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王建华与聊城东昌府区众诚石化有限公司房屋行政登记二审行政判决书

结案日期:2014年7月8日 案由:房屋行政登记 司法行政行政登记 当事人:王建华 聊城东昌府区众诚石化有限公司 聊城市住房和城乡建设委员会 案号:(2014)聊行终字第28号 经办法院:山东省聊城市中级人民法院

当事人信息

上诉人(原审第三人):王建华,女,1975年5月10日出生,汉族,山东熙德机械制造有限公司董事长,现羁押于山东省女子监狱。

委托代理人:刘伟,山东荣法律师事务所律师。

委托代理人:王玉堂,男,1949年11月7日出生,汉族,农民,住聊城经济技术开发区北城办事处绳张村,系上诉人王建华之父。

被上诉人(原审原告):聊城东昌府区众诚石化有限公司。住所地:聊城市卫育路北首。

法定代表人:张小萌,女,总经理。

委托代理人:张蕾,山东德衡(济南)律师事务所律师。

委托代理人:郝宁,山东德衡(济南)律师事务所实习律师。

原审被告:聊城市住房和城乡建设委员会。住所地:聊城市东昌西路建设大厦。

法定代表人:张连臣,男,主任。

委托代理人:黄萍,山东万航律师事务所律师。

诉讼记录

上诉人王建华因房屋行政登记一案,不服聊城市东昌府区人民法院(2013)聊东行初字第3号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭,于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人王建华委托代理人刘伟、王玉堂,被上诉人聊城东昌府区众诚石化有限公司(以下简称众诚石化公司)委托代理人张蕾,原审被告聊城市住房和城乡建设委员会(以下简称市住建委)委托代理人黄萍到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定,现已审理终结。

案件基本情况

原审法院认定:被告市住建委于2009年2月26日为第三人王建华办理了聊房权证新字第0109000940号《房屋所有权证》,原告众诚石化公司向本院提起行政诉讼,要求撤销该证。在本案审理过程中,原告又提起民事诉讼,要求确认2008年11月18日众诚石化公司与第三人签订的涉案《房屋买卖合同》无效。

另查明,聊城市东昌府区人民法院(2013)聊东民初字第1349号民事判决书及聊城市中级人民法院(2014)聊民一终字第93号民事判决书认定了以下事实:2008年10月8日,王路娟持假冒耿祥义签名的众诚石化公司股东会决议、股权转让协议,到聊城市东昌府区工商行政管理局申请变更登记,将众诚石化公司的股份(共出资50万元,其中耿祥义占60%,张小萌占40%)全部变更至王路娟名下,并将众诚石化公司法定代表人由张小萌变更为王路娟。2008年11月18日,(甲方)卖方众诚石化与(乙方)买方王建华签订一份《房屋买卖合同》,合同约定甲方自愿将其坐落在聊城市东昌府区新区办事处卫育路北首路口的房产一处,建筑面积5622.24平方米,卖予乙方,双方协商认定房地产总价格为480万元;在本合同签订之日,乙方应向甲方支付购房定金150万元,双方协商到房管局办理房屋所有权过户手续。2009年2月25日,双方向房管局递交了房屋所有权转移登记申请表,该申请表上加盖了众诚石化公司的公章、王路娟的印章,并有王建华的签名。被告出具的所有权证办理审批书显示涉案房屋所有人为王建华,所有权证号为聊房权证新字第0109000940号。2010年8月31日,聊城市工商行政管理局东昌府分局作出东昌工商企处字(2014)号行政处罚决定书,认定王路娟作为申请变更后的法定代表人及申请变更的委托代理人,以及张小萌作为变更前公司股东,均负有向企业登记机关如实提交有关材料的法定义务。在变更中提交上述非耿祥义本人所写签名的材料的行为,已经构成提供虚假登记材料的违法行为。据此,作出如下处罚:撤销当事人的上述变更登记。民事判决书认定众诚石化公司的变更登记已被撤销,王路娟基于违法行为所取得的公司股权及法定代表人身份自取得时即非法,其没有合法取得代表公司进行民事活动的权利,确认2008年11月18日聊城市东昌府区众诚石化有限公司与王建华签订的《房屋买卖合同》无效。

原审法院认为:2008年10月8日,王路娟持假冒耿祥义签名的众诚石化公司股东会决议、股权转让协议,到聊城市东昌府区工商行政管理局申请变更登记,将众诚石化公司法定代表人由张小萌变更为王路娟。2008年11月18日,王路娟与王建华签订《房屋买卖合同》,将涉案房屋卖给第三人,并到被告处办理了房屋转移登记。这一房屋所有权的变更过程是在王路娟的掌控下进行的,作为原告众诚石化公司的现法定代表人张小萌没有参与房屋所有权的转移过程。原告称2012年才知道被告为第三人颁发了被诉《房屋所有权证》,至2013年1月9日提起本案诉讼,不超过《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定的“两年”的期限。第三人称原告起诉超过诉讼期限,但没有提交证据证明,故对第三人所持该主张,法院不予支持。

