土地使用权出让合同、国有建设用地使用权补充合同及规划条件图、国有土地使用权证,证据1-3用以证明常青恒兴公司的主体资格及其提出涉案项目修建性详细规划调整申请,常青恒兴公司已取得投资项目备案证及其系涉案规划调整范围地块的法定权属人;4、经济技术指标校核报告书,5、日照分析报告书,证据4、5,用以证明涉案规划调整符合控制性详细规划及设计规范,并满足住宅日照要求;6、公示照片、网上公示截图、现场公示照片,7、韶关市碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划方案调整审定通知书及审定图,证据6、7用以证明涉案规划调整方案采取了官网和小区出入口、公共场所等多现场张贴的方式进行,公示合法有效,及严格按照法定程序进行审批;8、韶关市规划局关于凯旋华府A11幢501业主对凯旋华府商住小区修建性详细规划调整异议的回复意见,用以证明原告于涉案规划调整方案已审定批准后数月才提出异议,被告对原告的异议已作出答复说明情况;9、《中华人民共和国城乡规划法》,用以证明涉案规划调整的法律依据。

第三人常青恒兴公司陈述,第三人依法向韶关市规划局提起规划变更申请,韶关市城乡规划局依法进行公告。在公告期间,原告及与该具体行政行为的利害关系人没有提出异议,随后韶关市规划局依法作出规划行政许可,该具体行政行为程序合法。因此,请求法院确认公示有效并驳回原告的诉讼请求。

第三人在诉讼中未提交任何证据。

经庭审质证,对被告提交的9份证据,原告的质证意见如下:证据1不知道是什么时候的修建性详细规划表;证据2为什么开工时间是2016年9月,是什么意思;证据3国有土地使用权出让合同是2007年2月12日,2007年时我都了解,2007年后的不清楚,对国有建设用地使用权补充合同是什么时候补充的不清楚,对规划图的真实性有异议,国有土地使用权证看不清楚,日期不清楚,不知道是什么时候签订的;对证据4原来叫做凯旋华府,不知道何时变更为韶关碧桂园凯旋华府商住小区,不知道这份报告是什么时候的;证据5是2016年8月份才出具的,我认为不是很准确,不予认可;对证据6的公示有谁知道,公示在什么地方,凯旋华府有200多户都不清楚,公示没在大门和经常出入的地方,我估计公示不是全天候张贴;证据7没收到通知书,凯旋华府的业主也没人知道;证据8是我们亲自上被告单位索要,被告才给我们;证据9不清楚是否已经失效。第三人的质证意见如下:均无异议。

对原告提交的10份证据,被告的质证意见如下:证据1-3三性均无异议;证据4、5三性均无异议,对证明内容有异议,这两份证据证明被告履行了相关的告知义务,以及及时回复了原告反映问题的意见,但这两组证据不能够证明公示无效;证据6、7真实性、合法性无异议,关联性有异议,与本案无关;证据8真实性无异议,合法性有异议,存在煽动不和谐因素的情况,并且不能证明涉案公示违法;证据9三性均无异议;证据10三性无异议,对证明内容有异议,这份照片按原告所说是业主微信群找到的,恰恰说明该照片反映的事实业主是知道的,否则不可能在微信群里有反映。第三人的质证意见如下:与被告的质证意见一致。

本院对上述证据认证如下:对被告提交的9份证据的真实性均予以认可,对其内容根据案情需要予以采纳。对原告提交的10份证据的真实性均予以认可,对其内容根据案情需要予以采纳。

经审理查明,2007年2月12日,常青恒兴公司与韶关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,常青恒兴公司取得位于韶关市××江北路水上乐园西北侧宗地总面积129164平方米的国有土地使用权,用途为商业、住宅用地(经营性)。

