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原告柴贞贵诉被告江安县房地产管理局、第三人柴祥珍房屋登记纠纷一审行政判决书

结案日期:2015年11月5日 案由:人民政府行政补偿 房屋行政补偿 监察行政补偿 质量监督检验检疫行政补偿 司法行政行政补偿 当事人:江安县房地产管理局提交以下证据 江安县房地产管理局 与第三人系父女关系 第三人柴祥珍房屋登记纠纷一案 江安县房地产管理局辩称 柴贞贵 柴贞贵诉称 提交以下证据 柴贞贵诉被告江安县房地产管理局 案号:(2015)江安行初字第17号 经办法院:四川省江安县人民法院

当事人信息

原告柴贞贵,男,汉族,1940年10月15日出生,务农,住江安县。

委托代理人柴祥云,男,汉族,1969年7月9日出生,务农,住江安县。

被告江安县房地产管理局,住所地江安县江安镇南外街。

法定代表人尹文龙,局长。

委托代理人王永江,四川蜀南律师事务所律师。

第三人柴祥珍(曾用名柴祥秀),女,汉族,1974年1月22日出生,务农,住江安县。

委托代理人吴启才,四川省江安县北斗法律服务所法律工作者。

原告柴贞贵诉被告江安县房地产管理局、第三人柴祥珍房屋登记纠纷一案,本院于2015年5月18日立案,于5月24日向被告送达起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。因案件涉及民事争议,行政案件进入中止程序。民事争议一审判决生效后,合议庭于10月28日再次开庭进行审理。原告柴贞贵及其委托代理人柴祥云,被告江安县房地产管理局的委托代理人王永江,第三人柴祥珍的委托代理人吴启才均到庭参加了诉讼。

原告与第三人系父女关系,2009年原告和第三人住所地xx镇xx村xx组征地拆迁,原告与第三人获得了江安县国土局补偿给原告及第三人安置房一套及门市一间。原告认为第三人利用原告目不识丁、眼部有疾的情况,骗取原告在《承诺书》等文书上签字。被告未经认真审核将房屋及门市登记于第三人名下,已严重损害了原告合法的财产权。原告对被告履行的房屋登记行为不服,故提起诉讼请求法院判决撤销房屋及门市登记并重新将产权办理为共有。

原告柴贞贵诉称,原告柴贞贵和第三人柴祥珍系父女关系。2009年柴贞贵、柴祥珍住所地xx镇xx村xx组遇征收拆迁。2009年4月2日,柴祥珍代柴贞贵签订了征收土地拆迁安置补偿合同书(当时柴贞贵是户主),原告和第三人共同获得了位于xx镇xx大道xx段xx中心安置房2号楼1—33号,面积为40.04㎡的门市一间及2号楼4-3-3号面积为114.4㎡的住房一套。原告和第三人在2号楼4-3-3住房共同居住生活,当时未办理房权证。2014年3月第三人柴祥珍说办房权证了,叫原告柴贞贵去签个字。于是第三人就把原告带到房管局,第三人叫原告签字,并说签了就能办证了,原告不知道纸上写的什么内容,只认识上面少量的字,再加上柴贞贵的眼睛高度残疾,根本看不清楚,好不容易才把名字签好。签字后,第三人对原告不好,经常骂他,也不管他,还撵他出去,生病了也不给他治病。原告柴贞贵再也不愿意同第三人一起生活,就叫第三人把属于他的一份房产分给他,卖了来好治病,但第三人说房子和门市都是她一个人的没有原告的。原告同其他子女到相关部门去了解这个事情,才知房子和门市都办在第三人一个人的名下。原告认为第三人柴祥珍利用原告不识字,眼睛高度残疾,骗取老人的签字。签字及放弃产权并不是原告的真实意思表示,该行为是无效的,江安县房地产管理局在未经认真审核、在未了解真实情况下,把本该属于原告及第三人共同共有的房产登记在第三人一人的名下,系办证程序违法。故提起诉讼,请求人民法院依法判令撤销被告对该门市及住房的产权登记,并重新办理产权共有登记。

原告提交以下证据:

