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李家明、王家英与连云港市海州区人民政府行政征收一审行政判决书

结案日期:2015年2月17日 案由:人民政府行政补偿 文化行政补偿 新闻出版行政补偿 林业行政补偿 当事人:李家明 王家英 连云港市海州区人民政府 案号:(2015)港行初字第00012号 经办法院:连云港市连云区人民法院

当事人信息

原告李家明,连云港市林业局退休干部。

原告王家英,连云港市工人文化宫退休工作人员。

委托代理人乔鸿兵,江苏永信律师事务所律师。

被告连云港市海州区人民政府,住所地:连云港市海州区郁州北路9号。

法定代表人单晓敏,区长。

委托代理人徐雪峰,连云港市海州区人民政府副区长。委托代理人郭中方,江苏田湾事务所律师。

诉讼记录

原告李家明、王家英不服被告连云港市海州区人民政府(以下简称海州区政府)房屋征收补偿决定一案,本院于2014年12月29日受理后,于1月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告李家明、王家英委托代理人乔鸿兵、被告海州区政府委托代理人徐雪峰、郭中方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

原连云港市新浦区人民政府(2014年区划调整后为海州区政府)于2014年7月2日作出新区征补字(2014)第5号房屋征收补偿决定书(以下简称房屋征收补偿决定),决定:一、对被征收人李家明、王家英位于江苏省连云港市新浦区延东社区居委会康泰南路6号楼一单元101室的房屋实施征收,按照《天然居周边地块改造项目房屋征收与补偿安置方案》的规定,保障被征收人权益最大化,对被征收人实施产权调换。安置产权调换房屋一套,补偿安置明细如下:1.提供你户产权调换房屋一套,房源为津华苑海连大厦1-1403室,建筑面积83.07平方米,房地产评估价值为人民币558230元,与你户房地产价值差价为人民币242409元。2.房屋附属物补偿价为人民币22774元。3.搬迁补助费为人民币1695元(按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米计发,按两次计算)。4.临时安置补助费为人民币5085元(产权调换房屋为现房,按8元/月/平方米计算,按六个月计发)。合计上述四项,你户应得津华苑海连大厦1-1403房屋一套及货币补偿总额为人民币271963元。被征收人接到本补偿决定书之日起七日内没有选择安置方式,则视为选择货币补偿。被征收人应得的货币补偿明细如下:1.房屋评估价格为人民币800639元。2.房屋附属物补偿价为人民币22774元。3.搬迁补助费为人民币847元(按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米计发,一次不足800元的,按800元计算)。4.临时安置补助费为人民币5085元(按被征收房屋合法建筑面积8元/月/平方米计算,不足600元的,按600元计算,按6个月计发)。合计上述四项,你户应得的货币补偿总额为人民币829345元。二、限被征收人李家明、王家英收到本决定之日起15日内与新浦区房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置和移交手续,并将江苏省连云港市新浦区延东社区居委会康泰南路6号楼一单元101室房屋腾空。

被告提交作出被诉具体行政行为的证据有:

证据1.连云港市新浦区人民新政发(2013)73号天然居周边地块改造项目房屋征收决定书(以下简称房屋征收决定)。

证明被告依法作出天然居周边地块改造项目房屋征收决定,决定书内容合法、程序合法。

证据2.连云港市新浦区人民新征字(2013)09号国有土地上房屋征收决定公告及新浦区人民政府网站公告信息、现场公示照片。

证明海州区人民政府通过网站公告、现场公示方式依法发布征收决定公告,公告内容包括了征收项目名称、征收范围、房屋征收主体、征收实施单位、房屋征收与补偿安置方案、行政复议、行政诉讼权利、现场接待地点及联系方式、监督举报电话等所需事项。

