网站地图 / 国资行政强制

陈凤兰与抚州市国有资产监督管理委员会国有资产行政管理一审行政判决书

结案日期:2016年6月9日 案由:监察行政强制 质量监督检验检疫行政强制 国资行政强制 当事人:抚州市国有资产监督管理委员会 陈凤兰 案号:(2016)赣1021行初18号 经办法院:江西省南城县人民法院

当事人信息

原告陈凤兰。

委托代理人邓立昆(系原告陈凤兰之夫)。

被告抚州市国有资产监督管理委员会。地址:抚州市临川区若士路107号。

法定代表人黄有盛,主任。

行政机关负责人汤胜生,该局副调研员。

委托代理人黄中俊,抚州利群律师事务所律师。

第三人抚州日报社。地址:抚州市赣东大道9号。

法定代表人黄小明,总编辑。

委托代理人赵靖、谢焄,该社工作人员。

诉讼记录

原告陈凤兰不服被告抚州市国有资产监督管理委员会作出《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》,于2016年4月12日向南城县人民法院提起诉讼。本院于2016年4月12日立案后,向被告抚州市国有资产监督管理委员会送达了起诉状副本及应诉通知书,并向第三人抚州市日报社送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭,于2016年5月18日公开开庭审理了本案。原告陈凤兰及其委托代理人邓立昆,被告抚州市国有资产监督管理委员会负责人汤胜生及其委托代理人黄中俊到庭参加诉讼,第三人抚州市日报社的委托代理人赵靖、谢焄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

被告抚州市国有资产监督管理委员会于2016年3月16日作出《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》,主要内容:1、要在拍租前处理好店面的装修和品牌加盟等问题不符合合同法的规定;2、江西银座拍卖有限公司不能成为拍租代理,应当回避的投诉,没有法律依据;3、拍卖佣金和手续费应当按拍卖法第56条规定由拍卖人与竞买人约定;4、设定起拍价为15万元,合理合法。

原告陈凤兰诉称,原告陈凤兰与第三人抚州日报社签订了房屋租赁合同,租赁其一楼店铺,租赁期至2015年1月31日止。期间,抚州市人民政府办公室向市政府各部门印发了被告制定的经抚州市人民政府研究同意的《抚州市市直单位经营性国有资产(房屋)租赁管理暂行办法(试行)》(抚府办发(2008)25号),规定市直单位出租其占有、使用的国有资产(房屋)需采取拍卖方式来确定承租方。租赁期满后,第三人委托江西省银座拍卖有限公司对一楼店铺进行招拍。但这次拍卖完全违背了抚府办发(2008)25号的拍租规定,由于被告没有严格执行监管职责,侵害了原告的合法权益。原告向被告举报投诉:1、涉案店铺的起租价过高且未设定最高保留价,是恶意竞价;2、涉案店铺的拍租未按照抚府办发(2008)25号文件的规定将装修费、转让费等设定为公开租赁的前提条件。原告与第三人两次签订的《房屋(店面)租赁合同》第十条都特别约定,如转租则装修费用由后继承租人承担。原告才给付胡江海转让费(含装修费),现在第三人拍租,应该由后继承租人承担;3、涉案店铺拍租要求的中介佣金大幅高于抚府办发(2008)25号文件的规定;4、负责涉案店铺拍租的拍卖公司是内定的,不符合阳光公开的原则。2016年3月16日,被告作出《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》。原告认为该答复函违法,应予撤销,被告依然没有履行其法定职责,故诉至法院要求撤销被告抚州市国有资产监督管理委员会于2016年3月16日作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》并责令其重新履行国有资产监管职责。

原告陈凤兰向本院提供了以下证据、依据: 1、胡江海与第三人抚州日报社签订的房屋(店面)租赁合同复印件二份,证明当时第三人与胡江海签订合同没有拍租。 2、2009年至2013年房屋(店面)租赁合同复印件一份、2010年10月15日转让协议及收条三份,证明原告是付了转让费从胡江海手上接手过来的,并且也装修了。 3、游昆华与抚州市经济贸易委员会签订的租赁合同复印件一份、2014年12月26日游昆华竞租成交确认书复印件一份,证明拍租应该按照原租赁费用设定起拍价。 4、2013年至2015年的房屋(店面)租赁合同复印件一份、2013年2月10日装饰装修工程合同原件一份、工程预算表共9页原件一份及店铺照片复印件一份,证明2013年原告签订了这份合同,对这个店面有转租权。 5、2014年12月23日《关于安奈儿童装专卖店在拍租时的情况说明》打印件一份,证明拍租之前,原告向第三人提交过。 6、录音光盘一张及录音文字整理资料三份,证明2014年12月23日关于安奈儿童装专卖店在拍租时的情况说明提到的装让费、装修费第三人是承诺给我方的。

