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郭有成与天津市河北区房地产管理局城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)一审行政判决书

结案日期:2018年10月15日 案由:信息电讯行政征收 广电行政征收 房屋行政征收 当事人:郭有成 天津市河北区房地产管理局 案号:(2018)津0105行初33号 经办法院:天津市河北区人民法院

当事人信息

原告郭有成,男,1937年10月11日出生,汉族,天津通信广播集团公司退休干部,住天津市河东区。

被告天津市河北区房地产管理局,住所地天津市河北区金纬路金正公寓3号。

法定代表人王志飞,局长。

委托代理人庞志芃,天津市河北区房地产管理局干部。

诉讼记录

原告郭有成诉被告天津市河北区房地产管理局(以下简称河北区房管局)确认征收协议无效一案,于2018年4月24日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后,于2018年4月26日向被告送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2018年7月27日、2018年8月7日、2018年8月15日公开开庭审理了本案,原告郭有成、被告河北区房管局的委托代理人均到庭参加诉讼,2018年8月15日庭审,被告河北区房管局的委托代理人周世博、李亮变更为庞志芃。本案现已审理终结。

案件基本情况

被诉行政行为是:被告河北房管局与原告郭有成于2018年3月24日签订的NO.0049033《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》。NO.0049033《征收补偿协议》载明:甲方天津市河北区房地产管理局与乙方郭有成因天津市河北区新大路片棚户区改造项目征收房屋补偿事宜签订《征收补偿协议》,被征收房屋坐落在河北区××才里××号,系公产房屋,建筑面积24.59m2,承租人郭有成,被征收房屋价值补偿金额941287元,一次性安置补助60000元,装饰装修补偿9836元,附属物拆除补贴100000元,提前搬迁奖励费90000元,河北房管局对原告郭有成被征收房屋产权调换的房屋坐落××二期1-507,建筑面积116.13m2,总金额862846元,郭有成被征收房屋的补偿金额与被告提供的产权调换房屋金额结算差价为338277元,另有被告河北区房管局给予郭有成一次性搬迁补助费1200元,设备迁移补助费1000元,临时安置补助费22000元,合计24200元。实际发放金额362477元,领款时间为2018年4月17日。

原告郭有成诉称,一、被告于2017年7月19日擅自依据(2011)227号有效期满文件为依据,确定天津倚天房地产评估有限公司为河北区××里×门307房屋征收评估单位,并于2017年8月16日进入现场公布了房屋征收初步评估结果,同时房屋征收实施单位华海公司于2017年8月2日进入现场张贴公布被征收房屋调查结果等活动,河北区人民政府于2017年11月1日公布房屋征收决定,这一行政行为违反了国务院令590号第二十条第一款和津政令第27号第34条,违反法定程序。二、2017年11月6日接到华海公司转交倚天评估公司一份评估报告,报告内容采用两种评估标准,评估不公平,违反相关法律法规,对尚未登记建筑物内的室内楼梯间公用面积15.893m2应属于房屋征收合法建筑面积应当给予补偿,依法在法定期限内于2017年11月15日以书面邮寄方式向原评估公司申请复核评估,在法定期限尚未见到倚天评估公司以书面告知复核评估申请的复核结果,剥夺了申请人申请鉴定的权利。后接到河北区房管局受理告知书和信访事项处理意见,原告对处理意见有异议,告知建议通过司法途径解决,未告知起诉期限,违反建房(2011)77号和市政令第27号相关程序规定。三、原告依河北区房屋征收决定于2017年11月11日提前办理封房手续,于2017年11月11日办理换取选择产权调换单,被告当场收回公有住房租赁合同原件和倚天评估公司出具的分户评估报告单原件,出租人与原告尚未依法解除房屋租赁关系,签订房屋征收补偿协议时擅自将房本收回办理注销登记手续违反法定程序。四、原告依据选房通知单于2018年3月24日下午在新大路169号根据摇号顺序进行选房,原告依据产权调换安置原则,当场提出选择二居室二套,当场被工作人员拒绝,同一时间签订房屋征收补偿协议,被告强制规定仅用5分钟时间办完全部手续,其中在签约过程中拒绝原告当场查看协议内容,这一行为剥夺原告知情权,当场产生纠纷后对原告采用欺诈、威胁手段进行强制,违背合同法自愿、公平、协商、诚实信用原则,且协议内容显失公平,协议的条款违反法律规定、法定程序,存在重大错误和漏签,违背国有土地上房屋征收文书格式。综上,双方尚未在协议中签字,协议尚未生效,被告违反相关法律法规法定程序,侵害了原告合法权益,请求依法判令确认房屋征收补偿协议无效。