证据3.连政办发(2009)53号市政府办公室关于印发连云港市市区危旧房片区(棚户区)改造工作实施意见的通知。

证据4.连政办发(2013)31号市政府办公室关于印发连云港市加快市区危旧房区改造工作实施意见的通知。

以上证据证明涉案项目是属于危旧房集中、基础设施落后等急需进行改造的旧城区,符合公共利益需要。

证据5.关于提请将新浦区2011年房屋征收项目纳入全区国民经济和社会发展计划的议案。

证据6.关于批准将新浦区2011年房屋征收项目纳入全区国民经济和社会发展计划的决议。

以上证据证明天然居周边地块改造项目纳入2011年新浦区国民经济和社会发展年度计划,符合国民经济和社会发展规划,具备征收的条件。

证据7.新政函(2013)45号关于出具天然居周边地块改造项目符合土地利用总体规划证明的函。

证据8.连国土资函(2013)99号关于天然居周边地块改造项目符合土地利用总体规划证明的函。

以上证据证明:天然居周边地块改造项目符合土地利用总体规划。

证据9.新政函(2013)44号关于出具天然居周边地块改造项目符合城乡规划和专项规划证明的函。

证据10.连规函(2013)190号关于天然居周边地块改造项目征收范围用地符合城乡规划的函。

以上证据证明天然居周边地块改造项目符合城乡规划和专项规划,具备征收的条件。

证据11.天然居周边地块改造项目房屋征收范围红线图 证明经规划批准的天然居周边地块改造项目房屋征收红线范围,李家明户在征收红线范围内。

证据12.照片一组(共6张)。

证明征收项目属于旧城区,房屋布局散乱无序、破损严重、线路老化、公共排水、供热、供气、消防设施不达标,基础设施配套不全,存在安全隐患,进一步说明征收项目属于旧城区改造,符合公共利益。

证据13.房屋征收估价现场勘查表。

证据14.天然居周边地块改造项目2003年正射影像图。

证据15.天然居周边地块改造项目被征收房屋建筑面积及认定情况公示表。

以上证据证明征收人依法对天然居周边地块改造项目拟被征收房屋进行调查、登记、认定并公布调查结果。在土地确权材料认定范围内,没有建房批准手续,但在2003年正射影像图上有记载的被征收建筑,认定为合法建筑。在土地确权材料认定范围内,在2003年正射影像图上无记载的,或者虽在2003年正射影像图上有记载,但在土地确权材料认定范围外的被征收建筑,认定为违法建筑。

证据16.天然居周边地块改造项目房屋征收与补偿安置方案(专家评审稿)。

证据17.天然居周边地块改造项目房屋征收补偿安置方案(以下简称征收补偿安置方案)专家评审会签到簿。

证据18征收补偿安置方案专家评审意见表。

证据19.征收补偿安置方案(征求意见稿)及征求公众意见的公告(包括新浦区政府网站公告信息、现场公示照片)。

证据20.征收补偿安置方案征求公众意见及修改情况的公示(包括新浦区人民政府网站公告信息、现场公示照片)。

证据21.天然居周边地块改造项目房屋征收补偿安置方案(修正稿)。

以上证据证明征收人实施征收方案前,征收人依法拟定征收方案、组织专家进行论证、形成征求意见稿依法进行公告,征求被征收人意见。征求公众意见后,形成修正稿,并将征求公众意见及修改情况予以公示。

证据22.天然居周边地块改造项目房屋征收意见调查表。

证据23.天然居周边地块改造项目房屋征收社会稳定风险评估报告。

证据24.天然居周边地块改造项目社会稳定风险评估评审表 证据25.天然居周边地块改造项目房屋征收社会稳定风险评估签到簿。

证据26.天然居周边地块改造项目社会稳定风险评估评审意见。

以上证据证明征收人依法开展社会稳定风险评估,共发放105份调查表(103户居民,2家单位),66户同意征收,18户不同意征收,21户弃权,同意率62.9%,多数人同意征收。征收人组织人员对项目风险进行评审,一致同意可以实施该征收项目,具备作出征收决定的条件。

证据27.资金进账证明。

证明连云港市新浦区国库集中支付中心账户截止至2014年12月31日累计进账135676312元征收补偿款,证明征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用,具备作出征收决定的条件。

证据28.安置房户型图。

证明征收人已依法确定津华苑海连大厦、福园名邸小区、仕方国际商住小区、富邦万得园小区房屋作为安置房源,供被征收人选择。

证据29.天然居周边地块改造项目房屋征收评估公司选择方案公告(包括现场公告照片)。

证据30.天然居周边地块改造项目补偿评估机构协商选择登记表。

证据31.关于公布天然居周边地块改造项目房屋征收评估机构选定结果的公告。

证据32.公证书。

以上证据证明征收人为保障被征收人的合法权益,依法发布房屋征收评估公司选择方案公告,并经依法全程公证,征收范围内共有103户,2家单位,其中58户、1家单位选择了无锡恒茂房地产土地评估有限公司(以下简称无锡恒茂评估公司),据此,被征收人协商选定为无锡恒茂评估公司,征收人对于选定结果进行公告,程序合法。