被告抚州市国有资产监督管理委员会辩称,1、原告所称涉案店铺的起租价过高且未设定最高保留价与事实不符。涉案店铺起租价设定为15万元,是出租方根据市场行情与拍卖公司协商的结果,出租方已按拍卖法、抚府办发(2008)25号文件的规定向拍卖公司出具《保留价函》,设定最低限为17.5万元,最高价为21.8万元,符合法律规定。2、抚府办发(2008)25号文件于2008年8月12日试行,其第九条第(二)项规定“本办法实施前原承租人因装修、品牌加盟等产生的遗留问题的处理。”,而原告与第三人是在2013年2月签订的租赁合同,在规定实施之后,不适用该项规定。3、抚府办发(2008)25号文件第十三条就佣金的支付比例进行了指导性规定,不具有强制性。原告与拍卖公司约定按5%交纳佣金,符合拍卖法的规定。佣金支付比例也不属于被告的监管职责范围。4、负责涉案店铺的江西银座拍卖有限公司具有拍卖资质,原告提出拍卖公司实际控制人陈明恩系第三人职工应当回避缺乏法律依据。综上,被告的职责是监管市属单位的国有资产,使其保值增值。被告于2016年3月16日作出《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》事实清楚,证据充分,程序合法,适用法律正确。在涉案店铺拍租过程中已经依法履行职责,监管到位。而《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》不影响原告陈凤兰的合法权益,且原告在撤回(2015)城行初第101号行政诉讼的起诉后无正当理由再次起诉,故请求法院裁定驳回原告的起诉。

被告抚州市国有资产监督管理委员会向本院提交了以下证据、依据: 1、《委托拍卖合同》复印件一份,证明2014年12月7日,抚州日报社就一楼商铺租赁权租事宜委托江西省银座拍卖有限公司依法拍租,并签订《委托拍卖合同》。 2、抚州日报竞租公告复印件一份,证明拍卖公司于2014年12月9日就拍租抚州日报社一楼商铺租凭权事宜在抚州日报社登报公告。 3、《关于抚州日报社一楼店面(现安奈儿童装)腾空及参与租凭权竞买的通告》复印件一份,证明抚州日报社与拍卖公司就抚州日报社一楼商铺租凭权拍租事宜向承租户及竞买人发布公告,通告告知承租户在同等条件下有优先竞得权以及承租户腾空商铺时间。 4、拍卖资料复印件一份,证明拍卖事项须知做到了公开透明。 5、陈凤兰《竞租人承诺函》、银行进账单及身份证复印件各一份,证明陈凤兰签订竞租人承诺函,就拍卖佣金5%作出承诺,并交纳了保证金。 6、《保留价函》、号牌配号表、拍卖会笔录、竞租成交确认书复印件各一份,证明抚州日报社一楼店面的拍租保留价最低限价为17.5万元,最高限价为21.8万元。陈凤兰在竞拍中的号牌为058号,陈凤兰在竞拍中只出价了15万元,低于其他竞拍人。抚州市日报社一楼商铺由吁友泉竞得,成交价为21万元。 7、《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市直单位经营性国有资产(房屋)租赁管理暂行办法(试行)的通知》(抚府办发(2008)25号文件)复印件一份,证明国有资产对外出租,应采取拍租的方式,且租赁保留价设最低价和最高价,以保证国有资产的保值、增值。

第三人抚州市日报社述称,涉案店铺拍租前报社所有工作程序完全符合市国资委的相关要求。关于拍卖公司收取高额佣金和未设置前提条件是否违规,被告没有裁定的权限。第三人只剩下涉案店铺没有参加过公开拍租,且租赁合同到期,故按规定上报市国资部门进行公开拍租,以便国有资产更好保值增值。

第三人抚州市日报社未向本院提供证据、依据。

经庭审举证、质证,原告对被告提供的第4号证据的关联性有异议,认为没有做到公开透明;第6号证据中《保留价函》的真实性有异议,认为当时没有公开;对其他证据无异议。第三人对被告提供的证据无异议。

被告对原告提供的第1、2、3、4、6号证据的关联性有异议,认为仅能证明被告履行了法定职责。第三人对原告提供的第1、2、3、4号证据的关联性有异议,对第5、6号证据的真实性无异议,但关联性有异议,认为不能达到原告的证明目的。

本院对上述证据作认证如下:原告提供的第3号证据形式不合法,与本案待证事实不相关,不予认定;其他证据形式合法,内容真实,与本案待证事实相关,予以确认。被告提供的证据形式合法,内容真实,与本案待证事实相关,予以确认;第7号系行政规定,不作证据认定。