原告为证明自己的主张,向法庭提供了如下的证据及依据(复印件):

证据1.照片3张,证明涉案房屋的外观、结构及面积;

证据2.照片4张,证明被征收房屋调查结果与房屋实际情况不一致;

证据3.照片6张,证明评估程序违法,结果无效;

证据4.职工宿舍住房通知单及收款收据2张,证明涉案住房是712厂的福利分房;

证据5.小关房管站公有房屋缴租凭证1张,证明涉案房租交到2017年12月,2017年11月已将房屋交给征收部门,小关房管站尚欠两个月房租,应该连本带息退回;

证据6.申请复核评估及邮寄凭证,证明依法申请复估;

证据7.通知,证明选房摇号的程序;

证据8.选房通知单、产权调换选房情况公示、选房明细表,证明选房程序及选房结果是合法的;

证据9.选择产权调换确认单及选择产权调换确认单复印件的公证书,证明涉案房屋地点是××里×门304-307,是4间房;

证据10.信访事项处理意见书及复核答复,证明信访事项处理意见书未告知诉讼期限违法,申请复估后,未作出及送达复估报告违法;

证据11.中国法制出版社出版的《国有土地上征收与补偿条例案例应用版》P237-243页,国有土地上房屋补偿协议参考文本,证明被告与原告订立补偿协议没有按照参考文本的规定;

证据12.评估分户报告单,证明该评估损害了原告的权益;

证据13.魏凤龄公有住房租赁合同及结婚证、死亡证,证明原告老伴魏某承租××里×门306房屋,该处房屋虽然是三家伙用,但原告和老伴占了三分之二,另一个承租人赵某于2007年搬走,所有的伙用面积就都归原告家自己使用;

证据14.证人周某的证人证言,证明原、被告签订协议的过程。

依据1.《城市房屋租赁管理办法》;

依据2.《建筑工程建筑面积计算规范》;

依据3.津政办发(2014)55号《天津市直管公产房屋管理办法》;

依据4.津国土房拆(2016)16号《市国土房管局关于房屋征收评估等事项的通知》;

依据5.津国土房法(2017)22号《市国土房管局关于公布2017年已废止或者失效的局发规范性文件目录的公告》;

依据6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

依据7.《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》。

被告河北区房管局辩称,一、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条、第五条及《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》(政府令[2017]27号)第四条、第五条的规定,河北区房管局作为政府确定的房屋征收部门,具有组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作的主体资格,可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。二、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第八条及《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》(政府令[2017]27号)第七条的规定,河北区人民政府于2017年11月1日依法下达了河北政房征字(2017)第003号《房屋征收决定》,对河北区新大路片区棚户区改造(旧城区改建)项目实施房屋征收,被答辩人诉称的房屋坐落在该项目征收四至范围内。三、涉诉被征收房屋产别为公产,产权管理单位天津市河北区房产公司小关房管站,《天津市公有住房租赁合同》中该户房屋计租面积12.04平方米,伙用17.49平方米(三家伙用),按照房屋管理单位产权管理手册记载建筑面积为24.59平方米,建筑面积已包含楼梯间等公共部位面积。四、该片按照法定程序,由天津倚天房地产评估有限公司进行评估并进行公示,被答辩人领取《天津市房屋征收评估分户报告单》,向评估单位提出复核,评估单位作出《答复》,被答辩人未向专家委员会申请鉴定,并且在搬迁交房时在《封房确认单》上签字,办理《选择产权调换确认单》上也予以签字确认,由此证明被答辩人对被征收房屋的评估结果没有异议才办理的搬迁交房等相关手续。五、被答辩人于2018年3月24日签订《天津市国有土地上房屋征收与补偿协议》,被答辩人选择××二期1-507二室房屋一套,作为产权调换房,在《天津市国有土地上房屋征收与补偿协议》(NO.0049033)上盖章确认。六、被答辩人办理封房手续时,将《分户评估报告单》和《公有房屋租赁合同》交征收实施单位,不违反法定程序。