证据33.李家明房屋所有权证。

证明房屋所有权人李家明,坐落于新浦区浦南街水管路258-1号,丘地号分别为218040-1和02171005,产别为私有产,证载建筑面积分别为61.32平方米和36.59平方米,合计为97.91平方米。原告自称为营业用房没有依据。

证据34.天然居周边地块改造项目房屋面积及价格公示表。

证明征收人对被征收房屋评估面积及价格予以公示,李家明房屋实测建筑面积为155.95平方米,合法建筑面积为97.91平方米,合法房屋评估金额为581774元,参照合法有效面积为8.02平方米,参照合法房屋评估金额为50967元,自建在图面积平方米,房屋评估金额为167898元。公示表同时告知被征收人:“如对以上公示的房屋认定面积、房屋权属人及评估结果有异议,请自公示之日起7日内以书面形式并提供合法有效证明材料至征收工作小组,逾期视同认可。”但原告李家明并未对公示事项提出异议和提供合法有效证明。

证据35.房地产估价报告。

证据36.房地产估价报告送达公证书。

以上证据证明无锡恒茂房地产土地评估有限公司经依法评估,确定李家明房屋及附属设施在估价时点2013年9月4日的征收补偿价值为人民币823413元。其中实测建筑面积为155.95平方米,合法有效面积为97.91平方米,合法房屋评估金额为581774元,参照合法有效面积为8.02平方米,参照合法房屋评估金额为50967元,自建在图面积50.01平方米,房屋评估金额为167898元,装饰装修及附属设施补偿价值为22774元。该报告注明:“当事人对估价结果有异议,请在接到本报告15日内提供确实、有效的证据,向本公司申请重新评估或补偿评估。”征收人依法将房地产估价报告送达被征收人,并经依法公证。但李家明未提出合法有效异议。

证据37.安置房估价报告及送达回证。

证据38.征收补偿安置方案及送达回证。

以上证据证明因李家明、王家英在房地产评估报告送达后一直未与征收人签订征收补偿协议,征收人依法向其送达津华苑海联大厦1-1403室用于产权调换的房地产市场价值评估报告及房屋征收与补偿安置方案,告知李家明有选择房屋产权调换安置或货币安置两种方式的权利,并告知李家明、王家英的申辩权。李家明、王家英在规定期限内未提出合法申辩理由。

证据39.房屋征收补偿决定告知书及送达回证。

证明征收部门于2014年6月13日告知原告将报请征收人作出征收补偿决定。

证据40.新房征发(2014)14号关于报请区政府作出房屋征收补偿决定的请示。

证据41.新区征补字(2014)第5号连云港市新浦区人民政府房屋征收补偿决定书。

证据42.征收补偿决定在征收范围内公示公证书。

证据43.征收补偿决定送达公证书。

以上证据证明因李家明在规定的签约期限内未与征收人达成补偿协议,征收部门依法报请征收人作出征收补偿决定并通过现场张贴和送达原告的方式予以公告。

证据44.连云港市人民政府(2014)连行复第57号行政复议决定书 证明李家明、王家英因不服房屋征收补偿决定向连云港人民政府申请行政复议,连云港人民政府维持房屋征收补偿决定。

被告出示作出被诉具体行政行为所依据的规范性文件: 1.中华人民共和国国务院第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)。 2.中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《征收评估办法》) 3.《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》(以下简称《江苏省征补规定》)。 4.《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(以下简称《市征补暂行办法》)。 5.《连云港市市区国有土地上房屋征收补助与奖励暂行办法》(以下简称《市征补奖励暂行办法》)。 6.《连云港市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》(以下简称《市未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》)。 7.《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题规定》(以下简称《市征补若干问题规定》)。