经审理查明,2015年3月、4月,原告陈凤兰向被告抚州市国有资产监督管理委员会提交反映抚州日报社一楼店面进行违规拍租的举报。2015年10月26日,原告向本院提起(2015)城行初第101号行政诉讼,要求被告履行国有资产监管职责并废除抚州日报社一楼店面的违规拍租结果。2016年3月16日,被告向原告出具了《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》。之后,原告向本院申请撤回(2015)城行初第101号行政案件的起诉,本院于2016年4月5日作出(2015)城行初第101号《行政裁定书》,准予原告撤回起诉。原告不服被告作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》,认为被告未依照抚府办发(2008)25号《抚州市人民政府办公室关于印发抚州市直单位经营性国有资产(房屋)租赁管理暂行办法(试行)的通知》履行监管职责,故诉至本院要求撤销被告作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》并责令其重新履行国有资产监管职责。

经查,2009年5月1日,第三人抚州日报社与胡江海签订《房屋(店面)租赁合同》,将座落于抚州日报社一楼若士路15号五间店面出租给胡江海,年租金70000元,租赁期限至2012年10月1日。2009年10月1日,第三人又将店铺附属的角楼出租给胡江海,年租金4000元,租赁期限至2012年10月1日。2010年10月15日,胡江海与原告签订转让协议,将上述五间店面及店内空调、电脑、装饰等固定设施转让给原告并负责帮助原告与第三人更改租赁合同,原告支付胡江海30万元转让费。随后,原告与第三人就上述五间店面签订了《房屋(店面)租赁合同》,年租金70000元,租赁期限至2013年2月1日。后双方又续签《房屋(店面)租赁合同》延长租赁期限至2015年1月31日,年租金95000元。2013年2月、3月,原告对租赁店面进行装修,经营安奈儿品牌。2014年12月7日,第三人与江西省银座拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》,决定对原告承租的安奈儿店面进行拍租,约定买受人佣金按《竞买承诺书》约定的比例收取。2014年12月9日,江西省银座拍卖有限公司在抚州日报发布《竞租公告》:首年起租价15万元,租期3年(次年在首年租金基础上年递增5%、第三年租金在次年租金基础上年递增8%)。同日,江西省银座拍卖有限公司向承租户、竞买人发布《关于抚州日报社一楼店面(现安奈儿童装)腾空及参与租赁权竞买的通告》,告知原承租户在同等价格条件下享有优先竞得权。2014年12月22日,原告签署了《竞租人承诺函》,承诺买受后按竞租成交总额计算5%拍卖拥金。2014年12月23日,原告向第三人提交《关于安奈儿童装专卖店在拍租时的情况说明》要求拍租竞租成功方给予市场价的转让费并允许其在2015年9月底之后空店。2014年12月26日,第三人向江西省银座拍卖有限公司出具保留价函,最低限价为17.5万元,最高限价为21.8万元。2014年12月26日拍租当天,吁友泉以21万元竞租成交,而原告出价15万元。

裁判分析过程

本院认为,根据《事业单位国有资产管理暂行办法》第七条规定,被告抚州市国有资产监督管理委员会具有对其所属事业单位的国有资产进行监督管理的法定职责。

被告认为其作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》不影响原告陈凤兰的合法权益,且原告在撤回(2015)城行初第101号行政诉讼的起诉后无正当理由再次起诉,故要求裁定驳回原告的起诉。本案中,被告在(2015)城行初第101号行政案件的审理期间,对原告提交的拍租举报事宜作出《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》,原、被告双方形成举报、答复法律关系,且该答复函是针对原告参与的店面拍租事宜而作出的答复,可能影响原告的合法权益,原告不服该答复函有权提起行政诉讼,故对被告要求裁定驳回原告起诉的请求,本院不予支持。

在被告是否履行店面拍租的监管职责方面,本案争议的焦点在于:一、装修、转让等费用是否应当设置为拍租的前提条件;二、江西省银座拍卖有限公司是否应当回避此次拍租代理;三、被告是否应当对竞租人与拍卖公司的佣金比例履行监管职责;四、拍租店面的租赁保留价是否违反《抚州市直单位经营性国有资产(房屋)租赁管理暂行办法(试行)》(以下简称《暂行办法》)第五条规定。