综上,答辩人与被答辩人按照新大路项目补偿安置方案的规定签订《天津市国有土地上房屋征收与补偿协议》(NO.0049033)符合相关规定,合法有效,请求法院驳回原告诉讼请求,诉讼费由原告承担。

被告为证明其行政行为的合法性,向本院提交了如下的证据及依据(复印件):

证据1.《房屋征收情况调查表》,证明被告前期对郭有成的房屋进行调查,调查表上有郭有成的签字;

证据2.《天津市房屋征收评估分户报告单》及《分户评估报告单发放明细表》,证明2017年11月6日郭有成已签收上述报告单及房屋征收安置手册,其已对河北区新大路片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案、安置房源情况及原告承租的房屋补偿金额已知悉;

证据3.《房屋征收决定》(河北政房征字(2017)第003号)及公告《河北区新大路片区棚户区改造》(旧城区改建)项目住宅楼房房屋征收补偿安置方案,证明被告已经在现场告知该片居民房屋征收补偿决定及启动时间、征收补偿安置方案和相关的法律救济途径;

证据4.《天津市公有住房租赁合同》及小关房管站《房屋租赁掌管手册》,证明原告郭有成承租的房屋坐落地址在征收范围内及房屋建筑面积;

证据5.《封房确认单》,证明原告认可对该片征收补偿方案的内容;

证据6.《产权调换确认单》,证明原告明确同意签订房屋征收补偿协议,选择产权调换安置方式;

证据7.《选房通知单》,证明通知原告2018年3月24日到现场办公室办理补偿安置手续;

证据8.《复核申请书的答复》,证明天津倚天房地产评估有限公司对原告提出的房屋复估申请作出答复;

证据9.《房屋征收补偿协议》,证明原、被告达成协议,明确了产权调换安置方式。

依据1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;

依据2.《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》;

依据3.《国有土地上房屋征收评估办法》。

经庭审质证,原告对被告提供的证据及依据,提出如下质证意见:

对证据3、7无异议,对证据1有异议,产权单位写的小关,不明确,对证据2有异议,评估违法,没有评估期限,只有签字没盖章无效,在分户报告单中,扣除了承租人5%的补偿,评估单位越权掺和政府的事,对证据4有异议,实际面积还有没登记的楼梯、烟筒、垃圾道等都是合法的面积,都应给予补偿,对证据5有异议,没见过,确认单上不是原告签的字,章也不是原告的章,对证据6有异议,只能证明原告选择产权调换,不能证明房屋的建筑面积,对证据8有异议,评估单位没给答复的原件,即使复估结果没有改变,也应该给原件,对证据9有异议,标题应该是补偿安置协议,现标题虽然和国家规定的标题一致,但与南开区不一样,协议的房屋征收部门的章与名称不符,原告的图章系被告工作人员强行索要,补偿协议上的房号、产别、房屋结构、建筑面积、房屋补偿金额均不对,补偿总价应该是990828元,而在补偿协议中是按95%计算的,其依据已失效,产权调换房屋未注明是经济适用房,按照规定,经济适用房分三种情况,被告没有明确是哪种,违反诚实信用的原则,被告提前收回房本,剥夺了原告的权利,协议约定的其他事项,并没有征求原告同意,协议应当是一方一份,协议盖章但双方都没有签字且甲方的章和名称也不符,对依据2无异议,对依据1有异议,应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定签订协议,对依据3有异议,根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定估价报告应当标明有效期。