原告李家明、王家英诉称,一.1985年原连云港市多种经营管理局分配李家明康泰南路6号楼一单元101室居住。同年,原告经单位领导同意在庭院内自建94.63平方米房屋。1986年,原告对94.63平方米房屋进行了装修并办理了工商营业执照、税务登记证、特种行业许可证等相关证照,合法经营至今。房改后,2002年分别办理了61.32平方米、36.59平方米两本房屋所有权证。另有58.04平方米沿街门面房,沿街门面房共计94.63平方米。该94.63平方米沿街门面房在航拍影像里。二、94.63平方米为沿街门面房。1.94.63平方米房屋于1986-1987年相继作为门面房使用至今,已近30年之久,这是客观存在的事实。2.原告办理了工商营业执照、税务登记证、特种作业许可证等相关证照。3.58.04平方米沿街门面房在航拍图内应当按有证房进行征收补偿,而在协商过程中拆迁人始终违背客观事实及证据错误认定94.63平方米为住宅用房。三.原告有证人证言及试听资料证明被告拆迁过程中故意颠倒事实。1.原告在收到第一份评估报告书面提出异议交给拆迁人的工作人员。收到第二份评估报告又提出书面异议并交给拆迁人的工作人员,但是都没有任何回复。而被告在房屋征收补偿决定中称原告没有对上述两份报告提出书面异议。2.原告三次对《征收补偿告知书》提出书面异议并递交被告,被告同样无任何回复。被告在房屋征收补偿决定也予以否认书面异议书,故意颠倒。被告否认收到评估报告异议书,剥夺了原告重新评估的权利,同时剥夺了原告依法进行听证的权利。被告应对原告61.32平方米住宅和94.63平方米营业用房进行原地回迁安置;或61.32平方米按住宅进行征收补偿,94.63平方米营业用房按同地段门面房市场价进行征收补偿。请求法院撤销房屋征收补偿决定,并承担本案诉讼费用。

原告提交的证据有:

证据1.原告的身份证。

证明主体资格。

证据2.房产证两本。

证明原告证载房屋面积97.91平方米。

证据3.王家英个体工商户营业执照及税务登记证。证明264号沿街门面房从2004年2月办理了工商营业执照及税务登记证。

证据4.乔海洋身份证及营业执照。

证据5.张某乙营业执照及税务登记证。

证据6.个体工商户营业执照。

以上证据证明:原告所有的94.63平方米门面房从1986后相继作为门面房使用,后进行规范办理了相关手续。

证据7.关于对房屋征收补偿决定告知书回复。

证明已向征收人提出书面申辩。

证据8.关于对(2013)连XPZS-TRJ6-101号估价报告的书面异议 证明已向征收人提出书面异议。

证据9.证人张某甲、张某乙、高某、邱某证明证据7、8已送给被告。证人有恐惧感,不敢出庭,希望法庭能够核实。

证据10.违法征收相片及录像。

证明被告采取许多违法方法进行房屋征收。

证据11.(2014)连行复第57号行政复议受理通知书。

证据12.(2014)连行复第57号行政复议决定书。

证据13.房屋征收补偿决定。

以上证据证明原告不服补偿决定,申请行政复议及复议处理结果。

被告连云区政府辩称,一、答辩人作出的房屋征收决定书内容合法、程序合法。1.征收决定符合公共利益。天然居周边地块属于旧城区,房屋破损严重;通讯线路、排水设施老化,基础设施配套不全,属于典型的急需改造的旧城区,已被列入旧城改造项目范围。2.征收决定符合征收条件。市国土局出具符合土地利用总体规划函、市规划局出具符合城乡规划和专项规划证明,且已依法纳入新浦区2011年国民经济和社会发展计划。3.征收补偿方案制定合法,大多数被征收人予以认可。答辩人人依法拟定征收补偿方案,组织专家论证,征求公众意见,并将征求公众意见修改情况予以公布。大多数被征收人认为征收补偿方案合法合理。4.征收项目依法开展和通过社会稳定风险评估共发放105份调查表(103户居民,2个单位),66户同意征收,占62.9%,18户不同意征收,占17.1%,21户弃权,占20%,多数人同意征收。答辩人依法组织相关单位对项目风险进行评审,一致同意可以实施该征收项目。5.征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。征收决定作出之前,答辩人依法在连云港市新浦区国库集中支付中心账户专项存储135676312元征收补偿款,专门用于支付征收补偿费用,符合征收的资金条件。6.征收决定内容合法。答辩人作出征收决定后依法公告。决定书的内容包括了征收范围、房屋征收部门、征收实施单位、征收补偿方案、行政复议、行政诉讼权利、现场接待地点及联系方式、监督举报电话等所需事项,内容合法,程序合法。二、答辩人作出的房屋征收补偿决定书1.依法选择征收评估公司。为保障被征收人的合法权益,答辩人依法发布房屋征收评估公司选择方案公告,并依法全程公证,征收范围内共有105户(103户居民,2家单位),其中58户居民、1家单位选择了无锡恒茂评估公司,征收人对于选定结果进行公告,程序合法。2.依法认定被征收房屋面积和性质。原告的房屋在征收红线范围内,房屋所有权证载明的房屋所有权人为李家明,房屋坐落于新浦区浦南街水管路258-1号,丘地号为218040-1和02171005,产别为私有产,证载建筑面积为61.32平方米和36.59平方米,合计为97.91平方米,有证房屋实际面积比房屋所有权证载面积多8.02平方米。原告依托房改房自建,在2003年正射影像图上面积为50.02平方米。原告的房屋性质为住宅房屋,不符合住宅房屋改变为非住宅房屋的相关条件,原告要求对房屋按营业用房进行补偿没有依据。3.依法进行被征收房屋和用于产权调换房屋价值评估。原告被征收房屋价值和用于产权调换的房屋价值是由被征收人协商选定的具有一级资质的无锡恒茂评估公司依法评估,评估基准日都是征收决定作出之日2013年9月4日,采用相同的市场评估方法,征收补偿价格客观公正。4.依法送达评估报告。2013年9月8日,征收人对该征收范围内分户的初步评估结果房屋评估价格及奖励费用进行公示,同时告知被征收人:“如对本表公示的被征收人、面积及评估金额有异议的,请自公示之日起7日内将意见以书面形式报征收工作组,并提供合法有效证明材料,如7日内未提出,视为无异议。”但原告并未对公示事项提出异议。2014年5月20日,征收部门将无锡恒茂评估公司出具的原告被征收房屋正式分户评估报告,依法送达原告。该报告注明:“当事人对估价结果有异议,自本报告送达之日起15日内,可向本机构提供合法有效证据,提出书面复核评估申请,要求复估或重新评估,逾期视为无异议。”原告收到后在法定期限内未提出书面复核评估申请,视为无异议。2014年6月6日,征收部门将安置房评估报告及房屋征收与补偿安置方案送达原告,原告在规定期限内未提出合法申辩理由。5.依法作出征收补偿决定。因原告对征收部门公布的被征收房屋面积、征收部门依法送达的被征收房屋评估报告、征收补偿安置方案、安置房评估报告不提出异议,又不与征收人签订征收补偿协议,2014年6月13日征收部门将《征收补偿决定告知书》送达原告,根据房屋征收部门的请示,答辩人于2014年7月2日作出新区征补字(2014)第5号征收补偿决定书并于7月7日通过公证送达给原告和现场张贴予以公告,程序合法。因此,答辩人作出的征收补偿决定内容合法合理,原告要求撤销没有事实依据和法律依据。三、房屋征收补偿决定书内容合法合理。1.被征收房屋补偿价值合法合理。对于原告房屋的补偿标准是由具有评估资质的评估机构按照评估办法根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似地产的市场价格确定,同一批次被征收人的补偿标准是一致的。 2.补偿安置方式合法合理。