一组:1、柴贞贵的身份证复印件一张;2、柴贞贵的户口簿复印件一张。证明柴贞贵的基本身份情况。

二组:征收土地拆迁房屋安置补偿合同书。证明原告柴贞贵及第三人柴祥珍与江安县土地收购储备交易中心签订了房屋拆迁安置补偿合同,同时也充分证明了位于江安县xx中心安置小区的住房一套、门市一间是属于柴贞贵及第三人柴祥珍共有的安置房产。

三组:1、柴贞贵的残疾人证复印件一张;2、柴贞贵的出院证一张;3、柴贞贵的CT检查报告单一张;4、柴贞贵的住院病历一份。以上证据证明柴贞贵的眼睛高度残疾,柴贞贵患有慢性支气管炎、肺气肿、肺心病、糖尿病、脑梗塞等多种疾病,柴贞贵还患有脑萎缩,证明原告是限制民事行为能力人。

四组:新兴司法鉴定中心的法医学鉴定意见。证明原告于2015年3月24日被宜宾新兴司法鉴定中心鉴定为“鉴定人柴贞贵患脑血管痴呆轻度,目前系限定民事行为能力。”

被告江安县房地产管理局辩称,本案涉及的房屋及门市,系由江安县土地收购储备交易中心(简称交易中心)根据江安县人民政府土地征收决定统一实施拆迁而对原告及第三人进行的补偿。由于被拆迁户的人数众多,涉及面广,为了方便广大群众及时的办理房屋登记手续,交易中心与被拆迁户商议并达成一致意见,决定由交易中心统一为被拆迁户代为办理产权登记手续。在房屋拆迁重新安置过程中,相当一部分被拆迁户基于家庭内部原因,重新对房屋的产权进行了变更申请。基于此,交易中心按照被拆迁户的要求办理产权变更登记。涉及本案的房屋及门市均登记在第三人的名下,是原告本人的真实意思表示,原告在《承诺书》、《协议书》上均有签字。交易中心在监督原告及第三人履行相关手续后,将办理产权证的资料交到被告处,被告依据《房屋登记办法》(原建设部第168号令)第二十条的规定为当事人填发了房屋所有权证。因此,被告为第三人填发房屋所有权证的行政行为事实清楚,证据充分,程序合法。原告要求撤销的事实和理由不能成立,请求法院依法维持我局作出的行政行为。

被告江安县房地产管理局提交以下证据:

诉讼记录

1、征收土地拆迁房屋安置补偿合同书。证明原告及第三人与交易中心签订了房屋拆迁安置合同。 2、询问笔录、声明书。证明第三人说明门市及房屋产权登为她一个人所有。 3、柴贞贵出具的承诺书。证明柴贞贵承诺将拆迁安置的门市和住房的产权证办理为第三人柴祥珍所有并承诺承担由此产生的法律后果。 4、第三人与丈夫的身份信息、结婚证。证明第三人的身份情况。 5、原告的身份信息、婚姻登记信息。证明原告的身份情况。 6、房屋析产协议。证明原告与第三人就本案涉及的房屋达成了析产协议,门市、住房全部登记办理为第三人的产权。 7、放弃产权声明。证明第三人的丈夫钟x友声明放弃涉及本案的产权。 8、门市及房屋所有权转移登记申请书。证明被告受理了房屋开发商的房屋转让登记申请。 9、住房房屋所有权转移登记申请书。证明被告受理了房屋开发商的住房房屋转让登记申请 10、询问笔录、声明书。证明第三人说明门市及房屋产权登记为她一个人所有。 11、柴贞贵出具的承诺书。证明柴贞贵承诺将拆迁安置的门市和住房的产权证办理为第三人柴祥珍所有。承诺承担由此产生的法律后果。 12、放弃产权声明。证明第三人的丈夫钟x友声明放弃涉及本案争议房屋的产权。 13、房屋析产协议。证明原告与第三人就本案涉及的房屋达成了析产协议,门市、住房房屋全部登记办理为第三人的产权。 14、房屋登记办法。证明被告适用的法规。 15、证人杨xx出庭作证的证言。证明依程序对申请办理房产证进行了审查。

案件基本情况

第三人柴祥珍述称,被告江安县房管局办证行为程序合法、证据充分,是合法有效的行政行为;原告在同第三人签署的《房屋析产协议》是具有民事行为能力,签字合法有效,其中内容也是原告的真实意思表达。如原告认为自己的签字应属无效,则原告的诉讼行为也应无效,应由其法定代理人代为诉讼。