被告对原告提供的证据及依据,提出如下质证意见:

对证据1、6-8无异议,对证据2的证明目的有异议,但可以证明被告对征收片内房屋进行调查并进行了公示,对证据3证明目的有异议,评估程序是依法依规的,对证据4、5与本案无关,对证据9的证明目的有异议,原告郭有成名下所承租的河北区××里5-7栋6门房屋居室为307号,并非是4间房屋;对证据10中的处理意见书与本案无关,复估答复无异议,对证据11有异议,房屋征收补偿协议是由天津市国土资源和房屋管理部门规定的正规协议,同时协议也符合《中华人民共和国合同法》中关于合同的要件,对证据12、13证明目的有异议,对证据14有异议,证人对当时在场情况不能完全确定,不了解补偿安置的细节,选取的房屋系原告签订协议前自行选取,签订征收补偿协议行为是原告真实意思表示,对依据6、7无异议,对依据1有异议,本案是房屋征收,不适用依据1,对依据2有异议,计租面积换算成建筑面积时,已经涵盖了楼道等公摊面积,依据3与本案无关,对依据4、5的证明目的有异议,房屋征收决定是2017年11月1日作出,当时依据4并未失效,不适用依据5。

经庭审质证,本院对原、被告的证据及依据,作出如下确认:

(一)原告提供的证据1-3、6-9、12客观、真实、合法,与本案的事实具有关联性,虽然原告提供的证据1-3、12达不到其证明目的,但能够证实涉案房屋的基本情况,该区域实施征收前,对涉案房屋的面积进行公示、对涉案房屋初步评估结果公示、对涉案房屋评估结果公示的事实,本院予以采信,原告提供的证据4、5、10与本案无关,本院不予采信,原告提供的证据11、13不能达到原告的证明目的,本院不予采信,原告提供的证据14能够客观的反映原、被告签订协议的过程,被告提供的证据1-9客观、真实、合法,与被诉的行政协议具有关联性,本院予以采信,(二)原告提供的依据1-3与本案无关,依据5不能达到原告的证明目的,本院不予适用,原告提供的依据4、6、7与被告提交的依据1-3相同,均系与涉案行政行为相关的法规、规章及规范性文件,均适用于本案。

经审理查明,天津市河北区××里6门307号房屋坐落在河北政房征字(2017)第003号《房屋征收决定》确定的四至范围内,该房屋的承租人系本案原告郭有成,建筑面积24.59m2。2017年11月1日,天津市河北区人民政府发布河北政房征字(2017)第003号《房屋征收决定》、《安置方案》,该地域自2017年11月1日起实施房屋征收,提前签约期限:2017年11月11日至2017年12月10日,在该地域征收实施前,被告河北区房管局对涉案房屋的面积、评估机构评选结果、涉案房屋初步评估结果、涉案房屋评估结果进行公示,2017年11月6日,原告签收了评估分户报告单,评估分户报告单中估价的时点是2017年11月1日,评估单价40294.00/m2,评估总价990828元,承租人补偿941287元,原告于2017年11月11日,即该地域提前签约期第一天将涉诉房屋交出并拆除,按照《安置方案》规定,原告自愿选择产权调换,当日签署产权调换确认单,2017年11月15日原告郭有成以邮寄的方式向天津倚天房地产评估有限公司申请复核评估,2017年11月20日,天津倚天房地产评估有限公司作出《河北区××路××里6门307号复核申请书的答复》,2018年3月24日,原告参加摇号选房,选到房屋地点××二期1-507,建筑面积116.13m2,同日与被告签订征收补偿协议,原告认为与被告河北区房管局签订的征收补偿协议侵害其合法权益,向本院提起行政诉讼,请求确认该协议无效。