答辩人根据天然居周边地块改造项目房屋征收与补偿安置方案,充分考虑被征收人的实际情况和根本利益,在对被征收房屋认定、安置房供给、奖励办法以及评估公司选择方法等方面均按照规定确定,充分体现了公平、公开、公正原则。征收决定作出后,本地块99%被征收人签订了安置补偿协议书,充分证明补偿安置方案合法合理,而且已得到了本项目绝大部分被征收人的认可。答辩人对原告房屋的货币补偿及产权调换均是严格执行相关规定,提供给原告用于产权调换的房屋为就近地段的房屋,并且该处房源已通过征收与补偿安置方案公示得到了本项目绝大部分被征收人的认可。该房源价值是由同一评估机构按照同一时点、按照相同方法评估确定的。如果原告在7日内不选择安置方式,则视为选择货币补偿,原告应得的货币补偿价格是根据评估公司依法作出的评估报告确定的,包括了房屋评估价值、附属物补偿价格、搬迁补助费、临时安置补助费等,补偿安置方式合法合理。综上,答辩人作出的房屋征收补偿决定书程序合法、内容合法合理,符合法律规定,原告要求撤销新区征补字(2014)第5号征收补偿决定书没有事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经庭审质证,对被告提交的证据,原告质证意见为:对证据3、证据4、证据14、证据27、证据33、证据42、证据43的真实性、合法性及与本案的关联性无异议。对证据1的真实性、合法性有异议。该决定书不是为公共利益,市区危旧房片区是指危房住户100以上,危旧房比重达70%,而本区域中的危旧房比重不达70%;应当提供改建地段或者就近地段的房屋。对证据2的真实性、合法性有异议。理由:公告内容的本身违法,不能证明公告达到法定的公告期间。对证据5的真实性有异议,不符合议案的提起程序,未附前期调查、论证证据。对证据6合法性有异议,证据1中表明是危旧房改造,而该证据所附的2011年新浦区国有土地上房屋征收计划表中16项表明:天然居(颐高IT综合体)与法律法规相违背。对证据7、证据8的真实性有异议,应当附连云港市土地利用总体规划以供核实。对证据9、证据10、证据11的真实性有异议,应当提供连云港市城乡规划和专项规划以供核实。对证据12有异议,不能证明被告的证明目的。对证据13的真实性、合法性有异议,没有被拆迁人签字;付金华、李波浪房屋是82年和85年建,违反连政办法(2009)53号文危旧房改造必须是80年代以前所建房屋的规定。对证据15的真实性、合法性有异议,程序违法,未按规定对被拆迁人提出的异议进行复核,更未举行听证,也没有给出重新认定的结果。实体违法,未按规定程序对被拆迁人的房屋性质进行认定。证据16的真实性、合法性有异议,评估机构选定程序不合法,未与被拆迁人协商,存在暗箱操作;违反国家及省市相关法律法规原地回迁安置规定,进行异地安置;未进行房屋性质认定就制定房屋征收与补偿安置方案。方案中规定经营性用房鼓励货币补偿,但实践中是根本不对经营性用房进行认定,或不准许原地产权调换。对证据17、证据18的真实性、合法性有异议,13位专家全部是政府官员,无其他行业专家,对专家选定程序违法,且13位专家只有两位专家同意方案实施,其他11位专家都提出修改意见,没有明确表示同意,因此该方案不能实施。对证据19与专家评审会为同一天,且没有采纳专家的主要修改意见,在11位专家没同意的情况下,没有将方案重新让专家评定,专家评定不真实。对证据20的真实性、合法性有异议,公示期间少一天;很多被拆迁人送达书面意见,但是公示中称未收到书面意见;原地回迁不被准许属违法行为;被告应出示调查问卷、电子信箱邮件、现场接待登记表,证明仅有18户不同意征收。对证据21的真实性、合法性有异议,违反国务院《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十九条:没有分户公布征收补偿情况。对证据22的真实性、合法性有异议,调查表采用两种格式,表二极其简单,没有反映出被拆迁人的意愿,故得出虚假结论;表中用产权调换欺骗被拆迁人,没有明确产权调换是异地安置;除了4户外,所有被拆迁人要求原地回迁,但这一重要的公众要求被忽略。对证据23合法性有异议,程序违法,依法应当在决定征收决定前进行风险评估。对证据24、证据25、证据26有异议,评审单位全部是被告管辖单位,不能证明被告的证明目的。对证据28的真实性、合法性有异议,未提供规划、施工许可证、土地证等相关证照及手续;未与被拆迁人协商安置方式,而是被告指定地点进行异地安置,违反法律规定。对证据29-证据32的的真实性、合法性有异议;在证据30中7份登记表中的无锡恒茂评估公司都是每份由同一人事先写好,或被拆迁人签字后由拆迁人填写,被拆迁人没有其他选择只能签字,应当提供所有待选评估公司让被拆迁人打钩;选择方案公告中表明有居民114户和13家单位,而选定结果公告中表明有103户居民和2家单位,按选择方案公告中的127个被征收人58户选定恒茂评估公司没有过半数,程序违法;相片中看不出是什么人在张贴及张贴什么;待选评估公司的确定不合法。对证据34的真实性、合法性有异议,没有依法认定原告经营性用房面积;127户被拆迁人只公布23户,违反法律规定程序;价格计算无依据,是被告单方计算结果;根本未公示。对证据35有异议,估价程序不合法,现场勘查没有听取被拆迁人的意见,被拆迁人提供的证明房屋用途的营业执照等证据没有在评估报告中体现,现场勘查记录无被拆迁人签字;没有对正在营业的沿街门面房房屋性质进行核实而依据被告的要求作出虚假报告;市场分析法估价必须取同地段同结构同用途同时间段的三次成交价作为参照依据,本报告没有体现市场分析法的估价方法资料;;估价明显有失公平公正和合理性。对证据36合法性有异议,公证程序中征收人员不能陪同。对证据37的真实性、合法性有异议,送达回证上无原告签字。对证据38真实性、合法性有异议。对证据39合法性有异议,且送达回证无人签收。对证据40、证据41的真实性、合法性有异议。