第三人柴祥珍提供以下证据: 1、身份证复印件。 2、户口簿复印件。第1、2组证据证明第三人主体资格。 3、安置补偿合同书复印件。 4、协议(2009年4月2日)。是原告亲笔书写,并有第三人另一个姐姐柴x莲也签了字。 5、房屋析产协议书复印件(2009年4月16日)。 6、结算票据、缴款单。 7、住房的产权证、土地证复印件。 8、门市的产权证、土地证复印件。第3至8组证据证明第三人取得门市及住房的情况,补差款是第三人所交。

本院对原告提交的证据认证如下:第1组证据证明了原告的主体资格,对该证据予以采信。对第2组《征收土地拆迁房屋安置补偿合同书》的“三性”予以采信。第3、4组证据与本案不具有关联性,仅证明了原告的病情。《鉴定意见》无法证明签字当时原告的民事行为能力,对该证据不予采信。

本院对被告江安县房管局提交的证据认证如下:对1-14组证据证明了在房屋及门市的权属证书上登记为第三人的经过,及相应的办证过程。对以上证据予以采信。第15组证据证明了国土局收储中心代为收集资料、核实申请人办理权属证书的真实意思。对该证据予以采信。

本院对第三人柴祥珍提交的证据认证如下:1、2组证据证明了原告的主体资格,对该证据予以采信。第3组证据各方当事人均有提交,对该证据予以采信。4、5组证据证明原告将征地补偿的事宜交予第三人办理;原告将政府安置门市及房屋属于自己的部分赠送给第三人,以上有原告及第三人的签字、捺印。对以上证据予以采信。7、8组证据是门市及住房的两证,均登记为第三人的名字,对该证据予以采信。第6组证据是第三人缴纳的房屋及门市的补差款,对该证据予以采信。

经审理查明,原告与第三人所处的江安县xx镇xx村xx组因征地拆迁,第三人与江安县国土局内设机构江安县土地收购储备交易中心(以下简称收储中心)于2009年4月2日签定了《征收土地拆迁房屋安置补偿合同书》(以下简称《安置补偿合同书》。该《安置补偿合同书》(内容摘要)中明确了乙方现有人口情况2人:柴贞贵、柴祥珍;乙方现有房屋总面积51.78㎡(其中水泥瓦37.88㎡,滴水13.90㎡);乙方根据政策就享受换房建筑面积50㎡,并自愿将水泥瓦37.88㎡,滴水13.90㎡作为以房换房,该房折价8069.40元不再计入拆迁补偿。甲方向乙方支付各项构筑物补偿金726.90元、附着物各项费用1020元、倒迁费500元/户、残值收购费517.80元、甲方补助乙方社会保障补贴2人,标准1.5万元/人,共计3万元、换房面积内财政补贴4483元。甲方将乙方安置在xx中心安置小区,位于xx号楼xx单元xx层xx号,面积110㎡,乙方应享受换房面积50㎡,乙方在享受面积内补差5.17㎡,补差单价280元/㎡,合计补差1447.60元。乙方超出享受人口换房面积补差60㎡,补差标准为680元/㎡,合计补差额为40800元。乙方自愿购买优惠门市一间,位于xx号门市,面积40.33㎡,价格按900元/㎡,合计金额36297元,面积、住房、门市补差金额78544.60元。甲方将乙方应进与应补金额进行品迭后,乙方应付给甲方45779.90元。 2009年4月16日,原告与第三人签定《房屋析产协议书》(内容详见下部附录(2015)江安民初字第1404号民事判决书)。2014年初,xx中心的安置房及门市修好后,被拆迁人请求政府尽快将房屋、门市“两证”办理完毕。因涉及被拆迁户人数较多(约有200多户),在江安县人民政府的协调下,最终确定由收储中心按被告江安县房管局的要求为被拆迁户收集材料,代办《产权证》。被拆迁户对此并无异议,按要求向收储中心提交了相关材料,其中也包括本案中的第三人。第三人柴祥珍将《征收土地拆迁房屋安国补偿合同书》、身份证复印件(原告、第三人、钟x友)、原告与第三人签订的《房屋析产协议书》、原告签字的《承诺书》、第三人与钟传友的《结婚证》、《婚姻登记记录证明》复印件,签署有“钟传友”名字的《放弃房产声明》、《房屋所有权转移登记申请书》(住房和门市2份,由宜宾市投资集团房地产开发有限公司江安体育中心项目部与第三人、钟x友签字)等材料交到收储中心办公室。收储中心为再次核实《承诺书》的真实性,经办人员杨春明、吴孟良要求第三人将原告带到办公室对原告将安置房及门市转给第三人的真实意思进行核实,原告再次在《承诺书》上签字予以确认。第三人并在《声明书》(单独所有)、将住房及门市办理为单独所有的2份《询问笔录》上签字。收储中心将以上材料核对无误后,交由被告。被告依第三人的申请对以上材料进行审查并依据《房屋登记办法》第二十条的规定将安置房及门市办理在第三人名下,证号分别为《房权证》江安字第201405027号、《房权证》江安字第201404620号。