后因实施该地块拆迁安置工作受阻,韶关市国土资源局未能按《国有土地使用权挂牌出让方案》约定在常青恒兴公司缴清价款之日起一年后交付第二期土地,导致常青恒兴公司项目建设计划无法执行,遭受经济损失。经韶关市政府组织协调、研究方案以及双方沟通协商,常青恒兴公司(受让人)与韶关市国土资源局(出让人)签订《国有建设用地使用权补充合同》,约定“……一、出让人同意变更上述《国有土地使用权出让合同》第十一条约定的有关合同项下地块建设要求内容,变更后的主要控制指标为:1.建筑容积率:≤3.35;2.建筑密度:≤30%;3.绿地率:≥30%;4.其他:地块其他建设要求应当符合城市规划要求,具体以规划部门规划意见和控制性详细规划为准。……” 2016年7月18日,常青恒兴公司向韶关市规划局提交《韶关市修建性详细规划审查批后调整申请表》,申请对位于韶关市××江北路388号的韶关碧桂园凯旋华府商住小区项目予以户型、平面布局、道路设置、园林绿化、容积率、绿化率、建筑密度进行调整。随后,常青恒兴公司还提交了关于韶关碧桂园凯旋华府商住小区的《经济技术指标校核报告书》及《日照分析报告书》给韶关市规划局。 2016年8月26日至2016年9月4日,韶关市规划局在韶关市碧桂园凯旋华府商住小区的售楼部门口、工地施工的出入口及韶关市规划局网站上张贴《修建性详细规划调整批前公示》,公示内容是对碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划的调整方案,并告知“以上申请事项利害关系人有权就公示事项进行陈述和申辩;对以上申请事项持有异议的利害关系人,应在公示期间向我局提出书面意见,逾期视为放弃陈述和申辩的权利;有效的意见反馈期:2016年8月26日至2016年9月9日;本案涉及的利害关系人,依法享有申请听证的权利。如需申请听证的,应自本项目公示期届满次日起5日内(2016年9月5日至9月9日)向韶关市规划局提出书面申请,逾期视为放弃申请听证的权利。”公示及异议期间,未有碧桂园凯旋华府商住小区的业主及其他利害关系人提出书面意见申请听证。 2016年9月23日,韶关市规划局向常青恒兴公司发出《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划方案调整审定通知书》,内容有“……一、原则同意该修建性详细规划调整总平面规划方案。二、审定经济技术指标如下:1、规划用地性质:居住、商业用地;规划总用地面积128551平方米;规划建设用地面积128551平方米;总建筑面积508789.05平方米;总计容建筑面积429360.34;容积率3.34;建筑密度20.56%;绿地率30.54%;居住户(套)数3194;居住人数(按户均3.2人计)10221人。……” 2016年12月14日,韶关市规划局对李清祥、谭桂莲因凯旋华府商住小区修建性详细规划调整异议作出回复意见,内容有“经我局审查,韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整符合法定程序及相关规划要求。二、针对您所提及的“公示粘贴在哪里?”问题,我局于2016年8月26日至2016年9月9日在项目现场及韶关规划信息网进行批前规划公示,公示期内未收到任何异议意见。” 2017年2月27日,李清祥、谭桂莲向本院提起行政诉讼,请求判令:韶关市规划局作出的《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整批前公示》无效。

裁判分析过程

本院认为,韶关市规划局作出的《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整批前公示》合法,理由如下:

常青恒兴公司于2007年2月12日通过与韶关市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,取得了位于韶关市××江北路水上乐园西北侧宗地总面积129164平方米的国有土地使用权,用于商业、住宅建设。后因实施该地块拆迁安置工作受阻,使常青恒兴公司对前述项目建设无法按计划执行,遭受了经济损失。经韶关市政府组织协调,常青恒兴公司与韶关市国土资源局签订《国有建设用地使用权补充合同》,约定对前述合同项下地块建设的控制指标予以一些变更。经常青恒兴公司提出《修建性详细规划审查批后调整申请》及提交关于韶关碧桂园凯旋华府商住小区的《经济技术指标校核报告书》及《日照分析报告书》,根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。”的规定,韶关市规划局于2016年8月26日至2016年9月4日期间,在韶关市碧桂园凯旋华府商住小区的售楼部门口、工地施工的出入口及韶关市规划局网站上张贴《修建性详细规划调整批前公示》,公布对碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划的调整方案,并告知利害关系人有权就公示事项进行陈述和申辩及享有申请听证的权利。公示及异议期间,因未有碧桂园凯旋华府商住小区的业主及其他利害关系人提出书面意见和申请听证,韶关市规划局于2016年9月23日向常青恒兴公司发出《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划方案调整审定通知书》,原则同意该修建性详细规划调整总平面规划方案。从上述过程可知,韶关市规划局作出的《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整批前公示》符合法律规定。

关于李清祥、谭桂莲认为公示张贴的地方不是公共场所,致使其不了解公示内容,因而未在公示异议期间主张权利的问题。韶关市规划局于2016年8月26日至2016年9月4日期间,除在韶关市碧桂园凯旋华府商住小区的售楼部门口、工地施工的出入口处张贴《修建性详细规划调整批前公示》外,在韶关市规划局网站上亦公布该公示。上述公示地点均属于公共场所,公示期10天,意见反馈期15天。李清祥、谭桂莲未在公示异议期间主张权利,责任不在韶关市规划局。

综上所述,被告韶关市规划局作出的《韶关碧桂园凯旋华府商住小区修建性详细规划调整批前公示》,事实清楚、证据确凿、适用法律正确、符合法定程序。原告李清祥、谭桂莲请求确认公示无效的理由不成立,依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告李清祥、谭桂莲的诉讼请求。

案件受理费50元,由原告李清祥、谭桂莲负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省韶关市中级人民法院。

文尾

审 判 长  陈伟清

审 判 员  刘三瑞

人民陪审员  马丽仪

书 记 员  黎宸

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条

《中华人民共和国城乡规划法》

第五十条第二款