《房屋登记办法》第三十三条规定:申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权转移的材料。根据上述规定,本案中被告据以办理涉案房屋转移登记手续的众诚石化公司与王建华签订的《房屋买卖合同》就属于第(四)项要求的“证明房屋所有权发生转移的材料”。而在相关的民事诉讼中,根据已生效的民事判决书,涉案的《房屋买卖合同》被确认为无效。

《房屋登记办法》第十一条规定:申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中虽然被告按照法律规定对当事人提交的材料进行了审查,对当事人进行了询问,但由于众诚石化公司的王路娟和第三人王建华在办理涉案房屋转移登记手续过程中提供了虚假的《房屋买卖合同》,被告虽履行了足够、审慎的审查义务,但由于自身能力和条件的限制,无法发现材料存在错误或者虚假,致使被告在《房屋买卖合同》系虚假材料的情况下,为第三人颁发了被诉的《房屋所有权证》,属于认定事实错误。

综上,被告在作出聊房权证新字第0109000940号《房屋所有权证》的具体行政行为过程中,认定事实错误,证据不足,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定,判决撤销被告聊城市住房和城乡建设委员会作出聊房权证新字第0109000940号《房屋所有权证》的具体行政行为。案件受理费50元,由被告聊城市住房和城乡建设委员会负担。

上诉人王建华不服原审判决,上诉称:一、原审法院认定事实不清。2008年11月18日上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时,王路娟既是法定代表人又是股东,原股东将公章交付王路娟的行为应视为对股权转让行为的认可,王路娟完全可以代表被上诉人对外签订买卖合同,《房屋买卖合同》合法有效。二、被上诉人公司具有民事权利能力与行为能力,对外签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,并非虚假材料。原审法院以主要证据不足为由撤销原审被告的颁证行为没有法律依据。三、上诉人为善意第三人,上诉人在签订合同时履行了审慎的注意义务,查阅了工商登记,支付了对价,并办理了房产登记,上诉人已善意取得了不动产物权,合法权益应受法律保护。四、2008年10月王路娟就持有被上诉人公司公章,对外从事商业活动,原股东是知情的。王路娟处分公司财产的行为发生在2008年11月,2013年原股东耿祥义、张小萌才提起诉讼,已经超过法定起诉期限。综上,请求二审法院依法撤销原审判决,维持原审被告的颁证行为。

被上诉人众诚石化公司辩称:一、民事判决已确认房屋买卖合同无效。据此,聊城市房管部门向王建华颁发的房屋权属证已失去了合同法律基础,民事法律行为及事实基础。原审判决撤销“聊城市住房和城乡建设委员会做出聊房权证新字第0109000940号房屋所有权证的具体行政行为”事实清楚,适用法律完全正确。二、工商部门已经作出处罚,撤销工商登记变更的股权转让、法定代表人变更、营业范围变更,王路娟取得公司相关身份王路娟被上诉人的法定代表人,也是持有公司40%股权的股东,原股东将公章交付王路娟的行为应视为对股权转让行为的认可,观点完全错误。因为公司股东耿祥义从未同意对外转让股权。也从未放弃股东的优先购买权。王路娟成为公司股东的合法性自始就不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。

原审被告市住建委陈述意见:原审被告依法审查了申请人提交的材料,因申请人提交的材料符合法律规定,故为申请人办理房屋登记。原审被告对申请人提交的资料进行形式审查,登记材料的真实性、合法性和有效性有申请人负责。房屋买卖合同是在登记之后被法院确认无效的,原审被告没有过错。请法院依法裁判。

本院经庭审质证,对原审法院认定的案件事实予以确认。

本案经合议庭评议,并报请本院审判委员会讨论决定,本院认为:

本案中,王路娟向工商行政部门提供虚假材料将被上诉人法定代表人由张小萌变更为王路娟,涉案房产转移登记是王路娟与王建华办理的,被上诉人法定代表人张小萌未参与涉案房产转移。被上诉人称2012年知道涉案房产转移至王建华名下,2013年提起行政诉讼,未超过《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定的两年的起诉期限。上诉人认为被上诉人2009年即知道被诉颁证具体行政行为,但未能提交相应证据,其主张本院不予支持。

本案中,王建华向房屋登记机关提交的证明房屋所有权发生转移的材料系众诚石化公司与王建华签订的《房屋买卖合同》,原审被告在办理房屋转移登记过程中虽然尽到审慎的审查义务,但该《房屋买卖合同》已被生效民事判决确认为无效,应视为原审被告具体行政行为认定事实错误,证据不足,依法应予撤销。王建华称其为善意第三人,应取得涉案房屋所有权,但根据已生效的本院(2014)聊民一终字第93号民事判决,王建华购买涉案房屋的价格明显低于当时相同地块商业楼的平均价格,且王建华没有实际支付购楼款,王建华的购买行为不构成善意取得。依据该民事判决,王建华认为其为善意第三人的主张不能成立。

裁判分析过程

综上,原审判决撤销被诉具体行政行为并无不当,依法应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项之规定,裁定如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原审判决。

案件受理费50元,由上诉人负担。

本判决为终审判决

文尾

审判长  孟庆杰

审判员  李海林

审判员  李 扬

二〇一四年七月八日

书记员  路普光

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第六十一条第(一)项