对原告所举证据,被告的质证意见为:对证据1真实性、合法性及与本案的关联性无异议。对证据2真实性无异议,对证明目的有异议。对证据3的合法性有异议,个体工商营业执照有效期是到2011年2月8日,已经失效,不能证明实际经营的情况,税务登记证与营业执照的字号名称不一致,地址也不一致,税务登记证的地址是水管路246号,不是涉案被征收房屋的地址。对证据4中身份证的真实性无异议,其中个体工商户营业执照因系复印件,不能作为证据使用,并且有效期是2010年8月24日至2013年5月26日,与原告无关。

对证据5中的个体工商营业执照因系复印件,不能作为证据使用,与原告无关;税务登记证也是复印件,营业执照与税务登记证地址是康泰路6号楼,与原告房屋无关。对证据6,有效期自2007年2月8日至2011年2月8日,已经失效。以上证据不能证明原告所称房屋是营业用房,营业执照的期限、地址、经营人都不一致,不能证明与被征收房屋有关,也不符合住宅改为营业用房的法定条件。对证据7的真实性、合法性有异议,被告此前没有收到,原告回复内容与事实不服,其所称的营业用房不符合规定。对证据8的真实性、合法性有异议,被告此前没有收到。对证据9的证人未出庭,也没有书面意见,无法确认证人的意思表示。对证据10与原告无关,原告房屋至今没有征收和拆迁,原告所称对其房屋违法拆迁不存在。对证据11-证据13无异议,证明目的有异议。

根据行政诉讼证据规则,本院对原、被告所举证据认定如下:

对被告所举证据3、证据4、证据14、证据27、证据33、证据42、证据43的真实性、合法性及与本案的关联性,原告无异议,本院予以确认。对被告所举其他证据原告均有异议,考虑证据来源及证据间的相互关系,本院对被告所举证据1、证据3、证据5-证据13、证据15-证据26、证据28-证据32、证据34-证据41的真实性及与本案的关联性予以确认。对原告所举证据1、证据2的真实性、合法性及与本案的关联性,被告无异议,本院予以确认。对原告所举证据3、证据4中身份证、证据11-证据13的真实性,被告无异议,本院予以确认。对原告所举证据10与本案的关联性,被告有异议,异议成立,本院予以确认。对原告所举其它证据,被告均有异议,异议成立,本院予以确认。

经审理查明,连云港市人民政府于2009年5月14日制定了《连云港市市区危旧房片区(棚户区)改造工作实施意见》;于2013年4月15日制定了《连云港市加快市区旧城区改造工作实施意见》,涵盖天然居周边地块改造项目。2011年7月22日,原连云港市新浦区第十六届人民代表大会常务委员会批准将新浦区2011年房屋征收项目纳入全区国民经济和社会发展计划的议案。2013年5月至7月间,连云港市国土资源局、连云港市规划局分别出具了该房屋征收项目符合土地利用总体规划、城乡规划及专项规划证明、规划函。2013年6月9日,原新浦区房屋征收局拟订了房屋征收补偿安置方案(评审稿),同日组织专家进行评审。原新浦区人民政府于同日作出关于公布征收补偿安置方案(征收意见稿)及征求公众意见的公告。后制定修正稿,同年9月2日,作出房屋征收补偿安置方案征求公众意见及修改情况的公示。2013年6月18日,原新浦区房屋征收局发布天然居周边地块改造项目房屋征收评估公司选择方案公告,同月23日、24日组织协商选择,25日,原新浦区人民政府发布天然居周边地块改造项目房屋征收评估机构选定结果的公告,选定无锡恒茂评估公司,并于7月2日进行了公证。2013年6月,汇集天然居周边地块改造项目房屋征收意见调查表,共发放105份调查表(103户居民,2家单位),66户同意征收,18户不同意征收,21户弃权,同意率62.9%,多数人同意征收。 2013年9月2日,作出天然居周边地块改造项目社会稳定风险评估报表。次日,组织有关部门进行评审,一致同意实施该项目。2013年9月4日,原新浦区人民政府作出房屋征收决定书(附同日作出的《征收补偿安置方案》),决定对天然居周边地块改造项目房屋征收红线范围内的房屋实施征收,原告位于原新浦区延东社区居委会康泰南路6号楼一单元101室的房屋在征收范围内。同日在政府网站公告和现场公示照片。5日,制作了天然居周边地块改造项目被征收房屋建筑面积及认定情况公示表。至2014年12月31日,补偿费用累计135676312元汇入财政局专用账户,征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用。 2013年8月23日,无锡恒茂评估公司对原告位于新浦区延东社区居委会康泰南路6号楼一单元101室的房屋所作出的(2013)(连)第XPZS-TRJ6-101-1号房地产估价报告中载明:房地产价值及附属设施补偿价值为房屋823413元,其中合法建筑面积97.91平方米,补偿价267824元;参照合法建筑面积8.02平方米,补偿价50967元;自建在图面积50.02平方米,补偿价167898元;附属设施补偿价22774元)。估价目的是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”;估价时点是2013年9月4日。2014年5月20日,该房地产估价报告经公证送达与原告。2014年3月25日,无锡恒茂评估公司对位于津华苑海连大厦1-1403室房屋(建筑面积83.07平方米)作出房地产估价报告,报告载明:估价对象在估价时点的最可能达成的市场价值为558230元,单价6720元/平方米;估价目的:为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值;估价时点:2013年9月4日。2014年6月6日,原新浦区人民政府向原告送达安置房估价报告、征收补偿安置方案,原告未签收,被告未按法定程序留置送达。同年6月13原新浦区房屋征收局作出征收补偿决定告知书,同日送达原告,原告未签收,被告亦未按法定程序留置送达。原新浦区人民政府于2014年7月2日作出房屋征收补偿决定,于7月7日公证送达与原告。原告不服,于2014年8月27日向连云港市人民政府申请复议,连云港市人民政府于2014年10月1日作出(2014)连行复第57号行政复议决定书,决定维持海州区政府作出的房屋征收补偿决定。原告不服该行政复议决定书,向本院提起行政诉讼,请求法院撤销被告作出的房屋征收补偿决定。