第一个问题。《暂行办法》于2008年8月12日实施,其第九条规定:“本法实施前原承租人因装修、品牌加盟等产生的遗留问题的处理……(二)无合同约定的,出租人可本着实事求是的原则对原承租人的装修进行价值评估,并设置为公开租赁的前提条件……竞租不成功的由新承租人按前置条件的约定补偿原承租人”。原告提出第三人首次就涉案店面进行拍租应当按照《暂行办法》第九条规定将原告给付的装修、转让等费用作为拍租的前提条件的主张。本案中,第三人对涉案店面的租赁方式首次采取拍租处理的方式,原告承租涉案店面的起始时间是2010年10月,晚于《暂行办法》第九条规定处理遗留问题给予装修补偿的时间要求即2008年8月之前。从中可知,原告将首次拍租处理适用于处理遗留问题,从而认为装修、转让等费用可以作为拍租的前提条件,不符合客观事实,是在时间认识上理解错误所致,故本院对原告提出首次拍租应当将装修、转让等费用作为前提条件的主张不予采纳。原告还提出其与第三人两次签订的《房屋(店面)租赁合同》第十条特别约定如转租则装修费用由后继承租人承担的主张,为此还提供其给付胡江海转让费(含装修费)、胡江海与第三人签订的《房屋(店面)租赁合同》等证据。由于原告的该项主张涉及原告与第三人之间发生的民事争议,与本案被告是否履行拍租的监管职责无关,故本院对原告提出的该项主张不作认定,原告应当通过民事途径解决。

第二个问题。原告认为江西省银座拍卖有限公司的实际控制人是第三人职工陈明恩,有重大利益关联,应当回避而不能代理涉案店面的拍租。由于原告所称陈明恩是江西省银座拍卖有限公司的实际控制人并无相关证据证实,被告调查后亦未发现原告提出的上述举报内容,故本院对原告提出江西省银座拍卖有限公司应当回避的主张不予采纳。

第三个问题。我国拍卖法第五十六条第一款规定,委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例,未作约定后拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。原告认为江西省银座拍卖有限公司按竞租成交总额计算收取5%拍卖佣金,造成三年租金收取15%拍卖佣金,不符合《暂行办法》第十三条第(一)项“中介机构的佣金收取标准为……租期三年,比例为3.4%”之规定,被告应当履行监管职责。本院认为,确保国有资产依法保值增值是被告履行拍租监管的职责,原告作为竞租人与江西省银座拍卖有限公司就拍卖佣金比例如何约定属于拍卖法等民事法律规范调整范畴,与被告是否履行拍租监管职责并无关联,故对原告提出江西省银座拍卖有限公司按竞租成交总额计算收取5%拍卖佣金违法故被告应当履行监管职责的主张,本院不予采纳。

第四个问题。租赁保留价是确保国有资产保值增值的重要手段。原告认为其与第三人签订《房屋(店面)租赁合同》约定年租金9.5万元,而本次拍租确定的起租价为15万元过高属恶意竞价,租赁保留价最低限为17.5万元违反了《暂行办法》)第五条规定。经查,《暂行办法》)第五条对租赁保留价最低限、最高限的确定规定了市场比较法、资金成本法。第三人采用资金成本法确定租赁保留价最低限为17.5万元,虽然高于原告承租的9.5万元,但有利于确保国有资产保值增值。原告所称确定的起租价为15万元过高没有事实根据和法律依据,而租赁保留价最高限为21.8万元有利于防止恶意竞价。因此,对原告提出的上述主张,本院不予采纳。

综上,涉案店面拍租实现了国有资产的保值增值,被告依法履行了国有资产的监管职责。根据原告的举报,被告调查后作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》并无不妥。原告提出要求撤销被告作出的《关于陈凤兰同志反映抚州日报社一楼店面租赁权拍卖活动有关问题的答复函》并责令其重新履行国有资产监管职责的诉讼请求,本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告陈凤兰的诉讼请求。

案件受理费50元,由原告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省抚州市中级人民法院。

文尾

审 判 长  曾艾雪

人民陪审员  李香

人民陪审员  王琳

二〇一六年六月九日

书 记 员  邓慧

附件

附:本判决适用的相关法律依据 1、《事业单位国有资产管理暂行办法》第七条事业单位的主管部门(以下简称主管部门)负责对本部门所属事业单位的国有资产实施监督管理。其主要职责是:

(一)根据本级和上级财政部门有关国有资产管理的规定,制定本部门事业单位国有资产管理的实施办法,并组织实施和监督检查;

(二)组织本部门事业单位国有资产的清查、登记、统计汇总及日常监督检查工作;

(三)审核本部门所属事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等事项,按规定权限审核或者审批有关资产购置、处置事项;

(四)负责本部门所属事业单位长期闲置、低效运转和超标准配置资产的调剂工作,优化事业单位国有资产配置,推动事业单位国有资产共享、共用;

(五)督促本部门所属事业单位按规定缴纳国有资产收益;

(六)组织实施对本部门所属事业单位国有资产管理和使用情况的评价考核;

(七)接受同级财政部门的监督、指导并向其报告有关事业单位国有资产管理工作。 2、《中华人民共和国拍卖法》第五十六条委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。

委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定,拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的,可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。 3、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条

《事业单位国有资产管理暂行办法》

第七条

《暂行办法》

第五条第九条第十三条第(一)项