裁判分析过程

本院认为,行政协议属于行政行为的一种,行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定的行政协议。本案中,被诉征收补偿协议系原告与被告就涉案房屋的征收补偿所签协议,属于上述条款所规定的行政协议。判断涉诉协议效力应当适用行政诉讼法关于无效行政行为的规定。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形,原告申请确认行政行为无效的,人民法院判决确认无效。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作,第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,对其行为后果承担法律责任。本案被告具有组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作的主体资格,依据上述《条例》第二十五条的规定房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。被告具有与原告签订补偿协议的法定职权。

被告河北区房管局在本案涉诉地域征收实施前,对涉案房屋的面积、评估机构评选结果、涉案房屋初步评估结果、涉案房屋评估结果等进行公示,原告签收了评估分户报告单,并将涉诉房屋交出、拆除,自愿选择产权调换,参加产权调换摇号、选房后与被告签订了涉诉协议,涉诉协议中就甲乙双方,产权调换的房屋基本情况,有关征收补偿、补助内容做了明确的规定,原告也办理了领款手续,原告与被告签订协议的事实清楚,符合法定程序。关于郭有成主张评估分户报告单中评估总价中5%归产权人所有的依据津国土房拆(2016)16号已废止的问题,该文件废止的时间是2017年12月28日,本案涉诉地域的《征收决定》是2017年11月1日作出,应适用津国土房拆(2016)16号文件的规定。关于原告郭有成对评估分户不服的问题,不属于本案的审查范围,可通过其他救济途径解决。关于原告郭有成认为选房确认单和征收补偿协议中涉诉房屋的地址书写为×门304-307,应当按4间房屋进行安置的问题,本案中确实存在选房确认单和征收补偿协议中涉诉房屋的地址与房屋租赁合同书写地址不一致的情况,书写不严谨对原告的权利、义务未产生影响,不能推翻征收补偿协议的真实性、合法性,结合原告庭审自述,其提出此请求系纠正被告的书写错误,避免国家利益受到损害,原告维护国家利益的精神值得表扬,被告应接受原告的建议,改变工作作风,端正工作态度。关于原告郭有成实际测量楼道面积15.6935m2,要求楼道面积按5m2补偿的问题,根据《安置方案》的相关规定,公有住房的计租面积换算成建筑面积时,已经涵盖了楼道等公摊面积。

据此,原告与被告签订协议的事实清楚,符合法定程序,亦不存在重大且明显违法情形,原告郭有成请求确认涉案安置补偿协议无效不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定。

行政协议区别于一般的行政行为,兼具行政与合同的双重特征,对行政协议效力的判断可以适用相关民事法律规范的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。原告郭有成主张征收协议中的签章,不是其本人加盖的问题,签订协议当日,证人周某陪同原告前往被告处,被告办理涉案房屋征收的所有材料及印章均由证人周某保管,原、被告达成协议,签署涉案协议时,被告工作人员向证人索要印章并无不妥,根据原告在庭审中自述、结合本案的证据足以证明涉案被诉协议是其真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,原告主张被告有欺诈、威胁进行强制的情形,但未提供相应的证据予以证明,因此,原、被告签订补偿安置协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。

综上,原、被告签订的《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》(NO.0049033)事实清楚,程序合法,系双方真实意思表示,未违反有关法律、行政法规的强制性规定,适用法律、法规正确,该协议应属有效。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告郭有成的诉讼请求。

案件受理费50元,由原告郭有成负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

文尾

审 判 长  崔 伟

审 判 员  魏冬梅

人民陪审员  许焕荣

二〇一八年十月十五日

书 记 员  章雅婵

附件

附:本裁判文书适用法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十九条第七十五条

《中华人民共和国合同法》

第五十二条

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四条