裁判分析过程

本院认为,人民政府组织房屋征收工作应当严格依照《征补条例》、《征收评估办法》、《江苏省征补规定》等规定进行。关于被告作出的房屋征收决定书的合法性,被告提交的证据证明:房屋征收决定书系为天然居周边地块房屋改造而作出的,是基于公共利益,并已纳入区级国民经济和社会发展年度计划;符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划以及专项规划;被告组织对征收补偿安置方案进行了论证并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布;对社会稳定风险经过评估;征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用;之后被告作出房屋征收决定书并依法公告,符合相关规定,本院认定房屋征收决定合法,原告的相关观点本院不予采纳。关于被告作出的房屋征收补偿决定的合法性,存在以下问题:一、评估机构的确定程序违法。根据《征补条例》第二十条“房地产评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。”和《江苏省征补规定》第十条“确定房地产评估机构应当遵循以下程序:(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产评估机构名单;(四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构,并将协商结果书面告知房屋征收部门;(五)被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,为多数决定;不足50%的,采取摇号、抽签等方式确定;(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。”的规定,被告未向社会发布评估机构报名公告,未接收具有相应资质的房地产价格评估机构报名。另原新浦区人民政府于2013年6月25日发布天然居周边地块改造项目房屋征收评估机构选定结果的公告,于2013年9月4日作出房屋征收决定书,即先发布评估机构选定结果的公告,后作出房屋征收决定书,违反法定程序。二、向原告送达安置房估价报告,征收补偿安置方案、征收补偿决定告知书,原告未签收,被告未提供证据证明其送达程序的合法性,故送达程序不合法。综上,被告作出的房屋征收补偿决定程序违法,依法应予撤销,故对原告请求撤销房屋征收补偿决定的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第(二)项第3目的规定,判决如下:

裁判结果

撤销被告连云港市海州区人民政府于2014年7月2日作出的新区征补字(2014)第5号房屋征收补偿决定书。

案件受理费50元,由被告海州区政府承担。(因原告已预交,被告于本判决书生效之日起七日内给付原告)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内提起上诉,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉费用50元,连云港市中级人民法院开户行:连云港市农行苍梧支行营业部,帐号:44×××94。

文尾

审 判 长  金明山

审 判 员  江尧军

人民陪审员  王娟

二〇一五年二月十七日

书 记 员  宋峰

附件

法律条文及上诉须知附录 一、法律条文

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第(二)项:具体行政行为有下列情形之一的,判决撤销或部分撤销:3.违反法定程序的。

二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定,现将有关上诉事项告知如下:

当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的,应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费,同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院,亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的,本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定,报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。

法条

《中华人民共和国行政诉讼法》

第五十四条第一款第(二)项第三目

《征补条例》

第二十条