后原告与第三人发生家庭纠纷,原告认为在相关协议上签字时其为限制民事行为能力人,本人所实施的民事法律行为无效。被告在办证过程中未尽审查义务,将本应办理为共有的安置住房及门市办理成为第三人单独所有。原告对此不服,并提起行政诉讼。本案行政案件审理应以民事争议结果为依据,原告故而向江安县人民法院提起民事诉讼。原告柴贞贵诉被告柴祥珍确认合同无效纠纷一案经本院民庭审理后作出(2015)江安民初字第1404号民事判决书(已生效、内容如下)“经审理查明,原、被告系父女关系,共同生活多年,两父女系一个户口登记簿,2009年原、被告两人的户口所在地江安县xx镇xx村xx组遇征收拆迁安置,2009年4月2日,被告柴祥珍代柴贞贵与江安县土地收购储备中心签订了征收土地拆迁安置补偿合同,原、被告二人共同获得了位于xx镇xx大道xx段xx中心安置房xx号楼1-33号面积为40.04平方米的门市一间及xx号楼4-3-3号面积为114.4平方米的住房一套。2009年4月16日,两父女签订了一份《房屋析产协议书》,内容为:“甲方柴贞贵(xx镇xx村xx组)乙方柴祥珍(xx镇xx村xx组,系柴贞贵之女)江安县xx中心项目建设宗地拆迁,我户房屋属拆迁范围。根据江安县现行拆迁安置政策,我女柴祥珍户口在我户合并安置。因xx中心征地拆迁涉及房屋51.78平方米(砖水泥瓦)其中房屋面积37.88平方米,滴水13.9平方米,是我女柴祥珍于2009年出资跟柴祥云买的(12000元)。依据上述安置政策和事实,甲、乙双方就财产和办证事宜达成如下协议:一、xx中心涉及柴贞贵户拆迁房屋51.78平方米,归柴祥珍所有,以其他兄弟、姐妹无关系。二、我户与江安县土地收购储备交易中心鉴定的安置协议中,安置在xx中心住房一套,门市一间,归我女柴祥珍一个人所有。在办理两证时(房权证、土地证),产权户主为柴祥珍。三、此协议经甲、乙双方签字生效。甲、乙双方各执一份,交土地收购储备交易中心一份。甲方签字:柴贞贵捺印乙方签字:柴祥珍捺印2009年4月16日”。安置房建好交付前后,原、被告共同生活、使用,2014年3月31日,原告向江安县国土资源局及县房管局出具一份《承诺书》,内容为:“承诺书江安县国土资源局和江安县房管局我们是江安县xx中心拆迁安置户,我们的房屋和门市就在xx中心安置房,现在政府在给我们安置房办理房屋和门市土地证和房屋产权证。我户(姓名:柴贞贵)自愿将房屋转给柴祥珍。为此,我作以下承诺:一、我自愿将我户体育中心安置住房和门市,转给柴祥珍,以后不再向政府申请任何安置和申请建房;二、我已经享受了政府的安置房,我将房屋转让后所引发的一切后果由我自已负责,与政府的任何部门无关。承诺人:柴贞贵签字捺印2014年3月31日”。该承诺签字后父女俩人因生活琐事,发生矛盾。2015年3月23日原告委托宜宾新兴司法鉴定中心对其进行民事行为能力鉴定,2015年3月24日,宜宾新兴司法鉴定中心出具宜新司鉴中心(2015)精鉴定第06号法医学鉴定意见书,鉴定意见为:被鉴定人柴贞贵因患脑血管痴呆轻度,目前系限定民事行为能力。该鉴定结论出具后,原告遂诉来本院请求判决前述诉讼请求。

上述事实有原告提供的,1、原告的身份证、户籍本复印件,2、征收土地拆迁房屋安置补偿合同书,3、柴贞贵的残疾人证复印件一张、柴贞贵的出院证一张、柴贞贵CT检查报告单一张、柴贞贵的住院病历一份,4、宜宾新兴司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书、房屋析产协议书复印件、承诺书复印件。有被告提供的,1、被告的身份证、户籍本复印件,2、柴祥云的领条复印件,3、县土地征收中心安置补偿合同书复印件,4、县土地征收中心结算票据、缴款书复印件,5、柴贞贵承诺书复印件,6、柴贞贵、柴祥珍签订的房屋析产协议书复印件,7、柴贞贵写的协议复印件,7、柴贞贵的自述原件一份,9、县法院行政庭的开庭笔录复印件,及各方当事人的陈述在卷佐证,足以认定。

本院认为,本案系房屋析产协议及承诺书的合同效力确认之诉。因原、被告双方系父女关系且共同生活多年,2009年4月16日父、女两人所签订《房屋析产协议书》及其后为办证所需出具的《承诺书》在形成时父、女双方均系完全民事权利能力和行为能力人,协议及承诺内容系当事人的真实意思表示,该协议及承诺内容未违反法律和行政法规的强制性规定,也未损害社会公共利益,故该协议及承诺自原告签名、捺印起成立生效。现原告主张确认其所签名出具的房屋析产协议书及承诺书无效的诉讼请求,因其未提供相应证据证明有无效合同的情形,依照谁主张、谁举证的证据规则要求,原告应当承担举证不能的法律后果,故对原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”之规定,判决如下:驳回原告柴贞贵的诉讼请求。”

另查明,原告与钟x友系夫妻关系,《放弃房产声明》上记载:“钟x友,本人自愿放弃岳父柴贞贵转给女儿柴祥珍体育中心的安置住房一套、门市一间,所有房产办理的产权是柴祥珍个人所有。”特此声明放弃人:钟x友2014年4月14日。被拆迁房屋系第三人以12000元的价格向其兄长柴祥云购买。50990元系住房补差款及门市总价,此款由第三人全额支付。安置房及门市的《国有土地使用证》编号分别为江国用(2014)03993号、江国用(2014)03953号。

裁判分析过程

本院认为,根据《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的,代理人应当提交授权委托书和身份证明。……”《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名议实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。”在江安县xx中心的所有被拆迁户(含本案第三人),虽然未与收储中心签定书面的《授权委托书》,但所有被拆迁户(含第三人)向收储中心递交了办理《产权证》的所有材料,应视为对收储中心代理申请房屋登记行为的追认,故收储中心代第三人为其申办《产权证》的行为并无不当。

原告柴贞贵诉被告柴祥珍确认合同(《房屋析产协议》、《承诺书》)无效纠纷一案已经江安县人民法院审理并作出(2015)江安民初字第1404号民事判决书(已生效),判决结果为“驳回原告柴贞贵诉讼请求”。该判决已确认《房屋析产协议》、《承诺书》的合法性,也认定了原告将xx中心安置房及门市转(让)予第三人系原告真实意思表示。

被告根据收储中心转交的办理《产权证》的材料(相关材料均证明安置房及门市的产权人应办为:第三人柴祥珍)并根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外。有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:……(六)权利人放弃房屋权利;……”第二十条“登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋登记簿记载一致;(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。”的规定依法进行审查后,将体育中心安置房及门市的产权办理为第三人柴祥珍,符合法律规定、办理程序合法,本院对此予以确认。原告要求撤销被告办理的安置房及门市的《产权证》于法无据,本院对此不予采信。

综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告柴贞贵请求人民法院撤销江安字第201405027号房权证及江安字第201404620号房权证的产权登记,并重新将安置房及门市的产权办理为原告柴贞贵和第三人柴祥珍共同共有的诉讼请求。

案件受理费50元,由原告柴贞贵负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。

文尾

审 判 长  邱 晶

人民陪审员  黄华荣

人民陪审员  王学伦

二〇一五年十一月五日

书 记 员  熊彩霞

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条

《房屋登记办法》

第二十条第十五条第二款第十二条

《中华人民共和国民法通则》

第六十六条